自管公房买还是租？房地产律师实务解答

案例2－3　自管公房是买是租

【案情简介】

刘志原系华电公司职工，于1991年4月开始承租位于某区19号院5－6－604号的二居室，该房屋系其所在公司的自管公房。1992年华电公司依据房改的有关政策，开始向本单位职工出售住房。1993年2月27日，刘志向公司交纳了购房预付款2 000元。1993年6月，刘志与公司签订房屋买卖合同，并交纳了购房款7 773.70元及公共维修金804.45元，尚欠部分购房款1 396.24元未交纳。此后，华电公司未向刘志收取房屋租金。双方未到房地产权属登记机关办理房屋权属转移登记手续，刘志未取得房屋所有权证。同年8月，刘志因出国访友，与公司签定协议约定：“停薪留职期满不归，按自动离职处理，并按公司规定，退出公司的住房，同时办理有关手续。”1993年10月，刘志回国，单位向其补发了8月、9月的工资。同年12月刘志再次出国，未归。诉争房一直由妻子的妹妹戈静、张伟夫妇及岳母赵淑兰居住。

1997年7月，华电公司以刘志1994年自行辞职、迁往国外定居为由向人民法院提起诉讼，要求刘志腾退某区19号院5－6－604号房屋并补交房屋租金。

【开庭审理】

开庭时刘志答辩称，1993年华电公司实行房屋改革，自己与华电公司签订了书面的买卖合同，并已经交纳了购房款9 773.70元，以及交纳了公共维修金804.45元，该房屋已经由自己购买。虽然华电公司至今未给自己办理房屋过户手续，但是自己已经是房屋的所有权人，与华电公司不存在房屋租赁关系。因此不同意华电公司的诉讼请求。

人民法院经审理认为，刘志原系华电公司职工，并在华电公司售房时出资购买其租住之房，该行为属双方真实意思表示，未违反法律规定。刘志交纳了部分购房款，华电公司亦已收取，双方买卖关系即已确立。且事实上，在刘志向华电公司交纳了购房款之后，华电公司已停止收取刘志的租金，双方的租赁关系即已自动解除。在刘志出国辞职后，华电公司以刘志空闲房屋及未交纳租金为由，要求腾房及补交租金没有法律依据，不予支持。判决：驳回华电公司的诉讼请求。

【二审判决】

一审判决后，华电公司不服，以刘志尚未取得诉争房屋的所有权为由，向本院提起上诉，坚持其原诉请求。二审法院经审理认为：刘志原为华电公司职工，并依照有关规定交纳了购房款及维修金，其买卖关系已经确立，故双方之间已不存在承租关系，现华电公司因刘志辞职而要求其腾房，没有法律依据。判决：驳回上诉，维持原判。

【再审审理】(www.xing528.com)

二审判决后，华电公司不服，仍以原诉讼理由向上级法院申请再审。

再审法院经审理认为：刘志虽然于1993年6月交纳了该房的大部分购房款及公共维修金，但刘志在华电公司售房过程中，自行辞职出国，其并未完成购房的全部手续。刘志在出国前，就房屋问题与华电公司另有约定，该约定系双方真实自愿的约定，双方应当遵守。现刘志已自行离职，符合其与华电公司约定的退房条件，刘志应当按照约定将房屋退还给华电公司，华电公司亦应将刘志交付的购房款及公共维修金退还刘志。戈静、张伟、赵淑兰既非该诉争房的承租人，又非与刘志的共居人口，居住该诉争房没有法律依据，其住房问题应自行解决。刘志在第一次出国后，虽中途回国，但在1993年12月再次出国。由于其与华电公司签订的协议未对使用期间进行约定，且考虑到刘志购买华电公司房屋的手续未办理完毕，刘志在再审中称该案不适用其与华电公司之约定的辩解，缺乏法律依据。原判驳回华电公司要求刘志一方腾房的诉讼请求错误，再审予以纠正。华电公司再审要求判决刘志一方退还房屋理由正当，再审予以支持。判决：①撤销一、二审判决；②刘志、戈明、戈静、张伟、赵淑兰于本判决生效后三十日内将某区19号院5－6－604号房屋腾空，交还华电公司；③华电公司于本判决生效后三十日内退还刘志购房款9 773.7元及公共维修金804.45元。

【检察院抗诉】

再审判决后，市人民检察院以再审判决认定事实有误，适用法律不当为由，提出抗诉。再审法院认为，刘志交付了大部分购房款及公共维修金，但其并未取得诉争房屋的所有权，购房行为并未完成。刘志自行辞职出国，其应依双方协议，将诉争房屋退还华电公司。原再审判决认定事实清楚、适用法律正确，故判决维持了原再审判决。

【律师分析】

本案涉及职工依据国家房改政策购房，在未交齐购房款、未取得产权证的情况下，辞职出国，该购房行为应否认定已完成的问题。在再审理期间，对此问题形成两种不同意见。

第一种意见认为：刘志与华电公司签订了房屋买卖合同，并按照约定交纳了购房款。双方已由房屋租赁关系转变为房屋买卖关系，购房行为已经完成，只差办理产权证和经核算后交付少量房款。虽然在1993年8月，刘志与华电公司签署了协议，但1993年10月，刘志已按照期限回国。该协议已经失效。且由于租赁关系已经消灭，双方应当按照签署的买卖合同约定执行。所以，华电公司要求刘志腾房及补交房租缺乏根据，应判决驳回华电公司之诉讼请求。

第二种意见认为：1993年时的房改政策是在福利分房的前提下，按照内部职工的条件办理售房，售房价格低于成本价，实际上出售给职工的是房屋的永久使用权而非产权。售房完成的标志是印花税与转让金的交付完毕，本案的购房契约并未履行完毕。华电公司要求刘志一方腾房的理由正当，应维持再审判决。

笔者认为，本案中刘志与华电公司关于涉案公房的买卖合同以及双方签订的协议为合法、有效的。但是该买卖合同并未履行完毕，刘志未能支付全部购房款，且双方也未就该房屋过户给刘志。根据最高人民法院《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》规定：“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的。”所以本案中，因为没有办理过户手续，双方的房屋买卖行为尚未成立，涉案房屋的所有权仍然是华电公司的。且本案中，双方曾协议约定：“停薪留职期满不归，按自动离职处理，并按公司规定，退出公司的住房，同时办理有关手续。”该约定有效，双方应当按照该协议履行。