离婚后公房归属权问题解析

案例2－2　离婚后公房由谁居住

【案情简介】

被告李某住在五四大街18号楼1单元301室，该房屋是某市稷泉路房管所所有的直管公房，使用面积50平方米。该房屋原承租人为李某丈夫王某的父亲。1989年2月王某与李某结婚，王某父母搬出该房，由王某、李某夫妇居住。1992年5月19日，王某、李某与稷泉路房管所重新签订了房屋租赁合同，承租人变更为王某，并向房管所缴纳了转租过户费、购买楼下煤房费。1994年5月，王某与李某因感情不和，经南城区人民法院调解离婚，孩子由李某抚养。但当时双方未对租住的公房提出分割请求，法院未作处理。双方离婚后，原租住的公房由李某带着孩子一直居住。后来，王某以该房屋承租人为自己为由向法院提起诉讼，要求法院判决李某腾房。

【开庭审理】

庭审中，王某拿出自己与稷泉路房管所签订的房屋租赁合同，证明自己才是该房屋的承租人，因此主张自己对该房屋享有完全的居住权。李某与自己已经离婚，离婚时李某也未对房屋主张权利。现在李某拒不搬离该房屋，侵犯了自己的居住权。

针对王某的起诉，被告李某辩称：该房屋是双方婚后经有偿转让取得使用权的房产，房屋转租过户费、购买楼下煤房费以及房屋租金均系以双方夫妻共同财产缴纳。用夫妻共同财产购买的房子应当属于夫妻共同财产。现在该房屋用夫妻共同财产购买，虽然承租权登记在王某名下，但应当属于自己与王某的夫妻共同财产。不能认定该房的租赁使用权仅是王某个人的。双方离婚后，王某已搬出，由自己一直居住此房，并按期交纳房屋租金。这些都说明王某已经放弃该房屋的承租权，其不再需要该房屋。而且，与王某离婚后，孩子由李某抚养，且没有其他住房，更需要该房屋。该房是稷泉路房管所的公房，要求继续居住此房。

【法院判决】

法院经审理认为：原、被告婚姻关系存续期间，原告父母搬出后，将该房有偿转让给原告，由原告租用，故该房使用权应为原告王某。原、被告离婚后，被告因带孩子暂无住房，要求暂住，应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条及最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的规定，判决如下：①稷泉路房管所出租给王某的五四大街82号楼1单元301室房屋使用权归王某；②李某自1994年12月起，暂住该房至1995年12月31日止。

【二审开庭审理】

判决后，双方当事人均不服，上诉于中级人民法院。王某上诉称：一审法院已经对房屋的承租人为自己作出了认定，就应当判决李某立即腾房给自己。自己本来也无房居住，让李某暂住一年时间过长。李某上诉称：公房的使用权是在夫妻关系存续期间获得的，应当属于夫妻共有。双方离婚后，李某自己抚养孩子，且无其他住房，房屋使用权应归其享有。

中级人民法院经审理认为：双方讼争房屋系双方婚姻关系存续期间承租，双方均有使用权。根据双方实际情况，原审将该公房使用权判归王某，并无不当。双方所持上诉理由，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。(www.xing528.com)

【律师分析】

在离婚纠纷中，我们经常能够碰到公房承租权、居住权分割的问题，这也是人民法院在处理离婚案件时遇到的较难处理的问题。为了简便离婚程序，人民法院通常会采取在离婚案件中对公房问题先不予处理的作法，让当事人在离婚后另行解决。本案中，双方当事人在离婚纠纷中也是没有对公房的承租权问题进行确认。在之后提起的诉讼中，原告王某主张自己是公房承租合同上记载的承租人，因此要求被告李某腾房；被告则认为，既然在夫妻关系存续期间购买的房子属于夫妻共同财产，那么在夫妻关系存续期间获得的承租公房也应当是夫妻共同财产。被告的这种观点正确吗？首先，我们来看一下婚姻法的相关规定。

《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”

那么，我们再看看“承租权”是否属于夫妻共同财产呢？

首先，房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的行为。承租权是通过双方订立合同，由承租人获得的对租赁房屋的占有、使用、收益的权利。也就是说，公房承租人只是获得了公房的居住、使用的权利，而该等权利不是所有权范畴。在没有将公房购买之前，公房不能视为承租人的财产。那么，由此可知，即便是夫妻一方承租了公房，该房屋不是其个人的财产，当然也不能属于夫妻共同的财产。因此，夫妻共同居住的公有住房不同于共同购买的自有房产，不能视为夫妻共同财产要求分割。那么，本案中李某对该房产就不享有任何权利了吗？

答案当然是否定的。虽然本案中王某起诉李某要求腾房时，王某与李某已经离婚，双方从法律关系上讲已经不存在夫妻关系，也就是说双方均没有互相扶持的义务。但是，人民法院在确认王某享有对争议房产承租权的同时，判决李某因为无房可在该房屋内居住一年，原因在于：首先，本案虽然是在王某与李某婚姻关系解除后，但是本案仍然属于对离婚时财产处理的案件。在人民法院审理民事案件案由中有单独一个案由就是“离婚后财产纠纷”。因而，人民法院必须考虑案件双方当事人的特殊关系。在具有这种特殊关系的情况下，人民法院就不能将案件作为一般腾房案件处理。第二，从人身基本权利角度来看，人民法院应当考虑在离婚后无房一方的居住权问题。也就是说，离婚后一方确有困难、无房居住，在这种情况下，人民法院就会判决该方暂时居住原房屋或是判决另一方向该方提供住房帮助金以解决该问题。《婚姻法》第四十二条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）（2001年12月24日最高人民法院审判委员会第1202次会议通过）法释［2001］30号第二十七条规定：“婚姻法第四十二条所称‘一方生活困难’，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”

其次，从法律适用上看，法院适用了《民法通则》第七十一条、第七十二条处理本案。《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”正是由于本案被告提出的抗辩理由为房屋承租权应当属于夫妻共同财产，法院适用这两条针对财产所有权的规定，来论证本案争议房屋使用权并非依法享有的财产所有权，因此，被告主张的抗辩理由不能成立。

本案审理发生在1994年。此后，由于公房问题矛盾明显且情况复杂，在司法实践中存在审判不统一的问题。1996年最高人民法院针对公房问题专门印发了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（最高人民法院审判委员会第791次会议讨论通过），该司法解释对离婚案件中公房租赁问题如何处理作出了更为详细、具体的规定。根据该司法解释第一条、第二条的规定，本案的判决结果可能会有所不同。

《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第二条规定：“夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：①婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续五年以上；②婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位的职工；③一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；④婚后一方或双方申请取得公房承租权的；⑤婚前一方承租公房，婚后因该房屋拆迁而取得房屋承租权的；⑥夫妻一方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；⑦一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；⑧婚前双方均承租公房，婚后合并调房屋的；⑨其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。”第三条规定对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：①照顾抚养子女的一方；②男女双方在同等条件下，照顾女方；③照顾残疾或生活困难的一方；④照顾无过错一方。因此，若根据该司法解释的规定，李某在离婚时确认为抚养孩子一方，且李某是女性并无其他住房，李某更应当得到涉案房屋的承租权。

该司法解释除了对离婚时如何确定公有住房的承租权之外，还对一些相关问题进行了规定。如第四条规定：“对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。”也就是说，法律虽然规定了一方享有获得承租权的优先考虑因素，但是作为双方都应享有的权利，在一方获得承租权后，应当对相对方进行经济补偿。第七条规定“离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。”第六条规定：“离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用”。笔者认为，该条法律规定最能体现出法律的人性化。在离婚时，一方因为没有达到法律规定的获得承租权的条件，例如，一方婚前承租的公房，但婚姻关系存续未达到五年以上，这时双方离婚导致一方无房居住，人民法院没有把矛盾推向社会，而是更为人性化的规定可由该方暂时居住；在保护暂住方的同时，法律也没有忘记公平公正的司法原则，提出“暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。”毕竟在人民生活水平较低的年代，作出这样的法律规定是最能切实解决人民生活的基本问题，保障人民最基本的生存权利的。这不禁使笔者想起了《唐律疏议》在继承汉律中规定的“三不去”。“三不去”是指在古代如果出现这三个事由，丈夫是不能使用“七出”之条休妻的。“七出”作为休妻的七种理由，包括“淫乱”、“无子”、“恶疾”、“嫉妒”、“多言”、“盗窃”、“不孝顺父母”。“三不去”一是“有所取无所归”；二是“与更三年丧”；三是“前贫贱后富贵”。其中，“有所取无所归”是指，双方经过夫妻生活，女方给男方及家庭带来财富作出很多贡献，而如果离婚后女方没有生活依靠，无家可归的情况下，男方是不能提出离婚的。其实，中国法制经过周礼、汉律、唐律传承至今，始终沿袭着尊礼、人权的要求。中华法系之所以称为精深广博，就在于其在几千年前，就已经能够确立保障人类生存基本条件的原则了。