房地产律师解答公房常见问题

第二节　公房常见问题解答

20世纪末开始出现商品房，单位也逐渐取消了建筑、分配公房的制度。对于已建的公房，单位逐步通过向职工出售的方式将所有权转给职工，这就是房改制度的主要内容。我国现在面临着大量需要进行房改的公房，因而，有关房改房的纠纷也大量存在。同时，随着中央在京及北京房改方案的出台，二级市场的放开，公房的交易也随之增加。在交易的过程中，购房职工家庭内部因购房资格、付款、职工辞退、除名、调动、死亡、购房职工离婚、继承等产生的纠纷也呈现出不断增长势头。但由于与之相适应的配套法律法规不尽完善，甚至某些方面仍是空白。因此，在人民法院处理这些纠纷时往往无法可依。下面，笔者就给大家介绍一些法院面对此类案例的常见处理方式：

一、处理原则：无相关法规，力求合情合理

目前，对公房买卖中出现的各种法律纠纷如何处理，尚没有明确的法律规定和司法解释，成为司法实践中的新情况、新问题。根据最高人民法院的有关规定，人民法院在处理新类型案件时，法律有规定的按照法律，法律没有规定、政策有规定的按政策，法律、政策均未规定的要实事求是、合情合理地解决。主要可以遵循以下原则：①有利于促进城镇住房制度改革健康发展和不断深入；②公平保护双方当事人合法权益；③快速有效地解决争讼；④尊重合同、协议的有关约定。

二、职工认为符合条件单位不售房如何处理

这种诉讼属于确认之诉，确认购房资格，法院应予受理。按国家房改政策规定，在产权单位决定出售其拥有产权的公房并经有关主管部门批准其售房方案后，现住房的承租户和新分配住房的职工可自愿申请购房，单位无正当理由不得拒绝。因此，现住房承租户和新分房的职工符合购房条件，法院应依法确认其享有购房资格。上述两种类型以外的职工不符合购房条件的，人民法院依法判决驳回起诉。

三、职工未在规定期限购房单位不允许其购房怎么办

这要区分具体情况处理。如果职工明知或应知单位规定的申请购房期限，但过期提出购房申请，应支持单位。从合同的成立规定来看，有效地承诺必须在要约有效期内发出并到达要约人，否则视为无效。职工明知或应知申请期限却过期才提出，应当认为该等承诺为无效，那么，对于发出要约的单位来说，可以不予职工签订买卖合同，职工就丧失了的购房资格。如果因单位原因致使职工不知道或不能知道申请期限（如小范围口头传达、公告期过短、公告不显眼等），这相当于要约未发出，单位存在过错，应支持职工的合理请求。

四、已签合同尚未办过户时一方反悔如何处理

此时，双方签订了公房买卖合同，合同已经成立生效。无论哪一方反悔，都是违约行为，应承担违约责任。对于违约责任，买卖合同有约定的，从约定；买卖合同无约定的，依有关法律规定。就公房买卖而言，违约责任一般可采取支付违约金、赔偿损失、继续履行合同三种承担方式。实践中，一般约定前两种。法院具体适用时，对职工和售房单位判定的责任承担方式应有所不同。职工违约，提出不购房的，一般应当准许，但应向单位支付约定的违约金或赔偿单位损失（如手续费和向房管部门交纳的费用等）。单位违约提出不售房的，为保护职工利益，一般不应准许，判决单位继续履行合同，将住房卖给职工。但如果双方以合同中规定了上文讨论的特殊约定条款，则应从约定，判决单位可收回该住房，但需退回职工已交纳的房价款。

五、职工取得产权证后辞职调离，单位要求收回房屋或补足房款怎样处理

实践中，公房买卖当事人签订一份完整的《公房买卖合同》，售房单位经审批的售房方案附购房职工名单或单位盖章同意的职工购房申请等，都可以认定为公房买卖合同的书面形式。所以，处理此类诉讼的关键是看当事人对辞职调离，单位要求收回房屋或补足房款是否进行了书面约定。如果有书面约定，应根据约定判决，支持单位收回住房或责令职工补足房价款。如果没有书面约定，则应支持职工要求，判决买卖合同有效，单位无权收回住房，职工也不必补足房价。

六、因房屋质量引起诉讼如何处理

公房买卖合同存在默认的住房质量条款，即住房现状。因此，只要所买卖的公房不属于严重损坏房、危险房、简易房、违章建筑、产权有争议的住房等不可售公房，即使存在明显暇疵，单位也不构成违约，不承担责任，职工无权请求法院判决单位赔偿损失或支付违约金。住房确有质量问题需要处理的，可进行调解，由单位方按照公房售后维修管理的规定协商解决。但若该住房属于不可售公房，则应认定买卖合同无效，单位承担全部责任，除退还职工购房款外，还应赔偿职工损失，如利息和已缴纳的费用。

七、因婚姻、继承引发诉讼怎样处理

这类纠纷非常复杂，原则上应依据《继承法》、《婚姻法》及相关司法解释，并结合房改政策处理。以北京为例，根据北京市相关规定，公有居住房屋承租人死亡，其生前的共同居住人可以继续履行租赁合同，但前提条件是共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口且共同居住两年以上又无其他住房。如果有两个或两个以上共同居住人符合该前提条件的，共同居住人之间应当协商确定承租人。协商不成的，由公房产权人根据共同居住人的住房状况书面确定承租人。所以如果公房承租人死亡，房屋有两个或两个以上符合条件的共同居住人，承租权是不能直接转给某一人的。房屋由谁承租，需要由共同居住人协商确定，然后向公房产权人提出书面申请并办理更名手续。但在实际操作中，往往公房产权人为了避免麻烦，总会要求所有与该房屋有关的人均同意才可以进行办理。因此产生的纠纷也是非常多的。此外，如果某人瞒着其他共同居住人去办理了承租人更名手续，那是违法的。在该等争议出现后，权益受到侵害的共同居住人可以到房管部门要求撤销更名。

另外，最高人民法院于1996年出台了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》就司法审判实践遇到的因离婚导致公房的使用问题进行解答。作者就其中相关内容介绍如下：

问：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，人民法院可否予以处理？

答：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。

问：夫妻共同居住的公房，在什么情况下，离婚后双方均可承租？

答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：

（1）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；

（2）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；

（3）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；

（4）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；

（5）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；(www.xing528.com)

（6）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；

（7）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；

（8）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；

（9）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

问：对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理？

答：对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：

（1）照顾抚养子女的一方；

（2）男女双方在同等条件下，照顾女方；

（3）照顾残疾或生活困难的一方；

（4）照顾无过错一方。

问：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿？

答：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。

问：夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的，可否由双方分别租住？

答：夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。

问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，可否暂时居住？

答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。

问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如何处理？

答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。

问：在调整和变更单位自管房屋租赁关系时，是否需征得自管房单位的同意？

答：人民法院在调整和变更单位自管房屋（包括单位委托房地产管理部门代管的房屋）的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的，承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。

问：对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，应如何处理？

答：对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。

问：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，可否采取竞价方式解决？

答：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。

公房制度是特定历史时期遗留问题的特殊制度，因公房引发的纠纷具有案件管辖模糊性、形式多样性、诉讼主体复杂性、实体处理疑难性、法律法规滞后性等特点。因此，正确处理这些纠纷，既要在实践中加强研究、总结，更有赖于法律、法规的不断完善。