租赁双方违约，责任如何承担

案例1－10　租赁双方均违约 责任如何承担

【案情简介】

2008年，蔡小艳从开发商手中买下了位于北京市朝阳区某小区12号楼的1240、1242、1246、1248四套房屋。随后，蔡小艳和其他多数业主一样，把购买的房屋出租给兴丽酒店用作酒店经营。兴丽酒店在分别与小业主签订租赁协议后，将房屋装修成快捷酒店房间用于经营。但是，兴丽酒店只向蔡小艳支付了第一个季度房租，就一直拒绝再向其支付租金了。蔡小艳多次索要无果，便将兴丽酒店告上了法庭，起诉要求兴丽酒店交纳欠付的租金等费用并要求解除双方签订的《租赁合同》。而兴丽酒店则提出了反诉，要求蔡小艳赔偿其经济损失。这到底是怎么回事呢？

【一审审理】

2009年5月5日，蔡小艳将兴丽酒店起诉到北京市朝阳区人民法院。法庭庭审过程中，原告蔡小艳诉称：2008年4月21日，原告与被告签订了四份《北京市房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定原告将位于北京市朝阳区某小区12号楼的楼房号为1240、1242、1246、1248的四套房屋出租给被告。签订合同当日，原告即将房屋交付被告使用。合同第五条第1款约定：“该房屋租金甲乙双方议定为2 300元/月。”第十七条第1款约定：被告应在“2008年11月15日支付11月、12月、2009年1月份的租金以及2008年4月21日～2008年4月30日的租金。”因此，被告应当支付2008年4月21日至2008年4月30日租金共计3 067元，2008年11月、2008年12月、2009年1月的租金共计27 600元。上述应付租金总计30 667元。但被告实际仅支付25 560元，至今仍拖欠原告该期间租金5 107元；自2009年2月1日起至2009年4月30日，被告没有再向原告支付租金，因此，原告有权要求被告支付该3个月租金共计27 600元以及自2009年5月1日起至被告实际返还房屋之日的租金；合同第五条第3款约定：“第2年开始，租赁期间的物业管理费用和采暖费用由甲方（原告）支付。”因此，原告认为第1年的物业管理费用和采暖费用应由被告承担。因该笔费用（共计10 736.20元）已由原告先行垫付，因此被告应返还给原告；合同第十一条第2款约定：“乙方（被告）支付2 000元本合同履约保证金……”。四份合同被告应向原告支付的履约保证金共计8 000元。由于被告仅支付6 899元，仍拖欠原告的1 101元应当予以补齐。又，由于被告违反本合同约定拒绝缴纳房屋租金，因此上述保证金原告有权扣除；除此之外，由于被告自2009年2月起没有再向原告支付租金，根据合同第十三条第1款的约定，被告应按照合同总租金的10%向原告支付违约金共计33 120元，并且，原告有权解除合同。

针对蔡小艳的上述主张，兴丽酒店答辩称：合同第二条第3款约定：出租房出租给乙方（兴丽酒店）用作酒店经营和办公使用。第三条约定：甲方应向乙方提供产权证明。第九条第2款约定：甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响合同目的的实施。第十二条“甲方违约责任处理规定”第1款约定：甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金金额10%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。第5款约定：甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。双方签约后，我公司一直在善意履约（垫资装修、正常支付房租），故蔡小艳无权要求扣除我公司的履约保证金8 000元。我公司连续6个月书面特快专递紧急通知蔡小艳履行双方约定的“甲方的权利和义务”中的约定——提供产权证明，但业主蔡小艳迟迟未能履行合同约定的义务，对其是否取得或何时取得该4套房屋的产权证明至今未及时通报我公司，并且蔡小艳已经取得该房屋产权证，但是我公司至今未收到该四套房屋的产权证明的复印件。兴丽酒店认为，蔡小艳的上述行为属于主观故意的恶意违约在先，从而导致合同约定的目的不能实现，故蔡小艳要求继续履行2008年12月1日以后的租赁合同没有法律依据和事实依据，无权要求兴丽酒店支付租金及违约金。关于物业费和采暖费的约定，租赁合同第四条第2款明确约定，由甲方支付；之所以从第2年开始计算，是因为兴丽酒店2008年4月21日租赁该四套房屋时，蔡小艳已经于2008年4月15日支付完毕该四套房屋的第1年的物业费和采暖费，故兴丽酒店认为合同之前发生的事实与其无关，不需要双方另行约定。关于履约保证金，兴丽酒店表示，之所以少支付了1 101元，是因为在向蔡小艳支付的履约保证金中扣除了四套房屋的装修管理费和垃圾清运费共计1 091元和银行卡费10元。装修管理费和垃圾清理费已支付给物业公司，银行卡费是公司给蔡小艳在建设银行办理收取房租用的银行卡所花费的费用。2008年11月15日兴丽酒店向蔡小艳支付的25 560元是第一季度的房租，应该是27 600元，差额2 040是公司扣除的四套房屋的窗帘款。因为蔡小艳交付给我们的房屋没有窗帘，安装窗帘的钱应该由蔡小艳承担，所以在支付第一季度房租时扣除了窗帘款。

同时，兴丽酒店还提出了反诉请求：①解除租赁合同；②蔡小艳返还公司已支付的租金25 560元。③蔡小艳返还公司履约保证金8 000元。虽然兴丽酒店实际支付的是6 899元，但其中扣除的垃圾清运费等应该由蔡小艳承担，所以要求蔡小艳返还履约保证金8 000元。④蔡小艳支付公司违约金33 120元。因为根据合同约定，四套房屋3年的租金总额是331 200元，要求蔡小艳按照10%赔偿。⑤蔡小艳返还公司对四套房屋的装修费6万元。

面对兴丽酒店的抗辩和反诉，蔡小艳也提出了自己的意见：①兴丽酒店要求返还已支付的租金25 560元系2008年4月21日至30日及2008年11月1日至2009年1月31日的租金的一部分，而在此期间，兴丽酒店实际占有并使用该房产，故其无权要求蔡小艳返还租金。②兴丽酒店违约，其无权要求返还履约保证金8 000元。首先，兴丽酒店向蔡小艳支付的并非8 000元，而只是6 899元。其次，由于兴丽酒店违反合同约定迟延向蔡小艳支付房屋租金，已经构成违约。因此，兴丽酒店无权要求蔡小艳返还履约保证金。③兴丽酒店以蔡小艳不能向其提供产权证明为由，要求蔡小艳支付违约金33 120元。因此，蔡小艳提出了以下观点：

（1）蔡小艳已按照合同约定履行了义务，不存在违约情况。在2008年4月21日，双方订立《房屋租赁合同》时，兴丽酒店已经审查了蔡小艳的《北京市商品房预售合同》及相关票据，由兴丽酒店留下复印件备案。《房屋租赁合同》第三条约定：“甲方应向乙方提供产权证明等能证明自己对此房屋依法享有出租权利的证明”。蔡小艳认为，兴丽酒店在审查自己身份、确定自己依法享有对房屋的出租权利后，才与自己签订《房屋租赁合同》。现在，兴丽酒店主张蔡小艳未向其提供产权证明，是没有客观依据也是不符合常理的。

（2）如果兴丽酒店认为“房屋产权证明”专指“《房屋产权证》”，该主张也是没有事实及法律依据。兴丽酒店作为专业经营酒店的公司，其应当清楚自己行业的准入要求。如果如其现在主张经营必需《房屋产权证》，其在与蔡小艳订立《房屋租赁合同》时，就应当对此重要条件作出特别强调。事实上，本案诉争房产的租赁合同系兴丽酒店提供的格式版本，其不但没有特别强调该事项，其甚至对要求提供《房屋产权证》没有约定，也没有约定提供的时间。由此可以看出，兴丽酒店在订立合同时其真实目的并非要求蔡小艳提供《房屋产权证》。现在，在兴丽酒店不能依约向蔡小艳支付租金的情况下，以该借口作为抗辩理由，也是难以成立的。按照法律规定，兴丽酒店为提供格式合同的一方，在合同解释产生歧义时，应作出不利于兴丽酒店的解释，即兴丽酒店无权以蔡小艳未提供《房屋产权证》为由主张蔡小艳违约。

（3）兴丽酒店向法庭提供的是虚假证据。由于兴丽酒店并未在租赁合同中约定蔡小艳应当向兴丽酒店提供《房屋产权证》及提供时间。为了弥补该缺陷，兴丽酒店向法庭提交了6份快递单以证明在2008年5月至12月期间，曾要求蔡小艳提供房屋产权证明。而事实上，兴丽酒店所称的上述6份通知均是2009年10月发送的。蔡小艳提交了证据证明兴丽酒店提交的快递单上的快递公司出具的《证明》以及快件网络追踪查询结果。该等证据均可以证明，兴丽酒店提交的快件单并非于2008年5月至12月期间分期分批陆续向蔡小艳送达，该等快递单号均为连号，是同一时间开具的，且是在蔡小艳起诉后才邮寄的。

（4）退一步讲，即便按照兴丽酒店的理解即合同中约定了蔡小艳应向兴丽酒店提供《房屋产权证》，但双方也未约定履行的具体期限，蔡小艳没有违约。首先，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”也就是说，兴丽酒店如果主张蔡小艳违约，不但需要证明其主张的义务在双方合同中有约定，而且，其还应当证明其作为债权人要求蔡小艳履行而蔡小艳不履行。只有满足上述两点条件，蔡小艳才属于违约，才需要承担违约责任。而本案的事实是，在合同履行期间，兴丽酒店从未要求蔡小艳提供《房屋产权证》。因此，兴丽酒店主张蔡小艳违反合同约定没有任何事实依据。2009年5月5日，蔡小艳即因为兴丽酒店违反合同约定迟延支付租金长达6个月之久，已通过提起民事诉讼的方式通知兴丽酒店解除了双方的租赁合同。2009年6月2日蔡小艳从房屋产权人即开发商处领取《房屋产权证》。此时，双方的租赁合同已经解除，已不存在蔡小艳应当向兴丽酒店再履行合同义务的依据。其次，从债务履行顺序角度，双方在合同中明确约定了蔡小艳应当向兴丽酒店支付租金的具体日期，而并未约定蔡小艳要向兴丽酒店《提供产权证》的具体日期。因此，不提供《产权证》亦不能构成不支付租金的抗辩理由。

为了证明兴丽酒店一直在正常使用四套涉诉房屋，蔡小艳还向法庭提交了《用户购电情况统计表》、12号楼办公楼月查电表剩余度数一览表照片、自来水中水购水清单、涉诉房屋大门照片等。

该案件经过几次庭审后，双方在法庭调解下，于2009年11月20日由兴丽酒店与蔡小艳办理了四套房屋返还的交接手续。其他事项因为无法达成一致，法院根据案件情况及法律规定作出了如下判决。法院经审理认为：在蔡小艳已将房屋交付兴丽酒店，履行了租赁合同出租人主要义务的情况下，兴丽酒店应当按时足额支付租金。兴丽酒店在支付第一季度租金时擅自扣除窗帘款未取得蔡小艳同意，且在交还房屋时已将窗帘拆走，故兴丽酒店扣除窗帘款没有依据。蔡小艳要求兴丽酒店支付2008年4月21日至30日、2008年11月1日至2009年1月31日欠付的租金共计5 107元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。蔡小艳要求兴丽酒店支付从2009年2月1日起至2009年11月20日止（兴丽酒店向蔡小艳返还房屋的日期）的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。对于蔡小艳要求兴丽酒店支付违约金33 120元的诉讼请求，因蔡小艳未按照租赁合同约定在合理期限内向兴丽酒店提供房屋产权证明，其无权要求兴丽酒店支付违约金。对于蔡小艳要求兴丽酒店负担2008年4月21日至30日期间的物业费和采暖费共计10 736.2元的诉讼请求，对此双方未进行明确约定，双方亦无法举证证明应由对方独自承担该费用，依据公平原则依法酌定双方各负担一半。

对于兴丽酒店的反诉请求，法院的意见为：兴丽酒店要求蔡小艳返还已支付的租金25 560元没有依据，不予支持。因兴丽酒店未能按时支付租金，其要求蔡小艳支付违约金33 120元的反诉请求没有依据，不予支持。对于兴丽酒店要求蔡小艳返还房屋装修费6万元的请求，因双方已约定装修款抵免6个月租期的房租，该项反诉请求亦不予支持。

对于合同的解除，法院的意见是：双方在履行合同期间发生纠纷，蔡小艳已实际收回房屋，且双方当事人均无继续履行合同之意，故确认双方合同于实际收房时解除。

对于履约保证金的归属，法院认为：关于蔡小艳要求兴丽酒店补足履约保证金1 101元的诉讼请求，因双方合同已解除，蔡小艳该请求没有依据，法院不予支持。兴丽酒店未能举证证明其从履约保证金中扣除的装修管理费、垃圾清运费、银行卡费等费用应由蔡小艳负担，其要求蔡小艳返还履约保证金8 000元的反诉请求法院不予支持。蔡小艳应将其收取的履约保证金6 899元返还给兴丽酒店。

【二审审理】

对此判决，蔡小艳与兴丽公司均提起了上诉。北京市第二中级人民法院审理了此案，对房租、履约保证金、装修费、物业费、采暖费的认定同一审法院；对双方对违约金的请求，二审法院的结论虽然与一审法院相同，但二审法院详细的阐述了理由：关于违约责任问题，兴丽酒店既然明知其办理经营手续时需要产权证，却在未审查蔡小艳的产权证的情况下凭主观臆断，认为蔡小艳很快能取得房产证，与蔡小艳签订租赁合同。且在合同中未明确约定蔡小艳提供房屋产权证明的期限，现其未依约交纳租金，存在违约，其无权要求蔡小艳支付违约金。同时应当指出，蔡小艳取得房产证的周期可能比兴丽酒店预期的周期长，兴丽酒店以蔡小艳未能在合理期限内提供房产证为由作为其迟延支付租金的抗辩，还是有一定道理的。因此，法院对原审法院驳回蔡小艳要求兴丽酒店支付违约金的请求，不持异议。最终，二审法院判决驳回了双方的上诉，维持原判。

【律师分析】

一、何为“特行证”？(www.xing528.com)

“特行证”全称为“特种行业经营许可证”。根据《北京市旅馆业治安管理规定》，经营旅馆需要向北京市公安局各分县局申请办理旅馆业特种行业许可证。其中第四条规定，开办旅馆应当具备的条件之一为“对经营场所享有合法的所有权或者使用权”。在北京市公安局的网站上，我们看到，申请经营旅馆业的申办人须提交的基本材料中须有“经营用房的产权证明或租赁使用协议”。这里，对经营场所的权属规定的表述为“产权证明”。那么，此处的“产权证明”是否包括由于房产证正在办理过程中而无法提供房产证只能提供的房屋买卖合同呢？针对这个问题，笔者曾专门咨询过北京市公安局并得到答复：“产权证明”仅指房产证，并不包括房屋买卖合同。

律师建议：对于在租赁过程中特殊行业的相关要求，无论是承租方还是出租方对此均应当予以注意，并且在租赁合同中应就该等特殊文件的办理约定承办人及不能办理的相关责任。这样一旦出现纠纷，双方可依据合同约定予以处理。

二、双方都存在违约的情况下，责任如何承担？

本案的难点之一是原被告均不是完全的守约方，要求对方支付违约金似乎都有一定道理，但同时自己存在违约行为。在这种情况下，还能不能要求对方支付违约金？还是双方的违约责任可以相互抵消？这里，需要给大家介绍一下“双方违约”的法律概念及在司法实践中的具体处理原则。

所谓双方违约，是指合同的双方当事人都违反了其依据合同所应尽的义务。我国《合同法》第120条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”双方违约的构成要件在于：第一，双方违约主要适用于双务合同。对于单务合同来说，因只有一方负有义务，因此不产生双方违约问题。第二，双方当事人都违背了其应负的合同义务。例如，双方都作出了履行，但履行都不符合合同的规定。第三，双方的违约都无正当理由。如果是一方行使同时履行抗辩权或不安抗辩权，则不能认为是双方违约。例如，一方交付的货物有严重的瑕疵，另一方拒付贷款，乃是正当行使抗辩权的行为，不应作为违约对待。如果当事人在对方违约后采取适当的自我补救措施，如在对方拒绝收货时将标的物以合理价格转卖，则不构成违约。

在双方违约的情况下，应当根据双方的过错程度及因其过错而给对方当事人造成的损害程度而确定各自的责任。

在实践中，要注意以下问题：

（1）双方均违约的情况并不必然发生双方的违约责任。如果一方的违约行为系基于不可抗力免责的，在这种情况下，也仅有一方承担责任，因不可抗力违约的一方不应承担违约责任。

（2）如双方的违约行为产生的违约责任是同种责任，依其性质可以抵消的，双方可以在法律规定的范围内将各自负担的责任抵消。如双方合同当事人之间为数人或一方合同当事人为数人的，在双方违约的情形下，会发生较为复杂的连带债务或按份债务。这需要根据具体情况进行判断。

（3）如果双方过错程度相当，且因其过错而给对方当事人造成的损害程度大体相同，则双方应当各自承担其损失。如果一方的过错程度明显大于另一方，且给对方造成的损失也较重，则应当承担更重的责任。例如，一般来说，一方交货有严重瑕疵的行为与另一方受领迟延相比较，前者的过错更重。再如，一方故意违约，而另一方未尽到减轻损害的义务，两者的过错程度也是不同的。

所以，在双方违约时，必须要正确地认定各方所应承担的责任，而不能各打五十大板，使双方平均负担责任。

总之，在双方违约的情况下，一般法院通过考察双方过失的大小、比较双方行为与损害后果间关系的紧密程度以及其他情事加以认定。合同法没有具体规定适用哪一种标准来分担责任，具体的操作主要由法官综合权衡各方面的因素进行自由裁量。

三、合同未约定履行期限，责任如何承担？

履行期限是我国《合同法》中规定的合同的实质要件之一。而这个实质要件经常被大家忽略。有时候在起草合同的时候也仅仅约定了要履行某项义务，而却没有明确履行时间。如本案中，兴丽酒店想以蔡小艳未提供房产证作为其不交房租的抗辩以及解约的依据，但真正找到合同具体条款时，却发现没有约定履行的具体时间。在此情况下，根据《合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”这样，债权人想要求债务人履行义务的时候，还要多上几道程序，要催告，还要等上必要的时间，实际上这样加重了债权人的负担。

由此看来，我们必须加强对履约时间的注意，不然，在你未明确提出要求、催告的前，债务人完全有理由不履行义务。

四、物业费、采暖费的约定不明，责任如何承担？

本案中双方在《租赁合同》中约定的条文是：“第二年开始，租赁期间的物业管理费用和采暖费用由甲方（蔡小艳）支付。”关于这条约定，蔡小艳当然地理解为第一年的费用由兴丽酒店支付，因为之所以约定从“第二年开始”好像就是暗含第一年不由他承担的意思。但我们看到，法院并未支持这项请求，而是判决双方各承担一半。法院认为，双方对这条的约定不明确，而且双方亦无法举证证明应由对方独自承担该费用，因此只能依据公平原则依法酌定双方各负担一半。所以，在这里，笔者要提醒大家，在签订合同的时候，自认为很明显的意思对方未必会与自己有相同的理解。因此在起草合同的时候千万不要怕麻烦，把想表达的意思清晰、明确的写下来，这样才不会发生像蔡小艳一样的问题。

房屋租赁是日常生活最常见合同。年轻人在创业初期，大多租赁房屋作为居住条件，有多套房屋的业主也依靠出租房屋作为收入来源，此为生活租赁。绝大部分商家依靠租赁房屋取得经营场地扩大生产，此为经营租赁。房屋租赁虽然可以“物尽其用”，但房屋租赁产生的纠纷也越来越多。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）于2009年9月1日起实施生效，房屋租赁合同纠纷的审理有了更加明确的司法解释依据。