二手房买卖：交易流程及注意事项

第五节　二手房买卖交易流程及注意事项

二手房买卖是指买卖双方达成合意，出卖人将房屋所有权转让给买受人，买受人支付合理的对价与出卖人的民事法律合同关系。

二手房合同是指购房者各售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

一、二手房交易流程

（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。

（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其他商品房的税费构成是不一样的。

（6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二、注意事项

（1）房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。要确认产权的完整性，看有没有抵押、共有人等，注意产权证上的房主与卖房人是否是同一个人。

（2）房屋产权是否明晰。房屋可以有共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3）确认房屋的面积、结构、装修状况。要确认房屋的准确面积，包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；要核实产权证上标注的面积与实际面积是否相符。

（4）要了解房屋历史与邻里关系。二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说如果按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。要了解房屋土地使用期限；房屋居住情况及居住者情况，房屋曾经的用途。

（5）福利房屋的买卖是否合法。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（6）物管费用是否拖欠。有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（7）合同约定是否明确。二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

（8）争议解决机构的选择。鉴于房屋买卖发生纠纷的原因复杂，在具体处理时也比较麻烦，我们建议选择争议解决机构时选择通过诉讼而非仲裁予以解决。如此，即便对初步裁决（裁判）结果不满意，还可以上诉、申诉。

“仲裁”一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和法院的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。仲裁与诉讼既有相同点，也有不同之处，其相同之处在于：

（1）仲裁机构与法院都是以公正的权威者出现，对争议的权利义务关系进行公正的裁判。

（2）仲裁与诉讼都必须遵循一定的程序进行。

（3）仲裁与诉讼中的某些规则和制度是一致的。

（4）仲裁裁决与诉讼判决具有相同的法律效力，双方当事人必须全面履行。

仲裁与诉讼的不同之处在于：

（1）案件管辖权的依据不同。仲裁是根据仲裁协议对案件实行管辖；法院对无仲裁协议的案件实行强制管辖；双方必须签订仲裁协议或条款才可通过仲裁方式解决纠纷。

（2）审理的程序不同。仲裁的程序由当事人选择，可以选择有一个仲裁员或三个仲裁员组成仲裁庭；仲裁案件在开庭时根据不同的仲裁员不同开庭程序有所不同。诉讼只能由法院按照民事诉讼的规定按照统一的程序和步骤进行，当事人不得约定。

（3）开庭审理的原则不同。诉讼一般是公开开庭审理，判决公开作出；仲裁一般不公开进行。

（4）审级不同，诉讼实行两审终审制；仲裁实行一裁终局制。(www.xing528.com)

另外，法院审理案件有法定的期限限制，一审普通程序六个月，二审三个月，但是仲裁案件的审理期限可能会受仲裁员个体情况的影响，经报秘书处后可延长。

三、关于委托中介机构代为出售或买入二手房的问题

实践中发生的大量二手房买卖纠纷是与中介机构的不规范操作甚至是欺诈分不开的。中介机构为了促成交易或获得中介费，在进行相关交易时隐瞒交易房屋的真实信息、对买房一方能否获得贷款等事项进行不负责任的承诺，强买强卖、签署三方合同时规避择机的责任、选择裁判机构时亦不负责，经常是选择仲裁机构进行裁决，导致当事人缺乏救济途径，等等。以下向大家介绍一些中介骗人以及防止受骗的小对策。

（一）情形一：赚取差价

黄某委托一家房产中介公司出售其父母留下的一套房子，经评估价格为23万元。不久，这家中介公司将这套房子以25万元的价格售出，高出委托价格的2万元不是给了黄某，而是成了中介公司的额外盈利。当黄某在办理房屋产权过户时，才得知被中介公司转手交易吃掉了2万元。

对策：低吸高抛从中赚取差价是某些黑房产中介公司的惯用伎俩。一般他们都会阻止买卖双方见面，隐瞒真实的房价，在双方之中赚取房屋买卖的差价，侵害客户利益，非法获得高额利润。根据法律规定，房产中介行业不允许中介公司低吸高抛赚取差价，因此，可在法律的保护下，要求上述中介公司退还给黄某2万元。

（二）情形二：骗取定金

丁小姐到某房产中介公司表示希望购得一套约25万元左右的小户型房子，中介公司带她到某住宅小区的一套房屋，并吹嘘这套房子很抢手，如果不马上下订就会被别的买家捷足先登。丁小姐对房子比较满意，由于购房心切，当时也没有考虑看房产证之类的问题，就付了中介公司10 000元定金。事后再去找中介的时候，才发现这间中介公司已经搬走。

对策：必须事先和中介公司签合约，声明未确定看好房屋不交纳相关的费用。这样，若出现上述情况，可向房产部门和工商部门投诉。不过，前提条件须对方是合法的中介，否则须警惕对方玩失踪。

（三）情形三：一房多卖

梁某到某房产中介寻求玫瑰园或附近的房源，中介随即带他到某房屋看房，梁某看到了所谓的房产证，心想不会有问题就付了2万元的定金，等到到房产部门登记时才发现，这套房子早已经被卖了出去，手中的房产证是假的。到中介公司讨回定金时，才发现原来和他同样被骗买这套房子的还有3个人，而中介公司却拒不退还定金了。

对策：要强化防范房产中介骗局的意识，牢牢把住房屋的每个环节，在房屋过户的同时能取得房产证并应仔细查验证件的真假，及时到房产部门登记。

（四）情形四：私吞红包

陈生与李生双方达成了买卖协议，委托房地产中介到国土房产局办手续，中介公司称：“要想快点拿房产证（或其他证），就要给国土房产局的人塞红包。”两人信以为真，就各交给中介公司1 000元，到后来领房产证的时候才发现这些红包费根本是不必要的。中介公司私吞了这些“红包”。

对策：在委托中介办事时，了解清楚委托事情的流程以及相关费用，以防被某些中介公司收取不必要的费用，到时追讨无门。

（五）情形五：低代理费陷阱

某房地产中介公司与伍先生约定了只收取0.8%的代理费，伍先生同意了。但在后来伍先生来并没有做成交易，而中介公司依然收取了他500元的信息咨询费。

对策：根据规定，中介公司只能收取中介对象价款的3%以下中介费，如果没有促成双方交易，是不应该收取任何费用的。然而有的公司生意没做成，也要收取300～500元的“信息咨询费”，明显违反有关规定，消费者可以拒绝支付这笔款项。

（六）情形六：签阴阳合同

牛先生经过长时间的比较、选择，终于看中某小区的一套房子，却被中介要求交纳2 000元的诚意金；他要在合同书上签名的时候，却又被中介要求在购房合同中将房价少写8万元以“合理避税”。这时他才意识到自己将要签的是阴阳合同，自己的合法权益可能会被侵犯，坚决不签合同并要求中介退还诚意金。

对策：在买房过程中，应要求卖家按国家规定缴纳相关税费，主动争取自己的权利，这样才能避免将来出现不必要的纠纷和损失。因为逃避国家税收的行为，一旦被举报很可能会对买卖双方造成伤害，甚至可能导致买卖合同的无效。

·小贴士：如何避免中介陷阱

（1）找正规大型中介。尽量选择大型正规房屋中介，仔细查看其是否具备房管局颁发的资质证和工商部门审发的经营许可证，并保存好一切相关证据。一旦自己的合法权益受到侵害，应该及时投诉，不要轻易放弃法律武器。

（2）切记要看清中介服务协议上的内容才签字。签字前务必看清“看楼纸”上所写的内容以避免看完楼后与中介公司产生纠纷。

（3）核实买卖双方身份。进行交易前，一定要核实业主的房地产证、房屋所有权证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明，以及身份证、户口簿等，避免被骗。

（4）看清合同条款。签署购售房合同时，必须要求买方、卖方及中介公司三方同时签约。最好把中介佣金也一并写进购/售房合同，并妥善保管相关的合同、票据原件。

（5）避免签单方委托。有些黑中介公司经常手持客户与其签署的公证委托书做许多不法勾当，如：瞒骗业主并以一个较高的价钱与客户成交、假扮客户与业主谈判，等等。

（6）不要与房产经纪人私下交易。若为了节省中介费与经纪人私下成交，一旦出事，后果严重。

另外，消费者还可以为房地产中介进行估算，看这些公司的门面是否规整、规模有多大、分店数目是多少、房源信息量是否足够等。其实只要选择一些正规的大公司，一般就不会出现大问题。

作为房地产中介本身，起码有自己的名称和组织机构。在硬件上，它有固定营业场所，注册资金不少于10万元，有房地产职业资格证书的从业人员不少于3人，在营业场作内，中介机构都应该有悬挂企业章程、营业执照公司与客户之间的约定书。在管理制度方面，作为规范中介行，从业人员在营业中，都应佩戴或出示地产中介服务人员注册证。有完整、规范、可实行操作的管理制度和规范操作流程，如买卖委托书、看房登记表、证件资料收据清单、房屋买卖（租赁）交接表等等，这是正规的、优秀的中介公司的必备条件。