房地产律师实务：经济适用房买卖法律问题及政策

第四节　关于经济适用房买卖的法律问题及政策

随着商品房价格居高不下，居民收入与房屋购买力之间的差距不断拉大。

1994年12月15日，建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》中规定，经济适用房是以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅，中低收入家庭住房困难户认定的标准由地方人民政府确定。

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种以出租为主的住宅政策称为廉租房。

一、经济适用房销售的条件和购买条件

经济适用房是各地政府为解决中低收入家庭的居住困难而采取优惠政策、扶持开发的房屋，只能销售给特定对象。经济适用房是政府为改善一般居民居住条件而推出的，购买者应符合政府规定的条件，如果不符合购买经济适用房的条件的，就不能享有经济适用房的优惠政策，即使买了也很难办理到房产证。《城镇经济适用住房建设管理办法》规定，购房者购买的经济适用住房，应该按规定办理房屋产权登记手续。由于经济适用房是根据特定情况进行开发的，其销售具有特定的社会目的，因此对经济适用房的购买和销售都有比较严格的限制规定。

原建设部《关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知》（建住房［2000］196号）中指出：政府对经济适用住房建设给予政策优惠，目的是为了解决中低收入家庭的住房问题，经济适用住房的销售不能等同市场价的商品住房实行完全放开的市场政策，各地要尽快制订经济适用住房销售管理办法，明确中低收入家庭的收入界限、购买对象条件、购买程序、价格确定办法；并制订监督查处办法及上市交易办法等，严格加强管理，规范经济适用住房的销售行为，确保经济用适住房性质不变。

为了准确贯彻落实建设部这一文件精神，在实践中就要求有关部门做到：

首先，对经济适用房开发商的资格条件予以规定和限制。例如北京市有关文件规定：开发建设单位预售经济适用住房应当到市房地局办理《北京市经济适用住房销售许可证》。预期房的付款办法由买卖双方商定，但在购房人取得房屋产权证之前，开发建设单位累计收取的购房款总额不得超过总房价款的95%；待购房人取得房屋产权证件时，一次结清房款。对销售的现房，在购房人取得房屋产权证件之前，开发建设单位收取的购房款总额不得超过总房价款的95%；待购房人取得房屋产权证件时，—次结清房款。买卖双方应在预售经济适用住房后的1个月内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理预售登记。房屋土地管理部门应在预售登记后15个工作日内办理完登记手续。利用本单位自用土地建设的经济适用住房只能向本单位职工出售，不得对外销售。

其次，要规定购买经济适用住房的中低收入住房困难户，实行申请、审批和登记备案制。北京市有关规定中指出，凡以申请个人住房贷款方式购买经济适用住房的居民个人，凭登记后的经济适用住房顶售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续。房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。购房人可到北京市住房资金管理中心和各商业银行申请购买经济适用住房贷款。

再次，买卖双方应在房屋交付使用后30日内，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理房产过户手续，办理房地权属证件。其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。(www.xing528.com)

二、已购经济适用住房的转售问题

已购经济适用住房，是指按照市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房，包括本市城镇职工按高于国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。已经取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场出售，但是销售范围和条件受到很多限制。对于购买经济适用住房的住房公积金缴存入，在申请住房公积金贷款时，住房资金管理中心最低也能保障其贷款额在北京市职工住房公积金平均余额的20倍以上（目前北京市职工住房公积金平均余额按照6 250元计算）。也就是保障购房人购买经济适用住房时，其住房公积金的贷款额度不低于12.5万元。另外，对于贷款在12.5万元以内的购房人，是不需要再申请其实际收入来分类核定的。

三、经济适用房销售的价格

1998年9月由建设部、国家计委等部门联合下发《关于大力发展经济适用住房的若干意见》（国发［1998］23号）中规定，出售经济适用住房实行政府指导价，不得擅自提价销售，具体售价由市（县）人民政府根据以下8项因系综合确定：①建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；②勘察设计和前期工程费；③建安工程费；④住宅小区基础没施建设费（含小区非营业性配套公建费）；⑤以上4项之和为基数的1%～3%的管理费；⑥贷款利息；⑦税金；⑧3%以下的利润。

此后，国家计委、建设部联合下发的《经济适用住房价格管理办法》（以下简称《办法》），并自2003年1月1日起在全国范围内开始实施。

仔细解读该《办法》，我们可以发现《办法》进一步细化了经济适用房关于价格问题的规定。

首先，《办法》规定经济适用住房价格需在开工前确定，以使得政府能够有效控制开发商的利润，而且还能促使开发商不断地完善自己的管理水平，有效节约成本，促进市场的健康发展。

其次，《办法》中明确，开发商的经营场所（如会所等）、办公楼以及各种赔偿金、滞纳金等所发生的费用都由开发商自己承担，不计入经济适用住房价格中。

再次，开发商可以以基准价格为基础，按照楼层、朝向等因素适当调整价格，但调整原则应按整幢楼增减的代数和为零确定。

另外，目前全国一些城市（如北京等）推行的招投标制度，这主要是为了有效降低经济适用住房的价格，从而使更多的中低收入家庭能够买得起房，有效解决住房问题。