房地产律师实务-是否柱子或车库

案例1－5　是柱子还是车库

【案情简介】

张素琳是个美籍华人。2005年，张素琳从菲海房地产开发公司（以下简称菲海公司）买了一套别墅。几个月后，菲海公司找到张素琳说她还欠房款未付清，而张素琳却认为自己多付了房款。双方纠缠不清，菲海公司最终将张素琳告上法庭。

【开庭审理】

菲海房地产开发有限公司诉称：2005年4月26日，其与被告张素琳签订《房屋买卖合同》并签订了《补充协议》及备忘录。双方约定，张素琳购买原告开发的菲海苑第三期别墅208号。张素琳应于合同生效当日支付定金6 041.2美元，在2005年5月12日前付清全部首付款185 400美元（包括定金），余款432 600美元向银行申请按揭。人民币与美元的汇率按照银行按揭贷款放款当日中国银行汇率的中间价计算，总房款折合人民币后多退少补。另外，双方签署了备忘录，菲海公司同意为张素琳垫付538 000元人民币，张素琳承诺于2005年7月31日前分三个月偿还上述垫付款，并按月支付资金占用费人民币1 600元，如张素琳未按期偿还，则按逾期付款处理。合同签订后，菲海公司依约为被告办理贷款，并交付房屋。张素琳在支付部分房款后未继续履行付款义务，至今仍有人民币301 283.1元房款未付。原告同时主张被告缴纳的首付款中，有人民币20 356.03元用于被告应付的水电费及物业费，故被告共拖欠原告购房款人民币321 639.13元。2005年10月18日，被告购房贷款433 000美元汇入原告账户。原告主张贷款汇入时的汇率为1∶8.087 7，较签约时的汇率1∶8.276 5原告有汇兑损失为人民币78 439.8元。故起诉要求被告张素琳给付房款人民币321 639.13元、逾期付款违约金及资金占用费人民币160 906.41元、房款汇总差人民币78 439.8元。

被告张素琳答辩称：我方购买的别墅的面积为288.97平方米，此面积包含一个17.98平方米的车库，车库的面积不应包含在别墅的套内建筑面积内，车库的价款不应按照套内建筑面积的标准进行计算，我方不仅不欠原告的房款，反而是多向原告支付了房款；即使按照合同约定的房屋面积计算，原告计算房款时依据的汇率较高，应按1∶7.9计算，我方应付的房款是287 583.7元，原告计算的应付房款数额是错误的；双方约定是按美元结算房款，原告已经取得了约定的从银行划转的美元贷款，我方已经履行了合同约定的义务，原告要求我方承担汇率损失缺乏法律依据；备忘录中约定原告为被告垫付房款，双方形成的是借款的法律关系，原告依据房屋买卖合同约定的逾期支付房款的违约责任要求被告支付违约金缺乏法律依据。另外，被告对原告主张的水电费和物业费一事予以否认。被告提交了其交纳水电费及物业费的相应票据，以证明其已另行支付20 356.03元用于缴纳水电费和物业费。

本案双方争议的焦点在于：①由于汇兑差导致的购房款差额是否应当补齐？②借用的资金到期未偿还，可否继续计算占用费？③商品房买卖合同中车库的面积是否应当计入套内建筑面积？

首先，关于汇率差问题，被告认为：2005年4月23日，被告与原告对于房屋款项的支付问题进行协商，并签订《备忘录》：双方同意“在签订《商品房买卖合同》后，甲方（原告）同意为乙方（被告）贷款垫付538 000元人民币，同时向银行出具首付款发票以申请贷款”。2005年4月26日双方签署《商品房买卖合同》的附件八《补充协议》（美元贷款）约定，被告在签约当日支付定金6 041.20美元；2005年5月12日前付清首付款185 400美元。且《商品房买卖合同》第十一条约定：“本补充协议为主合同不可分割的一部分，与主合同该契约构成一个完整的整体。本补充协议与主合同该契约不一致的，以本补充协议为准。”为此，被告向原告支付了与补充协议中约定的6 041.20美元等额的50 000元人民币（汇率按照美元兑人民币1∶8.276 5计算）。

被告代理人认为，虽然备忘录约定原告为被告垫付的是人民币，但是依照原被告双方在之后就付款问题单独签署的补充协议，被告买房的付款货币是以美元作为结算币种的，而双方当事人自愿约定使用美元作为支付货币并不违反相关法律法规的规定。实践中，在购房人是境外人士的情形下，业界以外币直接进行结算也并不鲜见。因此，在支付相关款项、进行结算时应按照美元支付和结算。鉴于此，原告为被告垫付的538 000元人民币购房款最终也应当依照付款当时的汇率1∶8.276 5认定为65 003美元。据此，截至2005年10月10日，被告向原告支付房款共计148 997美元，尚欠原告36 403美元。由此计算，原告如果现在要求被告以人民币支付该款项，按照现行汇率1∶7.9计算（中国人民银行授权外汇交易中心公布，2006年12月4日银行间外汇市场美元对人民币的中间价为1美元对人民币7.824 0元），应是287 583.70元，而非原告所诉的321 639.13元。

另外，对于车库面积问题，被告的代理律师认为：虽然《商品房买卖合同》中约定的总面积为288.97平方米，但是，该面积中包含了一个17.98平方米的车库。《商品房买卖合同》第五条约定“该商品房按照套内建筑面积计算价款”。套内建筑面积是指：“成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和”；北京市国土资源和房屋管理局于2000年9月26日颁布实施的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》中规定：“商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积”。附件二《住宅设计规范》3.5.3规定：“套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和”。从上述合同约定及法律规定可以看出，套内使用面积并不包括车库面积，而套内墙体面积和阳台建筑面积也当然不包括车库面积，因此，该部分面积不能计入别墅的套内建筑面积。所以被告认为，原告所收取的房款应该按照扣除车库面积后的套内建筑面积进行计算。又，依据《商品房买卖合同》附件六“菲海苑三期别墅装修标准”约定：所出售商品房地上部分为“砖混结构”、“外墙厚度450mm；做外墙保温层；面贴高档外墙砖”、“吊顶刷进口环保乳胶漆”“墙面为进口环保乳胶漆”。据此，被告认为，在双方当事人对车库没有作出特别约定的情况下，车库面积如果被计入套内建筑面积并收取房款，其建筑标准及装修标准也应当适用该商品房的整体约定。而事实上，在原告向包括被告在内的三期业主交付别墅时，该“车库”还只是四根柱子加上一个简易顶棚。后由于业主强烈抗议，原告才加上了现在能够看到的铁皮板及卷帘门。被告认为这个车库明显是倚墙而建，三面为塑料泡沫加铁皮板搭建，不是符合法律规定的“商品房”，亦不具备合同约定的建筑标准和装修标准。其所占据的面积既不是“成套商品房的套内使用面积”，也不是“套内墙体面积和阳台建筑面积”，因此，该部分面积不能计入别墅的套内建筑面积。

【法院判决】

法院经审理认为：当事人依法签订合同后，应当按照约定履行自己的义务，被告应当先给原告足额支付房款，故原告要求被告给付剩余房款301 283.1元的请求，法院予以支持。对于原告主张的被告已付房款中有20 356.03元用于缴纳水电费及物业费等其他费用，对此被告否认并提供相应付款收据证明是用其他款项另行支付的上述费用，原告对其主张的被告还欠20 356.03元的请求，未提供证据，所以不予支持。对余款432 600美元向银行申请按揭银行房款时人民币与美元的汇率案银行放款当日中国银行公布的中间价计算，多退少补总房款。银行贷款汇入原告账户时，当日美元汇率与合同签订日的汇率有差异，故被告应当按照约定将汇兑成人民币后的差价补齐，原告要求被告给付汇兑差人民币78 439.8元的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。对于双方约定被告给付首付款的最后期限，因双方没有对逾期支付首付款应支付违约金的标准进行明确约定，故原告要求被告给付违约金的请求，不予支持。双方约定原告为被告垫付首付款538 000元，被告分三个月偿还上述垫付款，并按每月1 600元的标准向原告支付资金占用费，如果未按期偿还，则按逾期付款处理；但协议中未明确约定如被告逾期偿还垫付款被告支付资金占用费的期限，故，原告要求被告给付资金占用费4 800元以外的部分，因缺乏依据，法院不予支持。被告关于车库面积的价款不应按照套内建筑面积的标准进行计算的辩解意见，因未提供证据加以佐证，故对此辩解意见，法院不予采信。基于上述，法院最终判决：被告给付菲海公司301 283.1元及资金占用费4 800元；被告给付原告菲海公司房款汇兑差人民币78 439.8元。其他诉讼请求予以驳回。

【律师分析】(www.xing528.com)

一、关于“汇兑差”的相关问题

汇兑差的问题不是一个严格意义上的法律问题，实践中也是由法官根据当事人在合同中的具体约定作出判断的。比如，现实案例中有这样的例子：甲将机器设备出租给了香港商人乙，乙每季度都是以港币支付租金。后来，人民币升值了，也就是港币相对贬值了。甲就起诉乙要求补齐汇兑差。但法院认定双方一直在按港币交易，即使港币相对贬值了，也仍视为乙方足额缴纳了租金。从而，我们可以得出结论：在司法实践中，是否支持汇兑差的请求，要看当事人的具体约定以及具体履行情况，不能看到货币升值或者贬值就要求相对方予以补齐。当然，最好的方法还是在合同当中事先约定清楚，以防在汇率波动的时候出现争议。

二、关于资金占用费的相关问题

本案中，法院对于原告请求的被告在迟延还款期间的资金占用费没有支持，这要归结于原告在签订合同时对于该问题进行的约定不清楚。双方关于此款项的约定为：原告为被告垫付首付款538 000元，被告分三个月偿还上述垫付款，并按每月1 600元的标准向原告支付资金占用费，如果未按期偿还，则按逾期付款处理。我们都知道，商品房买卖合同都是开发商出具格式合同，本案中该份协议虽然不是在商品房买卖合同中，但是也是开发商出具的补充协议，虽然从表面上看起来好像原告的利益得到了保护，因为约定了被告不履行偿还义务时按照逾期付款处理。但是对于逾期付款的处理方式约定不明。所以，法院没有支持除约定4 800元以外的其他费用。

因此，如何能在一场交易中最大限度的保护己方的权益，那就是把所有可能发生的风险都考虑到，然后对每一种风险的发生以及处理方法作出约定，也就是所谓的未雨绸缪。只有这样，在违约方出现违约、毁约的情况下，守约方才能有据可查，有约可依。否则，就如本案原告一样，只能白白输了官司。

三、关于车库面积的相关问题

其实，现在购房人与卖房人关于面积问题发生的纠纷不仅仅涉及车库，还有可能涉及室内花园等等诸如此类的建筑设施，这部分到底是算在建筑面积内、还是以一半的面积计算、还是算作独立产权，相信很多人都存在着疑问。在实践中，笔者遇到过不同的情况。有的情况是车库不计入建筑面积，由业主自己安装自动门。还有的情况是车库属于房屋的附属建筑，需另行办理产权证，不计入房屋建筑面积。

为解决本案争议的车库面积问题，笔者专门向北京市多家测绘部门进行咨询，答案不一。有的单位回答车库面积全部属于建筑面积；有的回答算作一半建筑面积；有的回答不算建筑面积。于是，针对这个问题，笔者作了专门的研究。笔者认为，本案中的车库应当属于临时建筑，不应计算建筑面积。在北京市建委网站《关于分幢调查的问题解释（六）》中第一点对“临时建筑”下定义为：“临时建筑”是指单位和个人因生产、生活需要临时建造使用，一般不采用耐久性建筑材料（如钢、钢筋混凝土、水泥、砖、木、石等），结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物或其他设施。比如：铁皮房、油毡房、窝棚、遮阳棚、房顶棚屋、棚架、工棚、菜农、果农搭建的临时棚屋、轻体结构房屋、住宅小区内的石棉瓦顶房屋等。临时建筑的特征是期限一般不得超过两年、层数一般不超过2层、材料不采用现浇钢筋混凝土等永久性结构形式。本案中争议的车棚未采用耐久性建筑材料、结构简易、层数不超过2层、材料未采用现浇钢筋混凝土等永久性结构形式，完全符合“临时建筑”定义中规定的一切特征，因此本案争议车棚应属于临时建筑。而且，根据《〈北京市房地产测绘细则〉的补充规定》第一条第（十三）项规定：活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。另外，根据《中华人民共和国国家标准GB/T 17986.1—2000房产测量规范》（以下简称《规范》）8.2.1“计算全部建筑面积的范围”中规定：“属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。”8.2.2“计算一半建筑面积的范围”中规定：“独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。”该《规范》中有关车棚的面积计算的规定中均要求车棚为“永久性建筑”，但本案车棚并非“永久性建筑”的范畴，因此，本案车棚并不应计算在建筑面积之内。

在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。

上述案例所涉车库应不应当计算到别墅的套内建筑面积，想必大家内心自有评判。

在此，笔者提醒：购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。在签合同时一定要详细地把关于房屋面积方面的条款，价格、收费、付款额的条款及关于房屋质量的条款都写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。只有这样才可以更好地保护自己的权利。