房地产律师实务：无权处分或善意取得？

案例1－4　是无权处分还是善意取得

【案情简介】

2002年5月17日，郭淑萍与刘伟结婚。2003年6月27日，夫妻俩购买了北京市朝阳区某小区9号楼202室商品房一套。向银行借贷按揭80万元，分20年按揭偿还，月还贷7 500元。2005年10月19日，郭淑萍与第三方张玲签订了《房屋买卖协议书》，将房屋以996 000元的价格卖给了张玲。张玲直接支付195 000元现金给郭淑萍，其余的款项则是以郭淑萍的名义还给银行。在还清银行贷款后，郭淑萍办理了产权证，产权证上写的是郭淑萍的名字。此后，张玲以个人名义与由张玲本人担任法定代表人的房地产经纪有限公司（第四方）签订协议，委托该公司对房屋进行出售。2005年10月26日，第五方当事人张志与房地产经纪有限公司签订协议，委托其购买该房产。经房地产经纪有限公司牵线，张志作为买方又直接与作为卖方的张玲签订房屋买卖协议，并于签约当日向张玲交付了16 000元押金。次日，张志又付张玲105 000元购房预付款。此后，张志陆续将房款交齐并搬入了202室居住。

2006年1月，刘伟起诉至人民法院，要求确认其妻子郭淑萍与第三方张玲签订买卖合同无效，但2006年5月，刘伟又撤诉。2006年9月，第五方张志起诉，要求法院确认其与张玲签订的购房合同有效，张玲应当为张志办理房屋所有权过户手续，并要求郭淑萍予以必要协助。法院支持了张志的诉讼请求。郭淑萍不服提起上诉。在这期间，刘伟又以妻子郭淑萍和张玲为被告，起诉要求法院确认两被告之间签订的购房合同无效。于是，二审法院对郭淑萍上诉一案作出裁定，理由为：“因郭淑萍之夫刘伟起诉要求确认郭淑萍、张玲签订的购房合同无效。而本案是基于张玲购买了郭淑萍房屋后，又通过中介公司将所购之房卖于张志，现张志要求张玲及中介公司履行房屋买卖协议，将房屋过户至其名下，因现房屋所有权人系郭淑萍。鉴于本案必须以刘伟与郭淑萍、张玲的诉讼结果作为定案依据，故裁定中止本案的诉讼”。

【开庭审理】

在刘伟以妻子郭淑萍和张玲为被告，起诉确认两被告之间签订的购房合同无效的案件庭审过程中，张志被列为第三人。刘伟称两被告签订房屋买卖协议是在原告不知情的情况下私下进行的，其知悉后多次找到张玲要求其废除买卖协议，但张玲均不予采纳，故诉至法院。郭淑萍也称，认为这个协议无效。张玲表示，其与郭淑萍签订的合同是合法有效的。并提供了一系列证据予以证明：商品房买卖合同、发票、商品房预售登记备案表、委托独家代理出售房屋协议书、委托购买房屋协议书等证据。

一审法院判决：202室房屋为刘伟和郭淑萍的共同财产，郭淑萍未经共有权人刘伟的同意，擅自出售该房屋，属无权处分行为，该合同的效力以共有权人刘伟是否追认而确定。由于刘伟否认事先知悉该买卖行为，根据现有证据也无法查明此点。在刘伟不予追认的情况下，该合同无效。关于合同无效的后果，因本案诉争房屋及相关款项，涉及到案外人房地产经纪有限公司、同时涉及张玲与案外人以及张志与案外人之间的相关合同问题，但上述问题不属本案审查范围。因此，法院对于合同无效的后果问题不宜现予处理。

对上述判决，张志不服，提起上诉。张志主张：刘伟对妻子出售202号房屋一事并非不知情、不同意。理由是：第一，在相关交易过程中，中介公司工作人员及张志等人多次为买房而到刘伟家看房，刘伟也明知这些人是欲买自己房子前来看房的人，但刘伟对此并未表示异议。从刘伟的这一行为可以看出，刘伟在洽谈卖房问题的当时并非对卖房一事不知情。第二，在卖房协议签署后，张玲支付了房款，郭淑萍及刘伟积极履行交付房屋义务的行为也表现出刘伟对此并非不同意、不知情。

在以下刘伟作为原告的法庭陈述中可以看出刘伟同意卖房，并且是刘伟主动搬出自己家的：

（1）北京××区人民法院2006年2月16日开庭笔录第3页9行记载：

“原告：是郭淑萍搬的家，我不知道，当时郭淑萍和我说，我们得搬出去，否则张玲要报案，说郭淑萍诈骗，后来我们就搬走了。”

（2）当日开庭笔录第2页11行记载：

“原告：后来郭淑萍告诉我搬家，我就把书搬走了”。

此外，在房屋交接过程中，刘伟与张志一家商讨空调、电器转让价格的行为表明其对卖房事件是欣然接受的：

（1）北京市××区人民法院2006年4月24日开庭笔录第1页41行记载：

“法官：张玲出示的房屋内部分物品价格单是否原告所写？

原告：是我所写，当时房屋内的物品有一部分是借别人的钱买的。”

（2）当日开庭笔录第2页11行记载：

“原告：郭淑萍让我将价格列出来。”

（3）当日开庭笔录第3页19行记载：

“法官：被告方有无证据向法庭提交？

被告张玲的代理人：向法庭提交原告书写的房屋内部分物品清单一份。

法官：原告质证。(www.xing528.com)

原告：对真实性无异议。”

（4）北京市××区人民法院2006年4月27日开庭笔录第2页11行记载：

“法官：装修清单是原告何时列的？

原告：记不清什么时候写的，也不能确定是卖房前还是卖房后写的。”

上述庭审笔录清楚地表明，在出售争议房产时刘伟亲笔书写了物品清单，并且，刘伟在收取张志支付的电器折价款约5 000元后，将相关电器的发票交予张志，现该等发票原件均在张志手中。基于这样的事实，可以看出刘伟完全清楚郭淑萍卖房一事的相关情况。

【二审判决】

二审法院在审查了上述事实后认为：刘伟与郭淑萍在婚姻关系存续期间如对涉案房屋进行处分，应当平等协商，取得一致意见。郭淑萍与张玲签订房屋买卖合同将该房屋出售，同时收取了张玲的房款并将原购房合同及贷款合同一并交付张玲，刘伟与郭淑萍共同将涉案房屋腾空交给张玲，双方均按照约定履行了合同义务。据此，刘伟应当明知郭淑萍已将房屋出售给张玲，并履行了腾房义务。张玲作为相对人，在此情况下有理由相信出售房屋是郭淑萍与刘伟共同的意思表示。根据相关司法解释，刘伟不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，刘伟以其系涉案房屋共有权人，且其不知道郭淑萍出售房屋为由主张郭淑萍与张玲之间的合同无效，理由不足，法院不予支持。综上所述，原审法院认定郭淑萍属于无权处分共同财产显系不当，法院予以更正。判决郭淑萍与张玲之间的买卖行为有效。此后，二审法院恢复了郭淑萍上诉案件的审理，认定郭淑萍向张玲出售房产合法有效，且张玲向张志出售房产亦合法有效，最终该案维持了一审判决。

经过多个诉讼的张志，终于获得了胜诉判决，也最终获得了房产。

【律师分析】

近年来，在民事审判实践中出现了越来越多的因不愿继续履行合同而故意提起合同无效之诉以达到返还原物、赚取更大利益之目的的恶意诉讼。正是由于《民法通则》、《合同法》对恶意方的防范和惩罚性规定不足，导致善意相对人在民事活动中的信赖利益得不到公正保护。

本案中，刘伟状告其妻，演的是一出双簧，其本质是因为利益驱使而进行的一场背弃诚信的恶意诉讼。刘伟正是由于看到房产价格上涨，欲将该房产要回再次出售，以寻求更大的经济利益而多次提起诉讼。二审法院在审理意见中引用的“相关司法解释”，指的是《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》对于该法条作出如下解释：“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”法庭调查表明，张志及张玲在购买本案争议房屋时，作为卖房一方，刘伟与其妻郭淑萍共同表现出的种种行为，使作为一个具有正常认知能力的人都有理由相信，出卖该套房产系夫妻双方共同的意思表示；作为买房一方，无论是张玲还是张志，其购买该房产均支付了合理的对价，均应当被认定为善意第三人。根据上述法律规定，刘伟以不知情、不同意为由主张买卖行为无效没有事实依据及法律依据。一审法院将本案看为普通的共有物处分，忽视了“夫妻共有”这一特殊的共有关系，只适用民法通则及合同法，认为未经被上诉人同意，且没有追认的情况下签订的协议无效，是完全错误的。

在现实生活中，夫或妻一方处分房产的事情经常发生，那么，如何看待该行为、如何认定该行为的效力呢？在此先向大家介绍一下关于该问题的几个法律概念。

“夫妻共同财产”：婚姻法第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产；（五）其他应当归共同所有的财产。”

“共同共有”：《最高人民法院关于〈民法通则〉若干问题意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定：”共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”

“无权处分”：《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

“家事代理”：家事代理是指配偶一方本无代理权，在与第三人就日常事务实施一定的法律行为时，推定享有代理配偶行使权利的权利。也就是说，一般情况下，家庭对外发生法律关系时，可以由一方做主，夫妻中任何一方可以不经另一方的同意，而以家庭的名义对外发生法律关系，另一方对此则需承担民事法律责任。

“表见代理”：《合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。表见代理是指行为人虽然没有代理权，但相对人客观上有正当理由相信行为人有代理权，并与其进行法律行为，该法律行为的后果直接由名义上的被代理人承担的代理形式。

“善意取得”：又称即时取得，指无权处分人将其占有的他人动产转让给第三人，如果第三人取得该动产是基于善意且是有偿，第三人就依法取得了该动产的所有权或他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。

“不动产、动产”：动产是能够移动并且不因移动损害价值的物；不动产是不能够移动或虽可移动但却会因移动损害价值的物。

在物权法实施前，对夫或妻一方擅自处分共同共有的房产，其效力如何判定一直存在很大争议。由于善意取得制度在当时只适用于动产，因此对该行为效力的判断首先不能适用善意取得制度。在此情况下，有的观点认为，根据共同共有理论，共有人在未取得其他共有人同意的情况下处分共有物是无效的。但是，如果构成表见代理，则可以认定处分行为有效。有的观点认为，夫妻关系应当优先适用特别法即婚姻法，根据婚姻法的规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”因此，应当适用家事代理制度来解释该行为的效力，即任何一方都有权处理共同财产。针对该种观点，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》专门作出了规定，其中第十七条规定：“婚姻法‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。’”可见，家事代理仅限于日常生活需要，比如：在日常生活中，夫妻中任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、订阅报纸、签订房屋租赁协议等等。一般认识上，房产的处分应当认为是对夫妻财产作重要处理，因此，涉及夫或妻卖房这一重大财产事项，不属于“日常生活需要”，不适用家事代理制度。同时，根据上述规定可知，如果夫或妻一方处分了房产，第三人满足“善意”的条件，并且满足“有理由相信为夫妻双方共同意思表示的”的条件，就可以认定买卖行为有效。

此后，《物权法》对该问题作出了具体的规定，即第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

在传统民法上，善意取得制度只适用于动产而不适用于不动产，物权法的上述规定使不动产也纳入了善意取得制度。因此，根据《物权法》的规定，对无权处分不知情的第三人无须对“有理由相信为夫妻双方共同意思表示”进行举证；但是，物权法同时规定必须符合已经办理了转移登记这一要件才可以认定第三人获得了所有权。这样一来，夫或妻擅自处分共同房产的效力问题就得到了明确的规定。