房地产律师：办证义务责任

案例1－3　办证义务由谁承担

【案情简介】

2008年3月，京城某小区业主找到笔者，称其所在小区不能办理产权证已经迟延一年，现在小区的部分业主已经集结起来，要求与开发商进行诉讼。而之所以找到笔者的原因，是因为早在2005年的时候，笔者已经与开发商进行了一次“较量”，笔者帮助这个小区一期业主进行集体收房，较量的结果当然是令业主满意的。现在要维权的这些业主是本小区三期的业主。

面对业主代表的满腹抱怨，笔者从他们的言语中了解了案件的情况。

《商品房买卖合同》约定，①初始登记。出卖人应当在2006年11月30日之前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起600日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。②转移登记。买受人同意委托经纪公司向权属登记机构申请了房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起600日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。

业主认为，他们已经把购房款和产权代办费交给了开发商，就应当由开发商负责为自己办理产权证。在多次找寻开发商并要求其协助业主办理房屋产权证无果的情况下，准备起诉开发商履行相关义务并要求其支付办证的违约金。

【办案流程】

最繁琐的工作便是事务性的工作。笔者先与业主代表进行沟通，确定了最终参加诉讼的业主名单，然后将名单交由业主代表，由他们负责提供每户业主的信息。下一步即是按照不同的情况，书写《民事起诉状》。这个工作交由笔者的助理完成。起诉时的证据，只需要证明案件主要事实。于是，笔者选择了《商品房买卖合同》、购房发票。

处理这类案件，我们通常遇到的困难是要证明开发商确实负有办证义务，并且不能办理产权证的原因在于开发商，本案遇到的情况也不例外。开庭后，开发商称自己根据合同约定没有办证义务，而业主交的产权代办费也不是交给了自己。原来，业主们称在收房当日，业主在收房现场很多环节只顾按流程缴费，交了450元产权代办费后，现在才发现给自己开收据的公司不是自己告的开发商，而是某房地产经纪公司。而且，合同中明确约定了由这家公司负责办理产权证。这样，开发商将自己的责任择清了。

【开庭审理】

在分析了业主提供的所有材料后，我们发现了其中对业主方有利的内容。我们将材料做成证据交给法院，用以证明开发商负有为业主办理产权证的义务：

（1）原告提交的证据——《三期入住问题给小区业主的回复》中第四条表明，被告要求原告向其缴纳契税、公共维修基金。开发商要求业主缴纳此费用，就是要求业主委托他们代为办理产权证。

（2）原告提交的证据——《收房费用结算表》、《收楼须知》、钥匙收条也可以证明被告负有为原告办理房产证的义务。

其中，《收房费用结算表》将契税、公共维修基金、产权代办费列为收房时原告应缴纳的费用，也就是，被告将其作为原告收房前必须满足的条件，从而达到强制原告向其缴纳该等费用的目的。另外，钥匙收条上记载的时间也可以证明在被告制定的收房流程中，只有将费用结算表中所列全部费用缴纳完毕，才可以办理收房手续并取得房屋钥匙。

（3）原告提交的证据——《房屋所有权证收押合同》可以直接证明被告为申请公积金贷款的业主提供担保，其必须为该等业主代为办理产权证，这是其合同义务。该合同是申请公积金贷款的原告与公积金贷款银行及被告签订的三方协议。其中，由于被告为原告承担贷款担保责任，因此，在该合同中明确约定了被告为原告代办房屋所有权证。

（4）《一期入住问题给小区原告的回复》可以证明，某房地产经纪公司是被告找来的公司，被告将其安排在业主入住现场。虽然该公司与被告是两个法人单位，但是实际上就是被告找来的这家公司并由被告在幕后操作。作为收房业主的原告在收房时只能听从被告的指挥缴纳各种款项，而并非原告主动委托另外这家公司为原告办理产权证。

（5）录像及同步录音资料可以证明，向原告陆续发放办理完毕产权证的公司是被告。虽然在该段录像中，被告的公司人员对为什么由其发放产权证进行了解释，即经纪公司办事不利，久拖不办，自己才将事情揽过来等等，似乎是对被告所主张的并非由其办理产权证进行解释。但是，从中我们可以看到：首先，经纪公司与被告公司关系的密切程度。其次，被告工作人员的这种说法恰恰可以说明事情的真相：即，如果正如被告所说，原告全部委托了这家与被告无关的公司办理产权证，那么，该公司没有及时为原告办理，被告为什么会着急将事情揽过来，这显然不符合常理。此外，所有已办理完毕业主的产权证均是从被告处领取的。在这个过程中根本没有出现经纪公司这样一个主体。

由于是合并审理，该案件由上午九点一直持续到下午三点，我们一一陈述了我方证据的证明目的，同时，陈述了我方观点：被告以原告向其他公司缴纳了产权代办费而非被告为由，主张自己不承担产权代办的责任，这样的主张是不能成立的。

（1）产权代办费并非办理房屋产权证必要的费用。

根据我国办理房屋产权登记的相关规定，在业主办理房屋产权证时必须缴纳的税费为契税、印花税和公共维修基金。而所谓的产权代办费并不是国家规定必须缴纳的费用。但是，实践中，开发商往往利用自己的优势地位强迫收房业主缴纳一笔由其自定的代办费，并收归其所有。

本案中，虽然这笔产权代办费的收费凭证中加盖的印章是其他公司，根据被告解释只是他们推荐的代办公司，原告可以不委托其办理。我们认为，被告这样的解释并不符合客观情况，是不能成立的。因此，不能因为产权代办费凭证上印章不是被告，被告就可以免去迟延办理房产证的责任。

（2）契税、公共维修基金才是办理房屋产权证必须缴纳的税费，因为被告收取了业主的该等费用，事实上已经形成被告代原告办理产权证的委托关系。

原告提交的证据——《契税及公共维修基金收据》可以证明，全体原告的契税和公共维修基金均缴纳给了被告。

在办理房屋产权过程中，由开发商出具大产权证，由业主缴纳契税、公共维修基金，是业主办理房屋产权证所应具备的条件。

从第一条的证据及论述可以看出，被告要求原告向其交纳契税和公共维修基金是被告单方制定的收房流程，原告若想收房，必须按照被告指定的收房流程进行缴费和办理相关事务。而被告在收取原告的契税、公共维修基金长达两年半之久后，否认自己负有为原告办理房屋产权证的义务，这显然是不合情理的。

我们认为，按照行业惯例及现实情况，虽然原告与被告之间没有书面的委托手续，但是，被告在收取了原告契税、公共维修基金的情况下，如无相反约定或表示，应当视为其已经接受了原告的委托，承担了办理房屋产权证的责任，形成了代为办理产权证的事实委托关系。因此，即使在这一过程中向原告出具产权代办费收据的单位并非被告而是他人，也不能以此认定被告没有为原告办理产权证的义务。

（3）根据本案实际及行业惯例，被告必须代原告办理产权证。

被告作为贷款担保方，如果由原告自行办理房屋产权证后将房产进行处置，作为担保方的被告首先应当向贷款银行承担担保责任。在此种情况下，为了自身利益考虑，被告不可能允许贷款业主自行办理房屋产权证。因此，所有提供贷款担保的开发商均是代业主办理房屋产权证后直接将产权证扣押在银行或交银行加盖抵押印章之后交给业主。因此，被告称是否委托其代为办理产权证是原告可以自由选择的主张是根本不能成立的。

（4）本案被告与所谓的其他代办公司根本就是合作关系。

原告提交的证据——《一期入住问题给小区原告的回复》可以证明，涉案房地产经纪公司”是被告找来的公司，是被告将其安排在业主入住现场、参与整个交房过程的。虽然该公司与被告是两个法人单位，但是实际上就是被告找来的这家公司并由被告在幕后操作。作为收房业主的原告在收房时只能听从被告的指挥、缴纳各种款项，而并非原告主动委托另外这家公司为原告办理产权证。

另外，被告向法庭提交的证据中有业主的委托书，想以此证明业主委托了经纪公司代为办理产权证。首先，该委托书并非业主所签。我们认为，若有必要我们可以申请进行笔迹鉴定。另外，从被告在法庭上提交出经纪公司材料这一行为本身可以看出，这家公司本身就是为被告在服务。所以被告主张原告另行委托他人代办产权证、与被告无关，是不能成立的。

（5）向业主发放房屋产权证的就是被告。(www.xing528.com)

原告提交的证据——录像及同步录音资料可以证明，向原告陆续发放办理完毕产权证的公司是被告。

本案中，作为开发商的被告，在向购房人提供的格式合同中，一方面约定了因自己原因导致买受人迟延取得房产证的违约责任，另一方面办理产权证的主体写着第三方。我们认为，被告提供这样的合同让原告签署，在订立合同时就试图以矛盾的约定免除自己的责任，在违约情形真正发生后运用该条款试图推卸自己的违约责任。但是，根据合同法的规定，我们认为，如果本案就该问题存在两种以上的解释，也应当做不利于被告的解释。即，如果原告能够证明系由被告原因导致其迟延取得小产权证，被告就应当根据合同约定按日向原告支付违约金。

针对业主方的上述意见，开发商辩解道：“原告委托我公司办理产权证不属实。我公司并无义务为原告办理产权证，合同约定我公司应当为原告办理产权证所需的房屋整体产权证（大产权证）办理完毕，以使权属登记机关能够办理转移登记。除此之外，出卖人并无其他义务。我公司已经将大产权证在约定时间前办理完毕，故我公司并不存在违约行为，不存在按照约定承担违约责任的情形。我公司收取契税与专项维修基金源于合同约定，并非原告所称受到强制。依据办理权属证书的流程，应当由原告取得相关机关开具相应缴费凭证，不取得缴费凭证是无法缴费的。我公司不仅没有义务缴纳该费用，甚至没有缴费的权利和能力。故不是我公司原因导致其不能办理产权证。”

针对双方的上述争议焦点，承办法院进行了详细的法理分析：本案中，尽管委托申请办证单位为北京某房地产经纪公司，但被告作为产权转移登记的相对方，且代收了办理产权证所需的契税及公共维修基金，对原告办理房屋产权证负有协助义务，故对原告要求被告协助其办理房屋产权证的诉讼请求，应予支持。按照合同约定，原告应当于2007年11月4日前取得房屋所有权证。法院认为，合同对房屋产权转移登记作出明确约定，被告理应负有转移登记之义务。被告收取原告契税、公共维修基金，应当在合理期限内将上述税费的发票与缴费凭证交付原告，便于原告办理房屋产权的转移登记。但是被告自2006年收取上述税费，未能及时代缴，并将上述发票、交费凭证交付原告，这是原告在约定期限内不能取得房屋产权证的原因。对于商品房买卖合同的转移登记行为不能如期完成，被告显然有其自身的原因。现被告提出其没有义务缴纳该费用，没有缴费的权利和能力，该抗辩不能成立。最终，法院支持了原告的全部诉讼请求。

开发商表示不服，提起上诉。二审法院维持了原判。

【律师指导】

结合本案，笔者介绍一下办理房产证的流程。

一、业主委托开发商或者代理公司办理房产证

（一）开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程

第一步：签订委托协议。委托代办的协议中应明确约定以下几点：①开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了）；②开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；③约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房”，但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金等明确的违约处理方法；④约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房者往往只能“看一眼”房产证，而不能真正的取得房产证；⑤约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；⑥约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。

第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税。在交钱之前，请购房人了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确；交钱之后，请购房人一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。

第三步：按照约定时间领取房产证。仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；索要缴纳税费的正式发票。

（二）购房者自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程

第一步：签订委托协议。

第二步：缴纳房产证代办费。

第三步：购房人自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税。

请保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，因此，如果购房人不能及时缴纳会影响到购房人及时获得房产证。请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。

第四步：按照约定时间领取房产证。

二、购房人选择自己办理

不过购房人自己办理产权证是有一些要求的。例如，在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加入“要求开发商协助将房产证收押”、“需委托开发商代办房产证”的条款，这种情况下难以自己办理，只能委托开发商或代理公司办理房产证。因此在作出选择之前，请购房者一定别忘了看一下《住房按揭贷款合同》是否有相关规定。另外，有些地方法规规定，房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，此时购房者也只能委托开发商或代理公司办理房产证。如果是一次性付款，或贷款已经还清，则购房者完全可以自行办理。办理流程如下：

第一步：确定开发商已经进行“初始登记”，即已经取得“大产权证”。《购房合同》中应对开发商办理“初始登记”的时限加以约定，尤其是开发商办理“初始登记”的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。

第二步：到管理部门领取《房屋（地）所有权登记申请表》。可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。

第三步：拿测绘图（表）。由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。

第四步：填写表格、盖章、领取相关文件。在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些文件，一次齐全，免去奔波之苦。

第五步：缴纳公共维修基金、契税。无论是小区办收取还是由银行代收，都请购房人保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失，会影响到购房人获得房产证。

第六步：提交申请材料。材料主要包括以下几种：盖章的申请表、房屋买卖合同、测绘图、房屋登记表、分户平面图两份、专项维修资金专用收据、契税完税或减免税凭证、购房人身份证明（复印件核对原件）、共有的提交共有协议、银行的提前还贷证明。不同地方的具体要求不同，请购房人一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。

第七步：按照规定时间领取房产证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等。仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。

第八步：办理抵押登记。有些贷款银行允许自己办理房产证并且不扣押房产证，只需办理抵押登记即可，这种情况下，就要办理这个手续。需要提交的文件通常包括：房屋所有权证、共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见；国有土地使用证；借款合同、抵押合同；抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明；抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照。通常这个手续可以与领取房产证同时办理，可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同，请购房人一定要提前询问清楚。

第九步：将房产证交给银行扣押。如果《贷款合同》约定，需要将房产证交给贷款银行扣押。一般而言，办了第八步就可以不用再把房产证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押《购房合同》正本。

在了解了上述办证流程后，应当更加了解这个案子中有关责任问题的分配了。就是说，即便是业主委托了代办公司办理房产证，开发商仍然要承担一定的协助义务，尤其是在开发商收取了业主契税和公共维修基金之后。其实，如果业主当初在签订合同时，把每一部程序、履行期限和相关的违约责任约定清楚，本案也就不用花这么多力气来论证开发商有办证的义务了。