买方未按约交款，房地产律师解析违约责任

案例1－2　买方未按约交款，卖方一房二卖 违约责任如何承担

【案情简介】

2009年1月14日，万钢和王晓东通过房地产中介签订了一份二手房买卖合同。合同约定王晓东将位于欣欣小区的一套房产以160万元的价格转让给万钢。付款方式为：万钢于签约当日支付购房定金2万元，2009年1月20日后再支付房款78万元，该笔房款支付最迟不得超过5月20日。余款80万元则以万钢办理贷款到位为准。

合同签订当天，万钢向王晓东支付了定金2万元。此后，万钢因种种原因未能在2009年5月20日前支付第二笔款项78万元。2009年6月20日，王晓东将该房屋出售给了第三人，并办理了产权过户手续。2009年8月，万钢向法院提起诉讼，要求法院判决王晓东向其双倍返还定金4万元并支付利息。

【开庭审理】

庭审中，万钢称自己在履行与王晓东的买卖合同中，自己只是因为一些没有预料到的客观原因，迟延支付给王晓东第二笔房款，自己也没有打算不给王晓东，王晓东就在没有通知自己的情况下，把房子卖给了他人。现在因不能购买该房产，万钢一家的计划全被打乱了。万钢认为，王晓东就是看到别人出高价才恶意毁约，将房产另行出售。现在，房产已经过户给第三人了，万钢也不能再获得该房产了。自己因客观原因导致未能按照合同约定的时间支付购房款，只是一般违约行为，而王晓东将房屋卖给其他人并办理了过户，该行为是根本违约。原合同无法继续履行，完全是因为王晓东的原因，因此王晓东应当双倍退还定金并支付利息。

王晓东更是觉得冤枉，称自己原本准备将该房产出售后在朝阳区太阳小区另行购买一套面积更大的房产供家人居住，因此才以160万元的低价将房产出售给万钢。然后与太阳小区的房主签订购房合同。因万钢不按约定向自己付款，导致自己不能向太阳小区的房主支付购房款，还要另行承担违约责任。自己多次催促万钢付款，并给予万钢近两个月的履行期限，万钢仍旧迟迟不付款，自己无奈之下才把房子卖给他人。只有自己卖房后才能将应支付的房款支付给他人，否则，还要继续承担违约责任，自己的行为是为了防止损失的进一步扩大。王晓东认为，明明是万钢先违约，并已经给自己造成了损失，现在万钢还要自己双倍返还定金，太没有道理了。

【法院判决】

一审法院在对相关情况进行核实后认为，万钢与王晓东双方签订的房屋买卖合同真实自愿，并符合法律规定，是合法有效的合同。有效的合同双方均应遵守履行。万钢由于自身原因，没有按照合同约定的时间向王晓东支付合同款项，构成违约；王晓东在与万钢签订买卖合同后又与第三方订立合同，并最终将房产出售给第三方，办理了过户手续，也已经构成违约。现双方的房屋买卖合同已不能履行，判决双方的买卖合同解除。由于双方均违反了合同约定，应当各自承担相应责任，王晓东返还万钢2万元，驳回万钢的其他诉讼请求。

一审判决后，万钢、王晓东都未提出上诉。

【律师分析】

本案是一个很有意思的案件。一件房屋买卖中经常发生的迟延付款问题，与一件一房二卖问题，当两者发生在同一个买卖关系中，法院作出这样的判决结果，是简单的“各打五十大板”吗？其中的法律依据值得我们进行深入分析。

我们先来看看万钢的起诉理由。万钢在履行与王晓东的买卖合同中，称由于自己的客观原因导致迟延支付房款，这样的行为只是一般违约，而王晓东在与自己签订房屋买卖合同后又将房产卖给他人并办理了过户，是严重的违约行为。因此，导致买卖合同无法继续履行的过错方应当是王晓东，所以提起诉讼要求王晓东双倍返还定金及支付利息，应当得到法院支持。万钢的起诉理由看似有些道理，王晓东将房产向第三人出售也是事实。那么，是不是应当认定王晓东向万钢双倍返还定金呢？

我们来看一下，我国法律对“定金”是如何规定的。

《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

我们从上述规定可以看出，合同法中设立定金制度是作为合同义务履行的担保。定金的交付是保证守约方在对方不履行约定义务的情况下，可以得到双倍返还定金作为补偿；如果交付定金的一方不履行自己的义务，那么，在合同解除后，无权要求对方返还定金，也就是说，自己交付的定金就作为自己违约向对方支付的补偿了。(www.xing528.com)

定金罚则适用需要符合以下几个条件：

首先，定金合同是实践合同，也就是说，设立定金支付需要实际交付才可以完成。如果只是约定支付而未实际交付，在当事人一方不履行合同债务或者不订立主合同时，不能适用定金罚则。第二，当事人双方签订的主合同必须合法有效。由于定金合同与主合同是从属性关系，因此定金罚则能否适用还要依赖与双方之间的主合同是否为一份合法有效的合同。如果主合同无效或者已经被撤销，即便当事人已有交付和收受定金，也不能适用定金罚则。第三，定金罚则的适用以违反有效合同为前提。定金制度作为担保债权履行的方式，是在债务人不履行债务时承担违约责任的一种形式。如果不存在违约责任，则不能适用定金罚则。第四，当事人不履行债务且无法定免责情形。第五，“不履行合同义务”的范围：给付定金的一方“不履行”和收受定金的一方“不履行”约定的债务，而依据《合同法》第107条，“当事人不履行合同义务”和“履行合同义务不符合约定的”属于并列规定，即“不履行”不包括“不符合约定的履行”即不适当履行和迟延履行，所以，我们将定金罚则的构成要件仍理解为仅适用于“不履行”这种违约形态。

人民法院案例汇编2002年第2辑（总第40辑）程鹏诉紫薇婚庆服务社婚庆服务不到位应退还部分服务费和赔偿精神损失案中：“依相关法律文义上的解释，双倍返还定金只适用合同不履行之场合，不适用合同不完全履行之场合。”

对于房屋买卖合同来说，卖方的主要义务是交付房屋、办理过户手续；买方的主要义务是按约定支付购房款。本案中，万钢未按约定向王晓东支付购房款，违反了合同中自己的主要义务，因此万钢迟延付款的行为已经构成违约。那么，在此情况下，王晓东是不是就有权将房产出售给第三方并扣留万钢的定金呢？

王晓东称，万钢的违约行为致使自己无法履行与第三方的合同，自己为了防止损失的扩大，才将房产出售。自己没有违约。由于万钢迟延支付购房款，因此，自己应当按照定金罚则的规定将万钢的定金扣留，不予返还。王晓东的说法似乎也很有道理。我们知道，虽然法律赋予民事行为相当大的意思自治与自由，但是，本案中，看似有理的王晓东，为什么最后还是被法院判决要承担违约责任呢？关键在于王晓东在万钢违约后没有按照法定程序行使自己的权利。

从法理上分析，万钢迟延付款的行为虽然违反了买卖合同的约定，但是，万钢与王晓东的合同在2009年6月20日王晓东将该房屋出售给第三人的时候仍然存续并有效。也就是说，王晓东在与万钢的买卖合同存续期间，又与第三方对相同的标的订立了买卖合同，并最终办理了过户手续，王晓东的行为确实构成了一房二卖。王晓东正确的做法应该是：在万钢违约后，书面催告万钢在合理期限内交付购房款。在该期限内，如果万钢仍未交付应交款项，王晓东应向万钢发出解除合同的通知，双方的房屋买卖合同自通知到达万钢时解除。这样做之后，王晓东再将房产出售给第三方就完全符合法律规定了。而本案中，王晓东没有按照法定程序解除合同，而是在双方的买卖合同仍然合法有效的情况下，将房屋卖给了他人，也构成了对与万钢签订的合同的违约。

通过以上分析我们可知，万钢和王晓东双方各自存在违约行为，导致合同不能履行，因此，无论是万钢还是王晓东均不符合定金罚则的适用条件。最终法院根据合同法第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，结合本案的具体情况，法院认定王晓东在合同未解除的情况下将房产出售给第三人导致原合同不能履行，应当退还万钢交付的2万元；万钢因为迟延履行支付购房款的合同义务，存在过错，无权向王晓东主张其他赔偿。

【律师提醒】

在合同履行过程中一方违约，守约方应如何维护自己的合法权益。

以本案为例，作为出卖方的王晓东，在买受方万钢逾期未付款的情况下，王晓东应该选择解除合同还是追究对方的违约责任，如何才能最大程度地保障自身的合法权益呢？

我国《合同法》规定，解除合同和追究违约责任，两者的法律后果是不同的。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”也就是说，合同解除后的法律后果是恢复原状、采取补救措施和要求赔偿损失。其中，请求恢复原状包括请求返还原物，属物权请求权范畴，请求采取补救措施和赔偿损失属债权请求权。而根据《合同法》第一百零七条及相关条款的规定，违约责任的承担方式包括继续履行，采取补救措施、赔偿损失、支付违约金和适用定金罚则等。其中，请求继续履行，采取补救措施、赔偿损失、支付违约金和适用定金法则均属于债权请求权。由此可见，合同解除后，守约方将可能具有物权请求权和债权请求权；追究违约责任守约方可能具有的仅是债权请求权。故，守约方在选择解除合同还是追求违约责任的时候，可以从以下几方面思考：第一，违约方的经济状况。如果违约方本身的经营状况不好，甚至出现了资不抵债的情况，守约方就应该考虑到一旦选择追究违约责任的方式，即使赔偿请求等追究违约责任的请求得到法院的支持，也有可能出现众多债权人仅能按比例实现债权甚至执行不能的情况，这时候，法院判决实际上成了一纸空文，自身利益也可能难以获得保障；此时，如果选择解除合同的方式，守约方则有权利请求违约方返还原物，获得原物的残值。虽然此时的利益还是不能得到完全的保障，但是毕竟能在一定程度上维护自身的合法权益。同时，守约方除了有权要求返还原物之外，还有权请求赔偿损失，这样，守约方的权益可以得到更大限度的保障。第二，判断解除合同与追究违约责任将获得的利益孰重孰轻。解除合同的利益包括恢复原状（含返回原物）及赔偿损失等；违约责任的承担则应当根据合同的具体约定予以确定。如果合同没有约定或者约定不明确的，按照法律的规定确定。违约责任的形式包括继续履行，赔偿损失（包括履行利益）、采取补救措施等。此时，守约方可以权衡解除合同与追究违约责任将获得的利益孰重孰轻，进行选择。由于，解除合同的法律后果按照法律规定，而违约责任可以按照约定，所以如果合同中约定的违约责任对自己有利的话，追究违约责任往往获得的利益更大。

本案中，王晓东与万钢买卖合同的标的物是一套房产，而房产在房地产市场活跃的时期很好出售，并且自己在等着卖房款交纳另一套房产的房款。在这样的情况下，王晓东当然应当选择立即解除与万钢的合同。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，王晓东应当先书面通知万钢履行合同，并给予合理期限。在该期限届满后，万钢仍未履行合同的，王晓东可以按照第九十四条第（三）项规定，行使法定解除权，以书面通知的方式解除合同。

作为买受人万钢，在自己不能按合同约定期限付款的情况下，不应当对对方采取躲避的态度，应当提早和对方协商顺延付款时间，毕竟是自己的原因不能及时付款。如果对方也急等钱用，不能同意自己延期付款的请求，那么在不给对方造成损失的情况下，万钢还可以与王晓东协商要回定金。如果一味避而不见，对方一旦发出解约通知，万钢的定金就要不回来了。如果对方选择了追究违约责任而不是解除合同，或者如本案中的王晓东在万钢违约后没有作出任何反应。那么，意味着双方的买卖合同继续有效，万钢可以要求王晓东继续履行买卖合同。尤其房地产市场活跃时期，随着房价的不断上涨，对于买方而言，继续履行合同是保护自己利益的最佳方式。也就是说，只要卖方未行使解除权，买方都可以要求卖方继续履行合同。此时，争议一但进入诉讼阶段，买方应当注意及时采取诉讼保全措施，即申请法院对涉诉房产的过户进行冻结，以防止卖方再将房屋转卖他人。因为，在诉讼过程中，如果卖方已将房屋卖给善意第三人并办理了过户，则买方就无法要求卖方继续履行合同了。在此情况下，买方只能按照合同的约定追究卖方的违约责任。如果合同中没有约定违约责任，买方就必须举证证明自己因为卖房转卖行为给自己造成了什么损失，这样一来，原本对自己有利的情况，就会瞬间转变得对自己不利了。

因此，笔者在此建议大家，在履行合同的过程中，出现了订立合同时没有预见的状况，应当多与对方沟通，协商解决办法，将双方损失降到最小，而不要像万钢一样避而不谈或像王晓东一样放任不管。这样的结果就是使原本对自己有利的情况变得不利。毕竟，我们的民事行为要受到合同及法律的约束，如果你的行为给对方造成损失，就要承担相应的责任。