奥运限制施工导致延迟交房责任承担

案例1－1　奥运限制施工措施导致开发商迟延交房 责任谁来承担

【案情简介】

2007年7月24日，叶女士与北京某房地产开发公司（以下简称“开发商”）签订了一份《商品房买卖合同》，约定叶女士购买开发商开发建设的位于北京市丰台区某小区302号房屋，房屋价款为2 855 526元。合同第十一条约定：开发商应在2008年12月31日之前向叶女士交付房屋；第十三条约定：如开发商未能按期交付房屋，应按照已付房款每日万分之二向叶女士支付违约金。

此后，开发商并未按期交房，实际交房日为2009年4月15日，比合同约定日期迟延了105日。在此情况下，叶女士找到我们，要求起诉开发商，按照《商品房买卖合同》的约定向其支付违约金。于是，我们代理叶女士向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求法院判令开发商向叶女士支付迟延交房违约金59 966.046元（2 855 526元×万分之二×105日）。

【一审开庭审理】

在庭审过程中，被告的主要答辩观点为：本案争议房产的建设工期正值奥运期间，由于政府采取了禁止大货车进城、禁止施工等限制性措施造成了工期延误，属于不可抗力。因此，应当免除开发商迟延交房的违约责任。为此，开发商出示了三份证据佐证其观点。证据一《北京市丰台区建设委员会关于贯彻2008年北京奥运会残奥会期间本市空气质量保障措施、加强建设工程施工监管有关事项的通知》，该通知称：“2008年7月20日至9月20日各施工单位停止在施工地的土石方工程、混凝土浇筑等作业，做好工地绿化、覆盖、安全维护等工作”；证据二《北京市人民政府关于2008年北京奥运会残奥会期间对外省区市进京机动车采取临时交通管理措施的通告》，该通告称：“2008年7月1日0时至9月20日24时，禁止货运机动车、拖拉机、低速载货汽车、三轮汽车、摩托车及危险化学品（含剧毒化学品）运输车辆在北京市行政区域内道路行驶；证据三《北京市人民政府关于2008年北京奥运会残奥会期间对本市机动车采取临时交通管理措施的通告》，该通告称：“7月1日0时至9月20日24时，持有黄色环保标志及悬挂试验车号牌的车辆，禁止在本市行政区域内道路行驶。”基于上述事实，开发商的代理人表示正是由于这些限制措施，导致开发商无法按时完成施工，因此这段期间其不应承担违约责任。

针对开发商的上述答辩理由，我们提出了反驳意见：其所称的奥运施工限制措施根本不符合法律对“不可抗力”的规定。我国《合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”结合本案的事实情况，我们认为：

第一，2008年在北京举办奥运会，社会大众早在2002年就已经知晓。并且根据以往举办奥运会的经验和惯例，为了确保奥运会的正常进行，各国在奥运会期间都会对交通和建设工程采取限制性措施。本案被告作为一家专业从事房地产开发的公司，对其所抗辩的事实均应当预见，并不存在不能遇见的情形。

第二，本案诉争合同签订于2007年，并约定房屋交付时间为2008年底。由此可以认定被告在与叶女士签订该合同时，即已明知自己要交付的房产建设期会跨越2008年8月奥运会举办期间。此外，早在2008年初，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，建设部相关领导就已明确表示在奥运会期间北京市将采取停工的措施。新闻发布会是公开的，被告应当能够从政府发布的信息中预见到管制措施的出台，从而有足够的时间，制定详尽的、足以应对多种情况的施工计划，以避免和克服奥运会对工程施工造成的影响。

第三，北京市相关政府部门确实于2008年4月份公布了奥运期间的施工限制规定，但政府部门提出限制的是“土石方工程、混凝土浇筑等作业”，且文件公布的时间距离要求停工的时间还有3个月之久，对此被告有足够的时间调整施工计划，以在奥运期间安排其他作业。基于以上原因，我们认为，被告对奥运施工限制应有一定预见，奥运停工导致工程延期并非不可避免和不能克服的客观情况，因此，被告主张的奥运因素不能成为其迟延交房的免责理由，被告应当依照《商品房买卖合同》的约定向叶女士承担违约责任。

【法院判决】

一审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的合同合法有效，对双方均具有法律约束力。鉴于合同明确约定，出卖人应在2008年12月31日前向叶女士交付该商品房；如出卖人逾期交房，自约定的交付期限届满之次日起止实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。根据已查明的事实，开发商实际交房日期为2009年4月15日。基于以上事实，开发商逾期交房的行为系违约行为，对此开发商应按双方合同约定承担相应的违约责任。但考虑到奥运期间施工限制措施对施工确有明显影响这一实际情况，应适当减轻开发商的违约责任。最终判决：①被告开发商给付原告叶女士逾期交房违约金25 699.73元；②驳回原告其他诉讼请求。

【二审开庭审理】(www.xing528.com)

经过对一审判决结果进行计算可知，一审判决开发商向叶女士支付违约金25 699.73元，实际上是仅仅支持了叶女士45日的迟延交房违约金请求，而免除了开发商60日迟延期间的违约责任。对于这样的判决，叶女士和开发商都不服，并同时提起了上诉。叶女士认为，一审法院不应免去开发商60日的违约责任。而开发商认为，奥运期间政府采取的禁止施工等限制性措施对工期的延误不仅限于奥运期间完全不能施工的两个月，复工后的工期亦受此影响，且奥运临时限制措施是延期交房的原因，应属于不可抗力，其不应承担违约责任。除此之外，开发商还认为，即便抛开不可抗力的原因，其与叶女士对迟延交房约定的违约金数额亦过高，应予减少。开发商搜集了逾期交付房屋期间有关部门公布及经房地产评估机构评定确定的同地段同类房屋的租金标准，即本案争议房屋同地段同类房屋的租金标准为每月1 800元～3 000元，而违约金为每月19 274.797元。因此，开发商认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，开发商主张应当对违约金予以减少。

作为叶女士的代理律师，我们不同意开发商“不可抗力”的主张，同时不认同违约金约定数额过高的观点。就开发商在二审中提出的违约金数额高于同地段租金标准的抗辩理由，我们认为，《商品房买卖合同》中约定迟延交房按照总房价每日万分之二的违约金符合行业惯例和公平原则。首先，在双方签订的购房合同中，万分之二的违约金标准除了出现在出卖人迟延交房的责任约定中，还出现在买受人迟延付款的责任约定中。也就是说，在该份《商品房买卖合同》中，买卖双方对于主要合同义务违反所适用的违约责任是一样的。这对于交易双方是平等且公平的。其次，每日万分之二的违约金标准符合行业惯例。本案诉争合同中万分之二的违约金标准并不高，北京市场绝大多数的商品房预售合同中的违约金标准都是万分之二，有的甚至达到了万分之五。因此，开发商在二审中由于违约金约定过高要求降低的主张，没有事实依据。况且，衡量违约金的水平是否过高不应当参照租金标准，而是应该依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”很显然，参考同地段同类房屋租金标准的条件是：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。而本案中，双方签署的《商品房买卖合同》中已经明确约定了迟延交房的违约金计算方法，故开发商提出以租金为参照依据的抗辩理由不能成立。

经过双方激烈的辩论，二审法院经审理认为，开发商未在合同约定的期限内交付房屋，构成违约。奥运施工限制措施不符合法定不可抗力的构成要件，从性质上看不属于不可抗力。对开发商提出的违约金约定过高的观点亦不予采纳。但考虑到奥运施工限制措施对施工确有明显影响，故应适当减轻开发商的违约责任。最终判决驳回上诉，维持原判。

【律师分析】

结合本案，笔者对与迟延交房相关的问题进行如下解析。

开发商与购房人订立的《商品房买卖合同》，通常约定买房人在一定期限内要么交付购房全款，要么办理完毕贷款按揭手续；而合同中约定交付房屋的期限远远晚于买房人的付款期限。这样一来，在开发商未能按照合同约定向买房人交付房产的情况下，开发商又在继续占用买房人交付的款项。如果说购房人签订的《房屋买卖合同》属于霸王条款，购房人处于弱势地位的情况下只能按照合同载明的日期收房。但是，在开发商未能按照合同约定向购房人交付房产时，开发商就应为自己占用的购房人的购房资金承担相应的责任。同时，作为购房人，购买开发商的房屋无论是出于投资目的还是居住目的，都造成了巨大的损失。从投资的角度看，在最近几年房价波动比较大的情况下，由于开发商的迟延交付房屋，会使购房人失去良好的出售机会；从居住的角度看，居住的房屋是老百姓生活中非常重要的一部分。有的业主买了房子准备结婚，而开发商却迟延交房，导致业主孩子都出生了，还没有住上新房，影响到了一家人的正常的生活。

而往往出现开发商延迟交房时，而业主又不懂得用法律武器维护自己权益的情况下，对于开发商迟延交房的损失都不能得到足额补偿。绝大多数的延期项目，业主只获得了部分补偿或不能获得补偿。例如，北京某项目开发商给予的补偿是赠送购物卡和物业费。以170平方米户型为例，按合同应补偿4.8万元，而购物卡和物业费的价值约1.2万元，只占合同补偿的四分之一；再比如某楼盘交房延迟4个月，而开发商表示承担2个月的赔偿责任。开发商不给予补偿的理由与本案一样，处理的方案是奥运停工2个月系不可抗力原因造成，对购房人不构成违约，另外2个月则按合同约定补偿。总之，买房人的损失往往得不到充分的补偿。

其实，我们并不能排除“奥运”只是开发商找到的一个冠冕堂皇的理由而已。经某开发商的工作人员介绍，对开发商来讲，控制工期其实一点也不难。一般一个项目，会有一个总包的建筑商。这个总包商只是一个牌子，不会有建筑工人，总包商会找来众多建筑队完成施工的具体工作。按理说，奥运停工确实存在，奥运结束以后应该加大施工力度，但事实正好相反。地产商资金紧张的局面，造成其项目的施工进度大不如前。2008年11月，离春节还有很长一段时间，北京诸多工地已经停工，提前进入年终假期。由此可见，与超过预期的资金链紧张相比，奥运的影响按理是完全可以克服的。奥运牌，只是碰巧成了楼市低迷综合征的挡箭牌。

针对由于奥运限制施工等措施导致开发商迟延交房的案件日益增多，且在双方的买卖合同中并未就此问题进行约定。如何处理该等纠纷，使得司法判例有统一的标准，北京市高级人民法院发布了《北京市高级人民法院关于因奥运施工限制导致迟延交房案件相关处理意见的会议纪要》（京高法网发【2009】第322号）。该《会议纪要》称：“奥运”召开前夕，北京市政府、北京市建委先后发文，就奥运期间本市空气质量保障、加强建设工程施工监管等事项作出相关规定。这些规定对实现“绿色奥运”起到了保障作用，但实施这些措施客观上也使得我市一批建设工程的施工在一段时期内受到影响。“奥运”之后，我市法院陆续受理了一批涉及因奥运施工限制导致迟延交房、业主要求退房及支付违约金的商品房买卖纠纷案件。此类案件因涉及“奥运”和政府行为而具有特殊性，容易触发并演化为群体性纠纷，且目前执法标准有待明确。经与一、二中级人民法院和部分区县法院开会共同研究分析，取得了基本共识，即处理此类案件应树立大局意识，形成全市妥当统一的适用法律标准；并积极引导当事人协商调解解决，平稳处理，防止引发群体纠纷。研讨中对此类案件的法律适用达成一些原则性意见，现纪要如下：①当事人在合同中对奥运施工限制措施导致迟延交房的情形无明确约定的，应认为奥运施工限制措施不符合不可抗力的构成要件，从性质上不属于不可抗力。鉴于开发商对奥运施工限制应有一定预见，开发商延期交房的行为应当认定为违约。但同时考虑到由于奥运施工限制措施对施工确有明显影响，故对此类情形原则上不判令解除合同，且应当减轻开发商的违约责任。②当事人在合同中对奥运施工限制措施导致迟延交房的情形有明确约定的，应当尊重当事人的意思表示。对于合同中明确约定因政府行为可以免责的，可依合同及双方实际履行情况酌情处理。③对于在市政府、市建委发文之后签订合同的，开发商对于限制措施应已知晓，不因此减轻相应违约责任。④因奥运施工限制措施之外原因导致迟延交房的，开发商应承担合同责任。

【律师提醒】

虽然像奥运这样的“大事件”我们不会经常遇到，但是，在我们每天的日常生活中，都难免与他人都会发生民事行为，并需要订立民事合同。在订立这些合同时，笔者提醒大家应尽量做出详尽的约定，在使用词语方面也应尽量避免模糊。这样在日后发生争议时，才能最大限度地保护自己的权益。