商品房买卖纠纷成因分析

第二节　商品房买卖纠纷的成因分析

商品房买卖纠纷的形成，主要原因有如下几方面：

（1）买卖双方当事人地位不平等，“霸王条款”日益增多。由于商品房买卖合同的特殊性，合同双方当事人占有的资源和信息严重不对称，再加上商品房的热销，开发商与购房人权利义务对应而不对等，极易导致商品房买卖中出现大量的“霸王条款”。中国消费者协会曾公布过商品房买卖中存在的九大典型的“霸王条款”，分别是单方扩大解约权、任意使用免责权、违约责任不对等、认购定金难归还、模糊标的好圈钱、面积误差设陷阱、一房二卖搞欺诈、虚假宣传不负责、购房签约先交钱等。霸王合同不仅使买受人忍气吞声蒙受不必要的损失，而且一旦发生纠纷，有理也往往变得“没理”。

（2）购房人相关法律知识的缺乏，不能对合同条款进行准确的判断和审查。商品房买卖合同条款是双方当事人在进行交易时的“游戏规则”，只有对这个规则有充分的认识和了解，才能保证游戏的顺利进行。但现实生活中，一方面买房人缺乏对相关法律、法规和政策的了解，或者对有关条款含义存在错误的认识或含混的判断，不能正确认识该条款对自己的利益将可能造成的影响。另一方面，由于房价上涨，卖房困难，面对大量的繁琐手续，仅经过简单的、一知半解的咨询即不假思索的按照出售方的指示填写、盖章。目前居民购房时已不仅仅考虑面积、朝向、房型等使用属性，而越来越注重小区整体环境及配套设施建设，售楼处直观的图片、精美的模型，加之销售人员的花言巧语，极易打动购房者。事实上，合同中约定的内容与销售人员口头承诺的内容经常是大相径庭的，但不少购房者忽视了这一点，未经仔细分析而轻易相信承诺，为日后产生纠纷埋下隐患。

（3）开发商在利润最大化的驱使下，不严格按照法律规定经营，违背社会诚信、欺瞒消费者。例如一些信誉较差、特别是资金较为紧张的开发商，为了经济利益，很可能不顾商业信誉而选择那些愿意支付更高购房款的购房人，违约进行“一房多卖”。这种情况通常出现在购房人已经与开发商签订了房屋买卖合同，但是尚未及时办理商品房合同备案手续时，如果有其他的购房人对已经售出的房屋愿意以更高的房价购买，开发商就可能选择主动违约，与后者签订《商品房买卖合同》并办理合同备案，从而获取超额利润。当原先的购房者按合同约定期限来接受房屋时，才发现其所购房屋已售与他人。此外，开发商为了牟取暴利往往打出一些具有欺诈性的广告或宣传资料，或者炒楼价，甚至降低施工标准，以节省成本换取利益，还有的假借预售之名骗取资金等，这些都导致商品房买卖纠纷居高不下。(www.xing528.com)

（4）开发商守约意识淡薄，利用政策优惠，在未取得相关手续的情形下先行开发建设，边开发边办理手续，在根本不具备相应条件的情形下，即进行商品房预售，导致其无法履行合同。例如，购房人在房屋交付后应当立即办理产权登记手续，领取房地产权证书，而开发商必须保证房屋所有权能转移给购房人。但是如果开发商是在未取得相关手续的情形下出售房屋的，那么就无法完成将房屋产权证交付买受人并协助其实现房产权登记过户的权利交付行为，当事人之间就会发生纠纷。当然，实际中也存在城建、规划、土地等行政机关行使职权不当，拖延办理审批手续的情形。此时如果开发商提前进行了商品房开发，也可能导致无法交付的纠纷。

（5）监管部门对开发商资质审查不严，监督缺位，个别行政部门甚至对房地产开发商违法违规操作予以放纵。这种情形主要表现在三个方面：一是重名轻实，监督只是走走过场，至于实际情况是怎样的，懒得详细考察；二是重个体轻整体，将注意力集中在个别开发企业上，对房地产总体开发市场的情况缺乏了解；三是为追求地方经济发展而实施的地方保护主义。例如在某些地方，房地产开发企业属于招商引资企业，当地政府自然“百般照顾”，对其实施的本应监管和处罚的行为，往往睁一只眼闭一只眼，这种行为助长了不正之风，使房地产开发商凭借自己的强势地位肆意妄为，导致购房人利益频频受害。

（6）法律服务机制不全，购房者权益难以保障。在国外及我国的香港地区，为平衡双方当事人的利益，保护购房者权益，在法律上采用强制代理制度，即要求购房者必须由律师代理订立预售合同，借助于律师的经验和能力控制风险，保护广大购房者的利益。然而，我国大多数地区并没有推行上述律师代理制。由于大多数购房者缺乏商品房交易方面必须具备的法律知识，等到事后成讼时才想到求助于律师，但为时已晚。此外，许多购房者首次涉足房产市场，对购房风险缺乏足够的认识，难免权利受损。

（7）房地产市场主体众多、法律关系复杂，国家关于商品房买卖方面的法律规定不完善，一些纠纷的解决缺乏参照。