房地产律师实务：商品房买卖纠纷的表现类型

第一节　商品房买卖纠纷的表现类型

商品房买卖是以不动产的房屋作为交易标的物的民事行为。

商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布，自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。实践中对于什么是商品房买卖合同并无大的争议，只要具备合同的基本要素、条款，由买卖双方签署了相关合同文件合同即告成立。但是，对于商品房买卖实践中签署的认购、订购、预订等协议是否合同效力问题，实践中尚存纷争。司法实践中，对此纷争的处理原则是，凡事具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该一般都认定为商品房买卖合同。

一、商品房买卖纠纷的主要类型

（一）商品房买卖价款类纠纷

价款，即购买人根据双方的约定或一般的交易规则，通过一定的方式或途径交付给出卖人的相应款项。由于价款是商品房买卖过程中涉及到双方当事人切身利益，彼此都极为关注和重视的基本内容之一，所以容易发生纠纷。

1.因行使抗辩权而产生的付款纠纷

商品房买卖合同基本都是双务合同，只有合同当事人相互履行合同义务，合同的目的才能得以实现。在合同履行过程中，如果一方未按合同约定履行义务或不能保证按合同约定履行义务，对方有暂停履行合同义务的保留性权利，双方当事人往往因此产生纠纷。

其一，行使不安抗辩权产生的纠纷。例如购房人支付部分房款后，对剩余款项以对方当事人存在经营状况恶化等原因为由而拒绝支付，但对方当事人提供相应担保或证据，并对相对方的不安抗辩权提出质疑，要求追究其延期付款的违约责任而发生纠纷。

其二，行使同时履行抗辩权产生的纠纷。例如购房合同没有约定购房人支付尾款义务和开发商交付房屋的先后顺序的，双方当事人互以对方没能按期交付房屋而拒绝付款和以对方没能按期付款而拒绝交付房屋而发生纠纷。

2.因办理贷款问题而产生的纠纷

其一，购房者以为自己具备贷款条件，并缴纳了购房定金，但实际办理贷款时不能获得银行批准，开发商以购房人违约为由不予返还定金而产生的纠纷。

其二，购房人未能按期还贷，开发商代为清偿后取得追索权而产生纠纷。实际生活中存在购房人因为某种原因不能向银行按期偿还房屋贷款，开发商承担保证责任后，向购房人追偿款项而产生纠纷的情形。

其三，由于银行原因，未能发放贷款，导致购房人逾期付款违约而产生纠纷。商品房买卖合同通常约定借贷部分房款由银行直接支付给开发商，但由于银行是第三人，不直接受买卖合同的约束，其对开发商没有必须付款的义务，其可以将贷款交给购房者后，由购房者支付给开发商。现实生活中，当事人的这种特殊约定即是合同法规定的代履行。如果代履行人银行支付了购房款，就是代购房人履行了义务；如果不支付，则是购房者未支付房款，购房人应对开发商承担责任，这种情形引起的纠纷是明显的。

（二）商品房买卖标的物交付类纠纷

商品房的交付又称为“入住”、“收房”，是指房地产开发企业依据相应法律、法规和部门规章的规定以及商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为。因商品房交付而引起的纠纷，主要表现为以下三类：

1.不能交付产生的纠纷

不能交付产生的纠纷主要有以下几种情况：

其一，开发商“一房多卖”而无法交付。实践中表现为开发商采用隐瞒的手法先后与两个或两个以上的购买人签订买卖合同，将同一特定房屋出卖给两个或两个以上的购买人，而导致的不能交付纠纷。这种情况分两类，一是开发商将房屋售出后，尚未办理手续情形下，又将房屋售给出价更高的人；另一类是开发商为牟取暴利而出于欺诈的故意同时将房屋出售给数人。

其二，房地产开发商实施“空手道”行为而导致的无法交付。“空手道”利用我国法人注册登记制度存在的漏洞，通过各种手段骗取审计、会计部门的资信证明，出具虚假验资报告，或抽逃注册资金，成为名副其实的“皮包公司”。“空手道”房地产商的目的是将银行贷款、购房款一卷而空，所以这些所谓的开发房产在房地产开发过程中只不过装模作样而已。此时，如果已经进行了所谓的房屋预售，购房人要求开发商交付自然是根本不可能实现的。

其三，开发商在进行房屋开发时具有开发资格，但在开发过程中因某种原因而失去了继续开发的资格，从而失去了交付可能。

其四，开发商在开发过程中因为资金、技术、管理等各方面原因，无力继续进行房地产开发和建设，形成“烂尾楼”从而失去交付的可能。

其五，开发商为节省成本，在开发过程中偷工减料，致使房屋质量不合格，导致商品房在建成后无法通过有关部门的验收，而无法交付。(www.xing528.com)

2.迟延交付产生的纠纷

主要指开发商不能按期交付而违约产生的纠纷。开发商不能按期交付房屋的原因很多，一般情况下，因为某种合法正当的原因而不能交付的，当事人双方基本都能达成协议，产生纠纷的很少。不能按期交付之所以产生大量的纠纷主要是由于开发商的欺诈行为而导致的。

其一，开发商未取得规划或其他相关手续，即与购房人订立商品房预售合同，在商品房完工后仍不能补齐相关合法手续，而导致迟延交付纠纷。

其二，商品房未能在约定的期限内完工，或主体工程虽已完工，但其他配套设施仍在建设中，开发商不能就有关迟延交付的相关事项与购房人达成一致而导致纠纷。

其三，商品房本身已经完工并已交付，但是合同中约定的开发商承诺同时交付的其他有关设施未能同时交付，如配套商场、道路等。

3.购房者迟延接收

这种情况一般比较少见，纠纷主要表现在：当购房者迟延接受时，对作为标的物的商品房发生损毁、灭失风险的责任承担，双方当事人不能达成一致。

4.因不能办理或迟延办理“两证”产生的纠纷

当前办理“两证”正在成为商品买卖纠纷的新焦点，主要表现有：

其一，开发商因逾期竣工验收等原因，未按合同约定按期将办理房产证需要由开发商提供的资料提交房地产部门报备，构成违约。

其二，购房户未及时将购房款预收收据换取购房发票，或买卖双方因购房款结算产生纠纷，开发商拒不开具购房发票，导致无法办理房产证。

其三，开发商对配套费、水电增容费约定不明或约定违反有关规定，或因购房户侵占电梯井等原因，产生纠纷，开发商拒绝在土地使用权转让审批表上盖章，导致购房户无法办理土地证。

其四，因房地产开发企业与代理销售人产生矛盾，致使买受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。

（三）商品房买卖标的物瑕疵类纠纷

1.标的物权利瑕疵产生的纠纷

开发商出于逐利的本性，往往使用各种方式来利用商品房以获得利益，这往往侵犯了购房人的利益。

其一，开发商在未告知购房人的情形下，将房屋设定抵押。在商品房买卖过程中，经常会出现开发商将已经抵押给银行的房屋预售给购房者的情形，或者在购房合同签订后，开发商擅自将房屋抵押给第三人的情形。

其二，开发商在未告知购房人的情形下，将房屋出租。实践中，常常出现开发商将房屋售给购房人后再出租的，或者在房屋正在出租的情形下再出售给购房人的情形。

2.标的物实物瑕疵产生的纠纷

其一，实际面积与合同约定不一致的纠纷。包括销售面积、共用分摊面积和房屋套内面积与实际面积不一致而产生的纠纷。商品房销售合同中预先约定的面积是暂测面积，由于施工图纸与实际建筑之间会存在差异，因此暂测面积与实际面积存在差异是不可避免的。法律允许存在一定的误差，并规定了相应的解决办法。但法律要求对套内建筑面积和公用分摊面积等的增减情况由当事人分别做出约定，而实际情况是当事人往往只笼统地约定了销售面积的增减情况，这导致对包括在销售面积中的具体部分面积发生增减时，当事人不能达成一致而产生纠纷。

其二，实际质量与合同约定不一致的纠纷。由于目前的商品房买卖市场不完善，开发商为了追求利益的最大化，往往不管商品房质量的好坏，造成商品房质量问题层出不穷，成为投诉和纷争的焦点。商品房质量纠纷主要表现在房屋的地基基础工程和主体结构工程的质量问题纠纷、屋面防水工程的质量问题纠纷、其他土建工程质量问题纠纷、电气管线、上下水管线的安装工程质量问题纠纷、供热、供冷系统工程的质量问题纠纷，以及当事人约定的诸如通风、采光等其他方面的质量问题而发生纠纷。

其三，销售广告与宣传材料与交付不一致的纠纷。开发商为使商品房销售取得较为理想的效果，往往容易夸大宣传，吸引购房人。当购房人因此购买房屋后发现实际房屋与广告和宣传材料不一致时，容易与开发商产生纠纷。