楼市大变局，如何保障房土地供应？

4.土地供给为保障房让路

3月14日，国务院总理温家宝在北京人民大会堂与中外记者见面，再次表示，在土地供应上，对于保障性住房，土地必须单列，做到应保尽保。

随着保障性住房建设供应力度加大，供应高峰的到来，笔者呼吁的“分锅吃饭”效应开始显现。在此，要再次强调的是，拉动宏观经济的不光是商品房，保障房也可起到相同的作用，而且对刚需的拉动力度更大。道理很简单，投资需求买房后可能空置，而保障性住房的购买者则一定会进行装修等进一步消费，从而产生拉动作用。

“保障房”建设的难点在于一是土地供给，二是融资模式的解决。土地供应方面，“十二五”规划明确规定，未来五年全国要建设城镇保障性安居房3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。

早在2011年，在谈到各地与中央签订保障性住房责任书时，温总理表示：“关键不在一张纸，而在于决心。有了决心就会有资金，就会有土地，就会有办法。”3月14日，国务院总理温家宝在北京人民大会堂与中外记者见面，再次表示，在土地供应上，对于保障性住房，土地必须单列，做到应保尽保。

古兵法云：兵马未动，粮草先行。建好保障房，在土地供应上，国土资源管理部门责无旁贷，有义务和责任挑起这副担子。3月2日，国土资源部表示，要确保今年1000万套保障房的落地。

安徽省今年将单列1.23万亩新增建设占用农用地计划指标，专项用于全省廉租住房、公共租赁住房和经济适用房“三类”保障房及配套商业设施建设。

青海省将把配建保障性住房的比例作为土地招拍挂的前置条件，确保新批准的房地产开发项目配建保障性住房的比例不低于10%，此外，对于保障性住房和中小套型普通商品房建设用地未达到70%的州、市、县，将暂停其房地产用地开发审批。(www.xing528.com)

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7月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，再次定调土地出让改革，推进商品房用地双向定价。“要拿地先建保障房”。温家宝在会议上还指出，采取多种措施增加普通商品住房用地供应。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。

同一天，国土资源部土地利用管理司发布数据称，2011年上半年，全国保障性安居工程用地计划完成16476.92公顷，与去年同期的13316.80公顷相比，增加24%，但仅完成全年任务的21.6%。

以个案来看：根据北京市国土局公布的数据，在2011年北京市计划供应的2550公顷住宅用地中，保障性住房用地将占52%的份额。目前，保障房供地量已经过半，其中，在上半年，北京市廉租房及公租房用地的供应量达到300公顷，为2010年的六倍。

与此同时，北京市土地出让金收入大幅下滑。来自北京土地整理储备中心的数据显示，今年上半年，北京市住宅用地出让金仅为120.3亿，同比下滑了75.4%。

对比历史资料可以发现，2011年成交的土地面积是2008年的两倍，但土地出让金总收入却与2008年基本持平，反映出单幅土地价格的缩水。据北京土地储备管理网数据显示：截至2011年8月10日，北京住宅土地均价为4777元/平方米，比2010年全年的均价7322.7元/平方米下调了34.7%。⁽⁴⁾

从短期财务情况看，当前北京市“保障房”供地模式，注定了“保障房”特别是公租房建设将是一笔赔本的买卖。但从长远看，百姓幸福感将变得更加真实、更加亲近！两者权衡，还是得大于失。