旷课十年的保障房回归，楼市大变局应对方案

1.“旷课”十年的保障房回来了

当时为了推动房改，主管部门考虑廉租房停建两年，结果非常不幸的是，最后变成了停建十年。

“保障房”是最近十年被忽略的政策。早在上世纪80年代初，当时的市场全是“保障房”。当时住房公司就是全国最大的保障房建设公司。1998年下发的房改23号文件中，也明确规定了三种不同的供给体系。但随着商品房的火热，对低收入群体来说最重要的廉租房保障，因各地政府忙于GDP增长而被忽略了。据中房集团理事长孟晓苏在2011博鳌房地产论坛上的回忆：当年的房改方案早就要求提供廉租住房。但当时为了推动房改，主管部门考虑廉租房停建两年，结果非常不幸的是，最后变成了停建十年。

回顾过往的十年，我们发现曾有多个保障房建设规划无疾而终。当老百姓需要保障房的情况下，因为没有保障房，政府也曾设想用市场经济、让开发商来解决保障房问题。怎么解决呢？一个政策就是打压房价，设想把商品房房价降低下来代替保障房。再一个误区就是“切小”商品房，用小户型政策来代替保障房。这种有违市场规律的做法显然行不通。

2007年，国务院要求推动住房保障体系建设，把它作为政府公共服务的一项重要职责，廉租房和经济适用房开始在各地大力发展。到2008年，国务院决定加快保障性安居工程建设，要三年投资9000亿元建设住房保障体系，后又要求三到五年内完成城市棚户区改造。但根据参与了这个过程的房地产业人士介绍，这些保障房计划往往出师不利，或仅完成任务不足一半，或最终不再被提及。

民生工程为什么遭遇半途而废的尴尬？业内人士说，不积极建设保障房责任不应在开发商，因为开发商没有建设保障房的土地，因为保障房开发成本与收益不成比例，因为政府的投入又不够……总之，要说理由，一千条一万条都有。

直到2010年，当中央政府发现“十一五”期间的住房保障计划落实有限，商品房价格泡沫已经从一线城市开始向全国蔓延，并有可能最终影响社会稳定的时候，一轮最“庄重”的保障房承诺自上而下地传达，并于2011年化身成“一年1000万套，五年3600万套”的庞大规划。“2011年——保障房元年”由此而来。

尽管“旷课”十年的“保障房”回来了，但要充分实现保障百姓的居住权益，还有很多事情要做。

1.帮助国人改掉“居者有其屋”的观念。“居者有其屋”的观念根深蒂固，住房消费强调居住者对房屋的所有权，没有所有权，好像永远都是“寄人篱下”，漂泊着，没有安居的心理归属感。而“居者有其屋”相应的住房消费模式，只能通过商品房市场或通过政府提供的经济适用房获得。所以，需要以国外发达国家的居住文化案例启发、帮助其改掉根深蒂固的观念，变强调拥有权向强调使用权的转变。只有相应的住房消费心理、消费行为和消费模式变了，租住他人房屋或租住政府提供的廉租房、公共租赁房的居民不再感到低人一等，才能够说真正为保障房注入了新的活力和持久动力。(www.xing528.com)

2.让“土地财政”真正成为历史。地方政府“土地财政”可谓是前两年推高房价的重要因素，也是目前干扰楼市正常市场调整的潜在因素。“土地财政”模式不抛弃，地方政府的卖地冲动就会一直存在，不仅缺乏建设保障房的主动性，也缺少这方面的资金。对此，不少经济学家建议，尽快将现行土地增值税等税费合并，转化为保有环节的物业税，以稳定政府税收来源，避免“土地财政”死而不僵，或者死灰复燃。

3.立法——制定基本住房保障法。与日本、美国等国相比，必须承认我们在保障性住房方面是落后的，这些发达国家都有相应的保障性住房法律，以此切实保障民生大计，而在我国，涉及房地产的主要法律只有《土地管理法》和《房地产管理法》，针对廉租房、公租房、经济适用房等没有明确的法律，什么是中低收入？什么是中等偏下收入？什么样的家庭可以准入？什么情况下要退出保障？种种计划都是由各地政府来划定的，其范围、内涵随意性很大，所以，十分需要法律正式文本的匡正，以便于形成比较公平、相对规范、易于操作、适应梯度消费并可持续的保障方式。此外，为了最大限度地调动各方力量致力于保障住房建设，改善广大人民群众的住房条件，也应当立法保护保障住房建设和管理。所以，早在2010年4月这一轮调控开始前，《住房保障法》就列入国务院立法计划。

4.加大政府投入的同时，鼓励房企参建保障房。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》中的五条支持政策中明确规定：（1）确保用地供应。（2）增加政府投入，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后全部用于廉租住房和公共租赁住房建设，土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%，中央代发的地方政府债券资金要优先安排用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。（3）规范利用企业债券融资，符合规定的地方政府融资平台公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。（4）加大信贷支持。（5）落实税费减免政策。

与此同时，还应以制度鼓励房企参建保障房。尽管所谓的房企百强有七成未投入保障房建设，但我们也看到房企前十强基本上都投入到保障房建设中来了。正如王石所言：“房产业到了该负责任的时候了。”从市场的角度出发，开发商追逐利益最大化本无可厚非，但是，在市场经济条件下，企业除了逐利，也需要肩负起相应的社会责任。据《投资快报》，进军保障房的房企中，保利地产、中天城投和龙元建设是其典型代表。这三家公司的看点分别是：

保利地产：参建保障房项目较早　作为老牌央房企，在调控新形势下，保利地产同很多房企一样，在国资委提出央企参与保障房建设之前一直在参建保障房项目。仅2011年新增保障性住房项目就达五个以上。

中天城投：占贵州省保障房“半壁江山”　按照中天城投与贵州省政府签署关于的参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设的框架协议来看，未来五年，中天城投将投资200亿元，计划在贵州省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套），其中公租房占600万平方米。1000万平方米，已是贵州“十二五”期间保障房建设总量的“半壁江山。”

龙元建设：保障房将成利润新增长点　在楼市惨淡的背景下，2011年以来龙元建设的房建主业订单增长却是迅速的，其业务承接目标160亿元是2010年收入的1.63倍。其中，一季度的重大合同中有四川的3.5亿元大单，另有辽宁的重大合同3.5亿元，及福建的7亿元安置房项目，公司积极拓展的新的业务区域计划正在实现，保障房建设将带来新的增长点。