炒房投资者现身楼市大变局

1.投资炒房的命门被击中，“炒房客”大变身

这些新政策都提高了购房的门槛，投资炒房，尤其是异地投资，将付出越来越高的成本……

胡润研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括六万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。在缺乏官方统计资料的情况下，《财经》杂志引用其他人的判断估计，2007～2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由“炒房客”购买的。

另一份由住建部政策研究中心与高和投资组成的民间资本研究联合课题组提供的数据显示：山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元。其中温州民间资本涉足房地产可谓“北上南下，西进东拓”，形成了合作抱团购房炒房的投资机制。据悉，温州人通过合作抱团购房的方式，形成了利益共享、风险共担、信息共用的合作机制。“亲朋好友联合，少则两三人，多则几十人，合作购买多套房产，产权也多为共有形式，参与者按入股比例或房屋套数分享房产增值收益。”

本轮楼市调控新政策以来，“炒房客”面临了空前的危机：首先，贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于六成。除此之外，对已拥有两套及以上住房的当地户籍家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本地向其售房。其次，住建部紧随国务院的“新国十条”发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称“通知”）。“通知”要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。一位有多年炒房经验的投资者表示，五年前他们炒房的惯常手段就是借一大堆身份证去买房，随后这个做法在北京市被限制，但在部分地区仍然可行。住建部此次在“通知”中明确提出购房实名制以后，各地政府需要出台地方性调控措施，进一步明确购房实名制的具体操作办法。

早年间，温州炒房团炒房时，几乎所有房子都进行贷款。随着调控的收紧，依靠银行贷款来炒房已经行不通，资金的杠杆效应已大大减弱，尤其是异地投资，将付出越来越高的成本。这无疑击中了投资炒房的命门。2011年8月中旬，传出“温州‘炒房客’抛盘”消息，称仅仅十天，温州有近220亿元的资金从楼市撤出。昔日风光无限的“炒房客”，如今正在寻找新的出路。

“炒房客”被迫变身开发商

楼市调控之前，传统民间资本投资房地产主要在需求端，即直接购买已开发的房地产物业，如住宅、写字楼和商铺等。伴随调控加码，尤其限购令出台后，大多数“炒房客”都不能以个人名义买房，他们被迫想出了折中的方案：直接购买房地产公司的股权，或者集资开发楼盘。温州某私人房产投资组织的负责人坦言：“房企缺钱，有钱的‘炒房客’以较高的利率把资金借给房企，进而掌握后者的财务资料，在此基础上收购开发商的股权，达到彻底控制房地产公司的目的。”换句话说，“炒房客”的民间资本，其投资形式逐步从需求端转向供应端，如投资开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款等（如下图）。

民间资本投资房地产途径

同样因楼市政策从一名“炒房客”被迫变身开发商，但于先生的个案十分有意思：他不是通过收购开发商股权的方式投身房地产开发，而是自己亲自上阵，真正从一个“炒房客”蜕变成一个拿地搞开发的开发商。

早在2009年年底，住宅市场政策的微妙变化引起了于先生的注意。他抛了手上的大部分住宅，开始进军商业地产领域。他的办法是和朋友集资，在嘉兴购买了一个商业项目的底楼商铺，并在今年年初以8万元/平方米的高价出手套现。在商业地产领域初尝甜头之后，于先生对这个投资方向更有信心。在嘉兴，通过一年多的楼市投资，于先生已积累起不少人脉资源。如今，于先生和几个朋友一起，顺利地在嘉兴拿下了一幅商业地块，并用高薪从专业开发公司挖了一个操盘人，一个集“1万平方米专业市场、2万平方米住宅、1万平方米写字楼”于一体的所谓“城市综合体”项目即将诞生。(www.xing528.com)

“炒房客”变身成为房产私募

从去年开始，受到楼市调控影响，在主流融资渠道在不断收紧的情况下，熟悉地产运营的业内人士纷纷开始设立房产私募基金，一些“炒房客”也纷纷投身其中。据上海中原地产研究咨询总监宋会雍分析，目前房地产投资私募基金，主要的资金来源其实就是炒房客。“不同于以前快进快出的打法，很多出资人对市场的认识发生了变化，眼光也开始放长远。”

对普通住房消费者来说，炒房客“变身”房产私募，最大的好处不仅仅是少了争夺房源的“敌人”，还因为大量房地产私募基金崛起后，以往因为开发商资金不足而造成的供应量偏紧的局面有望就此打破。

抛掉房子开金店

对于大多数“炒房客”来说，买房卖房是最好的投资方式。陆先生是笔者朋友的一个朋友，从2005年开始专职炒房，在上海、杭州、苏州、温州本地买卖了不下50套房产，几年内，资产升值十几倍。

2010年初，随着房贷的收紧，陆先生嗅出了房地产政策变化的味道。“我感觉风向要变了，取消房贷7折利率是个信号，像前几年那样闭着眼买房就能赚钱的好日子恐怕要过去了。”多年的投资经验让陆先生这样的房产投资者对政策、市场极为敏感，再加上身边的亲戚朋友几乎全部从事类似的投资活动，消息多、交流频繁，令陆先生很早就发现了市场的微妙变化。

在与亲戚朋友商量之后，陆先生决定将当时手上持有的各地近十套房产陆续抛出，只在上海、温州的中心区域各留了两套，套现的资金用于在苏州开了一家金饰店。

像陆先生这样卖了房产开金店的“炒房客”不在少数。针对“温州‘炒房客’抛盘”的消息，就有分析人士推测，从房地产领域出来、又没有直接进入实业的资金大体有三个去处，其中之一就是进入黄金等大宗商品领域。

此外，有的“炒房客”还变身进入实体企业、变身成为新一代PE、变身进军餐饮娱乐业、变身进入矿业，等等，可谓挟巨额资本离楼市而去，在众多行业上演新一幕百花齐放、万家争鸣的投资故事……比如浙江嘉兴一位丝绸厂老板，前几年也曾是“炒房客”，他说，如今不一定非要在楼市上获益。他在2010年7月买入两车皮棉花，在相关部门出台措施稳定农产品价格之前抛了，获利不少。