楼市大变局，如何解决住房问题

5.如果不能解决好住房问题，我们的城市没有未来

城市化不仅意味着城市人口的绝对增加，同时大量城市外来人口因为经商、打工而长期居于城市，也对各类住房产生了大量需求。

美国城市自1840年开始发展，当时城市人口超过10%，到了1970年，美国城市化率达到70%，基本完成城市化，用时超过120年。

日本自明治维新后开始城市化发展，一战前的1908年，日本城市化仅率为18%，1970年基本完成城市化，1985年其城市化率达到76.7%高点，用时接近100年。

作为亚洲四小龙之一，韩国城市化的快速发展始于1960年，当时城市化率仅为28%，1990年韩国城市化率达到74%，基本完成城市化，用时40年。⁽¹⁾

尽管超过100万人口的特大城市我们已经有118座，但与这些世界发达国家相比，我们城市化水平还有不小的差距，即使在发达国家平均水平上减去十个百分点，我国城市化仍有很长一段路要走。数据显示：我国城市化水平1978年为17.4%，30年过去了，2009年也仅仅46.6%。“十二五”规划中多次提到要继续“稳妥推进城镇化”的战略。城市化不仅意味着城市人口的绝对增加，同时大量城市外来人口因为经商、打工而长期居于城市，也对各类住房产生了大量需求。

社会研究者指出，住房问题关系到很多社会中坚力量的进步和发展。目前，对住房需求量最大的是在城市立足较稳、面临组建家庭或改善家庭居住条件的中青年，这类人群是城市社会的中坚力量，是主要的价值创造者，在各个岗位都发挥着重要作用。事实表明，住房负担往往使这一群体过于倾向短期经济利益高或有潜在收益的行业，而对个人职业生涯缺乏远期规划。长远看，由住房催生的这种社会态势直接导致了整个社会人力资源配置失调，也使这些社会中坚力量的进步和发展受到了很大限制。

而美、日、韩三国在城市化高速发展的进程中，对住房有相应的配套保障。美国1949年通过的《住房法案》，向民众宣布了住房目标：“让每一个家庭都能在适宜的居住环境里拥有一个舒适的家。”在此法案通过后的50多年里，联邦政府为资助全国的低收入者，建设、修缮了500多万户住宅。从上世纪50后代开始，日本在为缓解第二次世界大战后的住宅短缺、改善民生问题进行着不懈的努力，先后制定了《住宅金融公库法》《公营住宅法》《日本住宅公团法》以及“住宅消费保障”等一系列相关法规，不同程度地满足不同阶层的住房需要，从而最终促使日本住房保障制度逐步走向正轨。韩国同样早在上世纪60年代，就将住房建设纳入国家发展规划，并作了相应的机构与制度设置。到上世纪70年代，随着城市化急速展开与住房需求的增大，韩国政府专门制定《住宅建设十年规划（1972～1981年）》，计划在十年内建设供给250万套住房。在制度建设上，政府制定了《住宅建设促进法》（1972年），并于1976年和1978年分别制定《城市再开发法》和《有关住宅供给规定》，对住房建设相关制度进行强化。而在我国，直到2011年，才开始真正意义上的“保障房元年”。

如前文所述，上海的相关部门在上海青年科技工作者住房状况抽样问卷调查后发现无产权房者其比例高达58%，三分之二以上的青年科技工作者因租金负担重或还贷负担重而觉得生活压力很大或较大，明显影响到他们在上海的生活质量和创新积极性。青年科技工作者只是广大上海青年人才的一个典型群体。为此，上海市决策层在2011年的上海“两会”上表示：上海是具有吸引人才的魅力的，很优秀的高端人才愿意到上海来，但上海不能全是海外人才和高端人才。对人才而言，住房是相当重要的问题，住房如果拿不出一个解决问题的长远机制，上海的人才优势将丧失殆尽。上海市市长韩正更是直言不讳地说：“如果不能很好地解决住房问题，我们这座城市就没有未来，因为青年人在这个城市里面没有归属感，他们感到没有希望。”

其他城市何尝不如此？

上海市的解决之道是：除了有赖于政策落实国家调控政策，切实稳定房价外，需要坚持“两条腿”走路。“一条腿”是坚持市场化之路，继续用市场化的方式，通过大力发展普通住宅、尤其是中小套型住宅，改善青年科技工作者的住房条件。“另一条腿”是坚持走基本保障之路，让尚未具备购房能力的青年人才有一个过渡性的安居之所。

善用城市土地

放眼我们的城市，不难发现各地城市化集约度不高的弊端，因为管理缺失，各地大搞开发区，很多土地闲置。而且土地使用结构不合理，比如过多建别墅；有些地方为了招商引资，在开发区为企业一圈就是很大一片土地，而实际上厂房没多少，土地浪费很严重。城市化过程中如何合理地占用和使用土地，需要特别关注。(www.xing528.com)

近日，国务院发文要求国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。与此同时，还要合理安排保障性住房用地和商品房用地的比例，在部分房价上涨过快的城市，扩大居住用地供应规模。

扩大住房供应规模，调整住房供应结构

通过构建商品房和保障性住房相结合的双体系，有步骤分阶段地解决各收入层次群众的居住问题。具体来说：一是要加大保障性住房供应力度，进一步完善住房保障体系，引导支付能力不足的低收入家庭，通过政府保障性住房或发租赁补贴解决基本住房问题。二是各地要加大普通商品房、中小户型、中低价位普通商品住房开发建设力度，提供面积适中、功能齐全的住宅。三是加大调整住房供应结构力度。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型商品住房的建设数量和比例，并优先保证供应。四是要引导房地产开发企业以市场需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要。

比如养老房就是一个很好的例子：从长远角度来看，中国正在进入人口老龄化，养老地产就是一个城市的未来蓝图，有没有这个蓝图，关系着千千万万中国人的未来。比如泰康人寿、新华人寿等欲在上海崇明岛打造生态养老社区；而泰康的全资子公司泰康之家投资有限公司，在北京小汤山温泉乡购置了2000亩地，预计第一家泰康养老社区将于2013年至2014年建成。建成后约一万张养老床位，成为大规模、全功能、高品质服务的现代养老社区，发展包括医疗保健、康疗养生、文化休闲等在内的新型健康养老产业。

保障房建设需要更多智慧——住房保障应纳入产业经济大局

有人预言，中国房地产市场真正走向商品房与保障房双轨制良性发展，至少需要5～10年的时间。如果此话当真，那就是说，在未来很长时间里，中国保障房的发展之路还将十分艰难。从中央政府到地方政府，这一堂保障房的功课还将持续做下去，并需要投入更多的智慧与辛苦。从目前的情况来看，有一些地方正在出现这样的苗头：保障房的症结在于本应由政府出钱做的事，变成了只要政府不出钱，怎样建都行。这就有点变味了。

有些城市将人才安居房纳入保障房范畴，以补贴人才安居的数据直接充当保障房供给的成绩，这也是有失公平和非常荒诞的。因为人才引进的安居房和公民基本福利保障房属于两种不同政策范畴。

作为民生福利，既要有政策引导，也要政府真金白银地去投入，保障房才能真正形成系统和规模。所以，只有把住房保障和产业结构调整联动，将住房保障列入产业经济发展这个大局中，才能真正物尽其用。我们期待看到更多的城市在保障房方面敢于担当，并具有这种全盘布局的能力。

最后，在旧城改造，改善城市功能的同时，要注意软实力建设，吸引、留住各种人才安居乐业，只有这样，这个城市可持续发展能力才会增强，这个城市才有未来。

【注释】

(1)见《崛起论坛》相关内容。