楼市大变局：我们该怎么办？

9.丢掉调控政策放松的幻想——楼市调控将从量变到质变

无论纵向的调控政策汇总，还是横向的三轮楼市调控关键点比较，都说明调控不会放松。

屈指算来，2010年4月启动的这一轮对房地产的调控，是2004年以来持续时间最长的一次。在这一年多时间，有哪些调控政策出台？现在，我们来梳理、总结一下。

2010年

1月10日　国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

3月12日　国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

3月23日　国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案。

4月15日　国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

4月27日　国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。

6月3日　国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。

9月17日　在加快保障性安居工程建设工作座谈会上，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。

9月29日　国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨。

12月19日　国土资源部19日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。

2011年

1月20日　中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

1月26日　国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。“国八条”出台。

1月27日　上海、重庆相继宣布从28日起开始征收个人住房房产税，其中上海税率为0.6%，重庆征收税率为0.5%～1.2%。第二天，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。

2月18日　中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

3月25日　再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

4月17日　中国人民银行宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

5月1日　根据国家发改委的有关规定，从今天（5月1日）开始一二手房销售的单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。

5月18日　再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

6月20日　年内第六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。(www.xing528.com)

7月12日　国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出“必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果”等五条措施，（称“新国五条”）。房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施。

7月15日　房租正式纳入调控监管体系。

8月1日　央行：继续实施稳健货币政策，执行差别化房贷。

我们再来选三个时间点进行比较（如下表）。

无论纵向的调控政策汇总，还是横向的三轮楼市调控关键点比较，都说明调控不会放松。部分房企宁愿月息几分地借高利贷来维持公司运作，也不愿意采取比降价更积极的应对措施，认为本轮调控也注定将和前几次一样，调控变“空调”。笔者忠告，请丢掉调控政策会放松的幻想！

早在2010年，中房协曾上书国家相关部门要求暂缓出台新的紧缩性政策，以稳定市场预期，引起轩然大波。就在业界为此争论不休时，敏感的媒体却捕捉到李克强在短短一周多的时间内，两次强调要坚决抑制房地产投机炒作行为。

2010年8月21日，常州。在加快保障性安居工程建设工作座谈会上，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调：要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，以更大的决心、更有力的措施，加快把保障性住房重大民生工程建设好，使人民群众住有所居、安居乐业。

在谈到实施保障性安居工程时，他强调：要从各地实际出发，突出重点，分类指导。在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的住房困难，在制度设计上考虑老百姓的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式，实现可持续发展。在低收入家庭较多的城市，要进一步加快廉租住房建设步伐，提高困难群众住房保障程度。

对于调控政策，李克强明确表示：各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。

而相似内容的讲话，李克强在8月13日于北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时已经明确发表。

2010年12月27日，李克强副总理在全国财政工作座谈会上再次强调，住房是民生之要，坚持房地产市场调控不动摇的同时，还要更大规模地建设保障性安居工程，对保障性住房1000万套，要下决心加大投入，多渠道筹措资金，保证目标实现。

而进2011年以来，从今年1至8月房地产市场统计的各项指标看，调控效果初步显现。

以土地出让收入为例：截至7月，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%。土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的五个城市全部为一线城市或者发达的二线城市，同比降幅最大的为北京，降48.32%，降幅最小的为上海，降21.97%；而上涨的五个城市均为相对欠发达的二线城市。⁽⁵⁾

以限购为例：国家统计局数据显示，限购措施最为严厉的北京、上海、广州、深圳四个城市，6月新建商品房价格基本保持平稳，其中环比最大涨幅为0.2%，其他多个城市的商品住宅成交量同样都出现了明显的下跌，同时，各地城市的成交面积和成交均价出现了不同程度的涨幅或下跌，购房者的购房心态也在悄悄发生改变。

以房地产相关产业为例：年初，水泥股在股市上无疑是“明星风采”，从1月初至3月末，水泥股平均大涨50%，该板块成为年初的领涨板块。之所以大涨，最主要的因素是中央政府宣布了“十二五”期间要建设3000多万套保障性住房计划，该计划明确宣布2011年要开工建设1000万套保障性住房，这意味着房地产建设规模进一步扩大，水泥的消耗当然会快速上升。到了第三季度，从7月初以来，水泥股平均大跌30%左右，尤其是9月5日，海螺水泥和冀东水泥等水泥板块的龙头股上演跌停秀，从水泥股的暴跌和水泥市场的颓势，看到的是中国房地产投资增长已经减速的现实……

这些例证无疑增强了决策层调控的信心，加之保障房的潜在影响巨大，可以预见，未来两三年，楼市宏观调控还会延续，而且会发生从量变到质变的飞跃。

【注释】

(1)见《上海证券报》引自中投集团数据。

(2)见住建部公开数据。

(3)见新华网报道。

(4)新华网、中国广播网、中新网、人民网均有相关报道。

(5)见中国指数研究院发布的数据。