住房需求引导策略，走出楼市怪圈

7.合理引导住房需求——走出“房子越来越多，房价越来越高”怪圈

房价上涨的原因，从市场层面上可以很简单地概括为供不应求，但这么多需求背后的支撑，是人们的住房消费行为。

改革开放30多年来，中国城乡居民的居住条件和生活环境发生了天翻地覆的变化，人均住房建筑面积由1978年的7.2平方米增加到2010年的30平方米。⁽²⁾任志强在一次演讲中引用了如下一组数据来说明最近12年住房建设所取得的成就：1998年非市场化阶段房地产开发的投资仅占全部房地产业投资中的20%，年生产住房套数仅为130万套，到2010年，此一比例翻了几番，分别为78%和560万套左右，让许多居民圆了住房梦。但我们的住房消费观念有如下误区：

过分看重“自有产权”的观念

受传统“富而置地”的观念影响，中国人将“有房住”和“拥有住宅”区分开，在租房住和买房住的选择中，90%的人会想办法购买住房产权。只要有条件，不仅会购房，而且是购新房、大房、好房（豪宅）。国际上，正常的住房消费比例应该是30%的人买房住，70%的人租房住。在国外，城市居民拥有产权房比率最高的是美国，为68%，英国为56%，欧洲其他国家为30%～50%。而据《中国城市状况报告2010/2011》公布的数据显示，我国城市居民住房自有率接近87.8%。大部分年轻人“租房不如买房”的心理，正是这种传统文化观念的真实写照。

超前消费

20年前，中国人恪守“量入为出”的消费观念，百姓生活中津津乐道的，是批评、讽刺“花明天的钱”的美国老太太。20年后的今天，因商家过度宣传超前消费，年轻人将享受“超前消费”进行到底。“负翁”“房奴”现象就是超前消费特有的产物。

房地产投资增值的诱惑(www.xing528.com)

房价节节攀升所展示的是财富巨大的升值空间，这也是诱惑人们争相购买房产的原因之一。国土资源部《2009年全国主要城市地价状况分析报告》披露：2001年全国城市住宅价格均价为2017元/平方米，2009年为4474元/平方米。从这个比较保守的数据上我们可以看到这几年间房价已翻了一番。小城市、小资本的百姓，虽然不像炒房客那样多笔资金投入、批量式买进卖出，但房子已经成为中国任何一个城市里的老百姓们公认的最稳妥投资渠道，大家都坚信以后房价还会继续上涨，人们争相传诵、津津乐道的是各种各样买房卖房生财的故事。

房价上涨的原因，从市场层面上可以很简单地概括为供不应求，但这么多需求背后的支撑，是人们的住房消费行为。由于居民消费心理的不成熟，一步到位、超前消费、偏爱房产投资等不理性消费行为纷纷出现，甚至出现了“买涨不买跌”的跟风现象，而这些不理性行为所产生的需求则进一步拉动了房价的上升。这不利于房地产市场平稳健康的发展。

为继续有效遏制投资投机性购房，逐步解决城镇居民住房问题，合理引导居民住房需求势在必行。“有房住”并不一定是自己要拥有产权，要根据自己经济实力选择住房。有一定积蓄或高收入者可购买新房，中等收入者可购买二手房或租房，不在住房保障覆盖范围内的较低收入者，如刚走上工作岗位的群体，可先租房来解决基本住房问题。形成租房——购买基本住房（普通住房或二手房）——购买改善住房的良性住房梯度消费。

房屋的最基本功能是居住，投资房产要摆正心态，无论是出售图利、出租获益，还是持有保值，都要将自己的获利预期调整到合理的状态，不要将获利预期定得过高。作为普通百姓来说，投资房产的资金大多数是家庭成员所共有的，也就是说，在我们投资时，要认清风险，量力而行，避开急功近利的心理误区。

从制度上，我们看到，“国八条”中的第六条有明确的规定：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。北京市的实施细则更细：其一，继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。其二，加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。

此外，“十二五”时期，我国将健全合理引导住房需求的税收政策。以多种形式，引导走出“房子越来越多，房价越来越高”的怪圈。