未来住宅市场分化，楼市应对策略，急需解决

6.“市场归市场、保障归保障”——未来住宅市场将一分为二

任何国家的房地产市场格局，都应该是“两口锅”吃饭：“一口锅”解决中低收入阶层的保障性住房，“一口锅”是供应中高收入阶层的商品房。

保障居民的居住权利是联合国多个公约中的政府责任，市场化改革的同时必须同步建立保障体系，以用社会安全网接住那些在市场竞争中被淘汰的人群。

从国际上的情况看，廉租房一般要覆盖15%～20%的人口，发达国家覆盖30%～40%的人口。然而，从1998年我国实行房改、取消福利化分房政策时，中国的住房需求远远没有解决，因为保障房的配套没跟上。据《经济参考报》报道，中国的经济适用房仅占总住房面积的6%，廉租房的覆盖人口不及5%，历年完成的保障性住房不及各地政府承诺的一半，如2009年承诺60多万亩保障性住房用地，实际上只有30万亩。导致的结果是什么？是有钱的没钱的全挤到同“一口锅”里吃饭。加之地区发展极度不平衡：北京、上海、深圳等一线城市拥有大量的优势资源，拥有更优厚的居民福利和更多的发展机会，所以大量人口向这些城市蜂拥转移，以春运为例，每年短短40天之内，全国竟有十亿多人次的人口流动，这蔚为大观的人口流动的背后，所体现出来的问题，除了地区发展失衡外，就是城市住房的需求旺盛。然而，随着我国住房制度改革渐渐进入“市场化”轨道，“居者有其屋”像一个美丽的童话，离人们越来越远，随着高房价而来的是房奴、啃老族和大量闲置房等社会现象的“井喷”。这是我们在市场化之初出的错。改革之后，尽管我们加快了城镇住房的建设工作，职工们开始从住办公室到住筒子楼、再到合居一套房逐次过渡到单元住房，但仍有不少地方的、集体的企业无力解决职工的住房问题，住房差别不断扩大。

任何国家的房地产市场格局，都应该是“两口锅”吃饭：“一口锅”解决中低收入阶层的经济适用、廉租房等保障性住房，“一口锅”是商品房，供中高收入阶层以市场化的方式解决住房问题。在商品房这块，不论房价多高，政府都可以尽可能少地干涉，让其充分的市场化，即便出现像香港70多万港币每平方米的天价豪宅，有卖有买也没有什么大惊小怪的。

这就像是汽车市场，有几千万元的阿斯顿马丁，有几百万元的兰博基尼，但也有几万元的QQ车和几十万元的甲壳虫。也像我们选择出行方式，你可以开奔驰宝马，也可以坐公交地铁，关键是有选择，而我们的房改呢，因为保障房的缺失，像北京、上海，即使房价降价一半，低收入人群还是买不起。所以，解决中低端居民的住房问题，关键不在商品房价格，关键在保障房。设想一下，如果早就“分锅”吃饭，有钱的买商品房，没钱的住政府提供的保障性住房，相信就不会有今天房价的居高不下。

同“一口锅”吃饭，吃得烦心的是百姓，吃肥了的是众多房地产开发商。由于房地产价格近十年持续攀升，房地产行业的可观利润造就了许许多多千万富豪。从最近十年的数据来看：2002年福布斯中国富豪排行榜中，50%的企业家涉足或者以房地产为主业，房地产和基础建设行业为各行业之最；2003年福布斯中国富豪榜中，有35位富豪经营的产业涉及房地产，令其他行业难以望其项背；2005年福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业，有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁；2007年中国富豪榜出炉，房地产商大获全胜；2010年中国千万富豪达三十几万人，其中大部分涉足房地产。(www.xing528.com)

再看看百姓这边，一方面有强劲的住房需求需要满足，另一方面房价高涨，令他们可望不可企，只好望楼兴叹。合理的房价与家庭年收入之比，世界银行的标准是5∶1，联合国制定的标准是3∶1。据笔者了解，现实中，美国是3∶1，日本是4∶1，新加坡是5∶1。发达国家一线城市中的这一比例分别为：纽约7.9∶1，东京7.9∶1，首尔7.7∶1，伦敦6.9∶1，最高的是悉尼也只有8.5∶1。而中国从2000年左右的6.8∶1，上升到了20～30∶1，“北上广”等一线城市甚至达到40∶1以上。

一边是百姓的住房需求强劲，一边是房地产商不断推高房价，捂盘惜售，屯地闲置，坐等升值，加上保障性住房跟不上，导致楼市逐渐进入恶性循环，供给越发跟不上，需求越发强劲，于是房价难跌、将持续上涨的预期根深蒂固。如果那时保障性住房同步跟上，至少目前政府没有必要因民意舆论而进行调控。所以，分“锅”吃饭，才是解决楼市问题的根本办法。

所幸的是，近年来，政府工作报告反复提到“建立科学、合理的住房建设和消费模式”“形成具有中国特点的住房建设和消费模式”。从全球情况看，没有任何一个国家可以实现全民拥有住房的财富目标，即使是世界上经济最发达的美国和德国也无能力实现这种梦想，但许多国家都分别用商品市场、租赁市场和政府保障的不同方式较好地解决了公民的居住权利问题。而中国却在试图用拥有家庭财富的方式满足所有家庭的住房欲望。显然这是有问题的。因此，2009年全国“两会”的政府工作报告中，我们看到修改了17处，而其中“积极扩大国内需求特别是消费需求，增强内需对经济增长的拉动作用”一条，将“努力实现居者有其屋的目标”，改为“努力实现住有所居的目标”。

从“居者有其屋”到“住有所居”这一政策目标的改变，可以说是在人多地少国情下的现实选择，也可以说是对前期房地产调控的总结。一方面，城镇化、工业化与土地供应的矛盾日渐突出，坚守18亿亩耕地的政策红线面临极大挑战；另一方面，每年数量庞大的新增大学毕业生以及进城务工的农民，增加了对城市住房的需求，这些需求完全通过市场来解决并不现实。只有完善住房保障政策体系，积极发展公共租赁住房，加快解决新就业职工等夹心层群体的住房困难，才能落实普通商品住房消费和供给政策，满足居民多层次的住房需要。正如住建部副部长齐骥所言：“该走保障的走保障，该走市场的走市场，让居民知道应通过什么方式来解决住房困难。”

2011年2月28日，温家宝总理与网友在线谈房价时表态，“十二五”规划确定，今后五年，我国将新建各类保障性住房3600万套。保障性住房以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，届时，保障性住房的覆盖率将达到20%，将有力缓解住房问题的压力。”按照“十二五”期间3600万套“保障房”的基本目标，2015年底，“保障房”存量占比才能逐步达到30%，基本覆盖城市低收入家庭。温总理的表态不仅仅让我们看到了政府的决心，也使国家大力支持“保障房”建设的宏图更加立体。未来的楼市将出现两个层次的市场，一个是商品房的，一个是保障性住房的，对于商品房来说，以后开发商开发建设的比例会有所调整。保障性住房原来比例特别低，从2011年的指标来看，未来或占到50%～70%的比例，切实保证百姓居住权益得到满足。