限购政策：应对楼市大变局

3.限购：最严厉的调控政策

住建部已经开始考虑并提出建议，地市级政府在调整现有限购及其相关地方楼市调控政策之前，要知会省级政府并“听取”相关意见。这表明，限购长期化政策将趋紧。

在出台的调控政策中，限购是被认为最严厉的政策之一。据统计，从2010年9月29日“新国五条”出台后，全国已有43个大中城市实行了“限购令”，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市，26个省会级城市（不含拉萨），大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等8个热点城市。从上半年的数据看，限购对抑制房价上涨幅度有明显作用。以最先执行限购令的北京为例，目前房价已经沿着“稳中有降”的目标开始回归理性。深圳、上海、广州等城市房价涨幅也明显受到抑制。从部分城市的限购细则可见一斑（如下表）。

续　表

在一定时期内，“限购令”的政策效应是立竿见影的，事实也正是这样，实施“限购令”的城市成交量无不在短期内急剧萎缩，随着政策效应的消退而出现反弹，但这就像是养鱼的池子，客户就是鱼，如果限购令能够严格执行，鱼总有逮完的时候，因为符合限购条件的人毕竟一天天在减少。一份针对个人可投资资产1000万元人民币以上的中国富人的调查报告显示，信用评级机构的“蝴蝶效应”已经显现，当受访者被问及“未来的1～2年您是否会减少在房地产市场（包括各种投资方式）的投资金额”时，90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资，一半的高净值人士表示逐步在撤回房地产市场上的资金。由于新兴富裕阶层地产的投资重点一直在一线城市。目前一线城市房价之高，已经对这些阶层丧失了吸引力。

据国家统计局数据统计，2011年5月，全国70个大中城市中，京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%，明显低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。然而美中不足的是，限购政策在一线城市严格执行的同时，投机资金开始转战三四线城市房地产市场。一时间，这些城市房价一路高涨，主打旅游概念、养老概念城市的房产，更是领涨全国。新华网记者梳理国家统计局的数据发现，2011年1～5月，70个城市中新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市均为二三线城市，1月，涨幅最高的岳阳达到22.0%；涨幅列第五的丹东也有12.3%；至4月，丹东以11.3%的涨幅领涨，而排名第五的吉林涨幅也有8.5%；5月，丹东、乌鲁木齐、秦皇岛等地涨幅均在8%以上。除了房价上涨过快外，二三线城市房地产开发投资增速过快。以河北省为例，上半年增速就高达60%多，远远高于其他省市。然而，二三线城市人群的收入基本没涨，加上因为通胀生活成本大幅提高，根本没有多少积蓄，房价高涨的泡沫，无疑会成为一个吞噬财富的巨大虎口，将二三线城市人群一辈子的辛劳盘剥一空。二三线城市限购刻不容缓！

2011年7月12日，国务院常务会议部署继续加强楼市调控工作，要求房价上涨过快的二三线城市实行限购，并要求继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策。

一个月后的8月17日，住建部公布未限购城市限购建议五条标准：

（1）6月国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1～6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；

（2）6月新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；

（3）1～6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；

（4）位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；

（5）存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

住建部要求，符合此标准两条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。此五标准的出台，意味着扩大限购范围进入二三线城市已经进入实质性阶段。

论本次政策影响的范围，即可能出台限购措施的城市数量，对照住建部出台的标准，我们可做如下简单分析：

前四条有相对明确的量化标准，由此可以框定的城市也相对明确和简单。比如第一条和第二条：6月全国统计局发布数据显示，同比涨幅超过5%的非限购城市达15个；第三条标准则可根据研究机构统计数据了解——秦皇岛、哈尔滨、徐州、济宁、银川、潍坊、北海、柳州等17个城市今年上半年商品住宅成交量同比上涨幅度在20%以上。就第四条，研究数据显示，未“限购”城市中最少有14个城市外地人购房比重超过20%，外地人购房比重占10%～20%之间的城市为12个。(www.xing528.com)

除去第五条标准相对模糊无法界定之外，前四条可以大致锁定的城市范围、刨除重叠城市后，城市数量大约在30多个，如果加上新增加的30多个限购城市，总体实行限购的城市总数将达70个，基本涵盖经济较为发达的大中城市，对二三线城市乃至全国楼市的影响将是显而易见的。2011年9月1日，浙江省台州市的《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》正式实施，以此为界，从全国楼市来看，传统意义上的“金九银十”在2011年辉煌不再。

一个多月后的10月11日，广东佛山“限购松绑令”朝令夕改的风波过后，住建部已经开始考虑并提出建议，地市级政府在调整现有限购及其相关地方楼市调控政策之前，要知会省级政府并“听取”相关意见；而直辖市政府调整相关地方楼市调控政策的，则要事先与中央政府进行沟通协调。这表明，限购长期化政策将趋紧。附：关于“限购令”答记者问

记者：日前，石家庄市政府办公厅公布了《关于进一步做好全市房地产市场调控工作有关问题的通知》，石家庄的限购令正式出台。在此限购令下，哪类人群和房产受影响最大？

李骁：我认为有两类人受影响最大。一类是投资客。据我们研究的数据显示，在去年4月时，房地产市场上投资客占需求的三成。到了去年9月之后就剩下一成了。这一次的“国八条”再加上各地的实施细则，投资客要绝迹了。第二类是跨地区置业的人群受政策影响比较大。此外，部分改善性需求也会被误伤。

如果以产品的档次分，豪宅受到的影响较大。买高端住宅的人群，大概有两类，一类是改善性需求，一类是投资性需求。豪宅从2009年开始井喷，买豪宅的人，投资需求占相当大的比重，限购令一出会影响到这部分人。此外，该政策对商业地产来说还是个利好。因为资金从住宅市场挤压出去，或多或少会流向商业地产。

记者：正定新区、鹿泉、藁城、栾城等地距离石家庄很近，而此次石家庄限购令的实施范围不包括上述地方，这种做法合理吗？

李骁：“限购令”如此设置是有其合理之处的。石家庄作为二线城市，房地产过热、房价飙升更多体现在主城区。作为一个省会城市，它有抽水机的效应。所有的需求都往省会汇聚的过程中，这些需求给主城区构成的压力相对较大。在主城区进行限购就会把投资需求转移到主城区之外，客观上会促进非主城区的发展。等到非主城区的房价也出现全面快速上涨的局面时，再出台全面限购也为时不晚。

在上海、北京等一线城市，各类需求几乎渗透到城市的各个角落，甚至连城市周边的外省市房价都被带动起来了，所以这些城市在整个城市的范围内限购也是合理的。

记者：除了地理限制，石家庄的“限购令”还提出了政策实施的时间范围。这传递了一个什么信号呢？

李骁：其实“限购令”有没有时间限制都是暂时性政策，“限购令”是延续还是取消不是看设定的时间，而是看政策产生的效果。包括从去年到年底先期出台“限购令”的城市，好多城市都已经到期了，但现在无一例外地都选择了延续这个政策。

如果到了今年年底，全国的房地产调控仍然是现在这个氛围的话，石家庄不可能取消限购令。如果那时候全国的房地产市场调控很淡了，但石家庄的房价没有控制住，石家庄也不会取消“限购令”。不过既然“限购令”设定了时间，这说明石家庄有信心到今年年底前将房价调控到更加健康的发展轨道上来。

记者：“限购令”下开发商会如何应对？

李骁：“限购令”实施后，开发商的阵营可能会产生分化。部分开发商可能会改变策略，响应国家调控。而个别开发商也可能会捂盘惜售。

近年来推动房价快速上涨的重要原因之一就是预期。预期反过来影响供求关系。当市场上大多数人都认为商品价格会继续上升时，生产者就会放慢生产速度，需求者会加紧入市。如果调控政策不能改变房价上涨的预期，开发商就会捂盘以获得更高的利益。（原载2011年2月25日《河北青年报·权威访谈》）