假如历史重演，楼市大变局我们怎么办？

12.假如历史真的重演，我们怎么办？

对于个人投资者，俗语说得好——“该出手时就出手”，这是你的救命稻草。要想解套变现，必须要掌握先机，保持高度警惕，该出手时就出手……

从来没有一棵树能长到天上去，没有一个泡沫能吹得无穷大，日本如此，中国亦然。“中国房地产崩盘时间表”，这个看起来有点耸人听闻的说法，实则是很好的警示！

历史事实告诉我们，当房地产市场出现楼市崩盘的时候，会有以下情况出现：

（1）大量烂尾楼的出现；

（2）银行大量的坏账无法收回；

（3）大量的规划好的待开发土地闲置；

（4）土地价格暴跌；

（5）很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。

随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。上世纪20年代的美国楼市崩盘危机发生后，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。上世纪90年代初的日本楼市崩盘，使许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。1997年，马来西亚房地产泡沫破灭以后，更是犯罪案件激增，据《中国经济周刊》披露，当年马来西亚的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

尽管1997年，中国楼市成功地避免过一次崩盘危机，但这一次也许不会那么幸运。假如楼市崩盘的历史真的在中国重演，会怎么样？首先，我们看到的是，那些身上被附着了无数美丽而又体面的标签的中产阶层，将直面泡沫破灭，发现相对缩水的资产，却依旧需要高昂的分期付款，而此时的每一平方米都是那么奢侈。以贷款200万元、首付100万元的中产阶层来说，加上利息他们要偿还近300万元的贷款，而那时候他买的房子可能市场价格只有50万了，这给正在偿还贷款的人带来巨大压力。更何况楼市崩盘后，不景气的经济环境还会降低他们的收入，甚至让其处于待业下岗状态。中国大批刚刚开始乐享生活的中产阶层，不仅面临“被消灭”的险境，还将成为负债一族，“蜗居族”“蚁族”，甚至不幸沦为“厕居族”……这绝不危言耸听！迈阿密房产泡沫破裂时，很多人引以为豪的财富最后都成了负累，中产阶级陷入生活困窘；西班牙房价大跌时，马德里等地的房价一年间跌去三成左右，20年来的房地产泡沫彻底破灭，整整一代西班牙人的中产阶级梦想也随之破灭。

接着，我们看到，房地产泡沫破灭后，房价出现下跌，需求急剧下降，房价再继续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。

在银监会的要求下，各大银行商业银行举行了多次房贷压力测试。压力测试及其情景假设要根据每个商业银行各自资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行设计，2010年的测试结果显示：

兴业银行：若房价下跌30%，其对公房地产贷款不良率将大约上升0.99个百分点，个人住房按揭贷款不良率可能上升0.3个百分点。

华夏银行：房价下跌10%的情况下，该行房地产行业（仅开发贷款）贷款不良率将上升0.46%；房价下跌20%，不良率上升1.73%；房价下跌30%，不良率上升3.25%。

交通银行：若房地产价格下降30%，其开发贷款不良率增加1.2个百分点，个人按揭不良率提高0.9个百分点。

建设银行：房价下跌30%对其不良贷款的影响与交行大体相当，可能会略微乐观一些。(www.xing528.com)

民生银行：行长洪琦表示，即使房价下降四成，仍不会影响该行资产质量。

压力测试测试的是最坏的情况。与此同时，银监会有关负责人表示，将进一步指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，坚决抑制投机投资住房贷款要求，及时严厉查处各类违法违规行为，也就是说，房地产贷款压力测试的情景假设，不代表房地产信贷政策可能出现变动。

我们还会看到，因为房地产是个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输，都是资金密集型产业，房地产泡沫破灭后，整个产业生产过剩，经济趋于萧条。因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业的本身，而且影响到其他许多行业，与房地产关系紧密60多个产业将进入困难时期，受此影响，经济增速也会下降……难道我们要坐等灭顶之灾？难道我们要束手就擒？

中国自古崇尚“居安思危”的理念，在崩盘风暴还没有发生之前，还有机会杜绝历史重演！因此，请理智地看清一个事实：依靠房地产业拉动经济增长本身也不具有长久的可持续性。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增长的拉动作用。但是，经验表明，房地产拉动经济增长的作用很难具有长期性和持久性。因此，地方政府不要再把房地产行业作为聚宝盆、生财之道，作为财政收入的重要来源，而要坚决退出房地产利益链，支持发展基于非营利目的设立的各种开发机构，与此同时，坚决打击房地产投机活动。

如果实体经济不能有效“止血”或者主动“造血”，经济很难真正“康复”。在这场抗击楼市崩盘风险的战争中，中国工业领域的核心任务是以结构调整和转变发展方式为主线，重点培育发展节能环保、新能源、新材料、生物医药、高端装备制造业等战略性新兴产业。创新是一个民族进步的灵魂。只有驱动创新的能力，才能使中国早日拥有自己的品牌，从“中国制造”迈进“中国创造”新时代。

对于个人投资者，俗语说得好——“该出手时就出手”，这是你的救命稻草。要想解套变现，必须要掌握先机，保持高度警惕，该出手时就出手，否则就很容易变成“负资产”。与此同时，还要特别小心恐慌性购房“雷区”。大批主流媒体密集讨伐高房价，楼市一方也没有闲着，你不是让我崩盘吗，那么我就给你来个“恐慌性购房”。很多开发商将新盘囤而不卖，制造“抢房”的恐慌。人们慌张看房、慌张买房，感觉是把买房当成抢年货一般。北京曾经出现过“恐慌性”购房，单日成交达2273套。最近上海一位王姓先生讲述了他的卖房经历。他的房子位于外环附近，建筑面积约80平方米，房源信息刚刚发布，没等出价，中介的信息就来了，称有买主愿意出价185万元，王先生表示不愿出售；没想到，过了没几天，中介的电话又来了，有人出价190万元。这种恐慌性购房是开发商发明的。本来，面对政策高压应该恐慌的是开发商。中国的现实却是，购房者反倒“被恐慌”了，而且变得更加经不起折腾。

对于房企，为了免遭吞并、破产、消失的终极宿命，应该积极顺应大势，开始企业“转身”的摸索。改变过去简单地拿地、盖房、预售、回钱，产生利润的粗放式开发模式，注重人才培养，建立与之对应的管理模式，走可持续发展的创新之道，小型的房企因为小而好“转身”，应调整战略，开创蓝海，快速进入新的细分市场，比如养生养老市场、度假旅游市场、商业地产、进入三四线城市等。

【注释】

(1)见2004年1月，国家统计局党组书记、局长李德水答中外记者问。

(2)资料出自凤凰网研究文章。

(3)见《中国房地产市场年鉴》（1996）。

(4)见《财经》杂志。

(5)见《南都周刊》相关文章。

(6)见《日本正在购买美国》一书相关内容。

(7)腾讯网在2007年初，综合各媒体报道整理而成。

(8)见新华网相关资料。