楼市大变局：如何应对黑石撤资？

10.从黑石撤资房地产看中国楼市的明天

房地产业应不应该成为国民经济的支柱产业？这个话题在上世纪80年代和1998年房改时都有过大争论……

2011年9月，黑石集团将其持有的上海Channel购物中心95%的股权出售给香港新世界发展有限公司，价格为14.6亿元人民币。这是黑石集团首次从中国地区房地产投资中撤出。因为黑石集团是全球最大私募股权投资公司之一，实力大、研判能力强，其一举一动备受投资者关注。特别是其投资方向、领域、地区变动往往被看做是市场的风向标。

黑石的撤出是否意味着中国房地产乃至中国经济的冬天来了？黑石到底从中窥视到了什么？中国经济转型将如何转？转到哪里去？市场发出一连串疑问。

就房地产这个行业本身来说，近年来，房地产业是中国宏观经济的支柱产业，为中国经济发展作出了巨大贡献，这是有目共睹的事实。

但房地产业应不应该成为国民经济的支柱产业？

这个话题在上世纪80年代和1998年房改时都有过大争论。在历史上，早在第二次世界大战结束时，国际上就有很多学者提议欠发达国家将房地产业作为一个发展的火车头来对待，通过对房地产投资的倾斜和优惠政策拉动，使整体经济获得大发展大繁荣。

然而，我国对居民住宅事业投资拖欠严重，严重落后于经济发展全局：自20世纪30年代以来，中国基本就没有怎么盖房子。八年抗战加国共内战三年，中国大地到处炮火纷飞，何处有一块安静的土地可供盖房子？新中国成立之后到1978年的20多年中，又先后经历了朝鲜战争、大跃进、文革，可以说，这一非常时期，我国同样没有房地产市场，没有房地产业，要说有，也只能说有建筑业。1978年后真正意义上的经济建设开始了，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进，房屋和土地既是产品和资源、又是商品和资产得到充分的认识。1987年底，深圳市政府首次公开招标、拍卖土地，拉开了中国土地市场化的序幕。1988年的《宪法修正案》规定“土地使用权可依照法律的规定转让”，确立了中国城市土地市场的基本框架。土地交易的市场化不断推进，发展到今天的“招、拍、挂”出让土地，最终形成了巨大的土地交易市场。土地市场的形成为中国房地产市场的发展奠定了基础。但此时还处在房地产的“认识阶段”，轰轰烈烈的全民房地产热潮远未来到。20世纪90年代初，一些原籍上海的老兵从台湾回来寻亲，开始时接待单位担心这些老兵找不到路，想安排导游，无奈老兵们寻亲心急，还不等接待单位安排好导游就出发。结果，他们的所到之处，那些熟悉的巷子、街道都还在，直接就找到自己的旧居了。有的出租车司机找不到地方，这些老兵还给司机指路。他们可是离家50多年的归乡游子啊！离家50年回来都不迷路，可以看到当时中国的城镇房地产业发展的大概。

1991年，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。1998年，随着我国最终停止了福利分房政策，加之中央政府为扩大内需，带动经济健康快速增长，满足居民消费结构升级的需要，果断提出将房地产业作为支柱产业大力发展，并出台了一系列鼓励发展的配套政策。在政策的刺激和推动下，中国房地产业近十几年来获得了飞速的发展，房地产投资每年以超过20%的速度大幅增长，对中国经济连续多年10%以上的高速增长作出很大贡献。特别是2003年的“18号文件”（《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）之后，房地产业完全成了国家宏观调控的工具，而不是改善居民居住条件的市场。从经济增长下行时，政府推出各种鼓励房地产投资的优惠政策，希望以房地产业投资增长来带动GDP增长以来，房地产投资对GDP的直接贡献率达到30%以上。如果再加上它对上游和下游产业的带动作用，房地产业的作用是不能低估的。如果把为房地产服务的投资都考虑进来，例如钢铁工业、水泥工业、装备制造业投资等，则与房地产有关的投资大概占到全国固定资产投资的50%以上，对国民经济增长的贡献比例可以达到25%左右。

以“十一五”为例，国家规划GDP预期目标是7.5%，但是省级政府规划的目标，却是8.5%～13%，平均则是10.1%，比国家高出2.6个百分点；根据31个随机抽样样本计算，地级市增长率制定为9.5%～20%，平均数13.1%；根据22个随机抽样样本计算，县级行政区最低的为9.6%，最高28.3%，平均数14.2%。⁽⁸⁾GDP竞赛的资本，就是土地、房地产。房地产就像这场赛事的“兴奋剂”，使得各地政绩千帆竞渡。

然而GDP光鲜背后，环境和资源代价极为巨大。上世纪90年代后期以来，中国社会经历了从以粮为纲到以GDP为纲，一些地方本无足够的条件，却由于自上而下、层层加码的GDP增长指标压力，只好不计成本地诉诸招商引资。有的甚至给下级各部门定下军令状——不完成引资数额便“就地免职”，致使一些地方的招商引资变成了不择手段出卖公共资源的大竞赛。铁证如山的事实是，中国GDP每增长1%就占农地30万亩，这一数据是日本的八倍；房地产占中国GDP的比重在明显加大，而老百姓实际富裕状况、幸福指数不但没有上升，反而下降。(www.xing528.com)

有人一直在骂街似的骂高房价，从2003年就开始骂，到现在就没停过，而高房价已经让很多人离“我想有个家”的梦想越来越远，甚至有人不得已逃离了看似繁华实则残酷的大都市。有人说，是房子毁了中国人的幸福，甚至连日本人都直言“不理解为何中国人对房子如此痴迷”。

电影《蜗牛也是牛》中的女主角冯川，因为母亲的偏见——“两人要结婚就一定要有套房子”，于是和清贫的男友丁伟背负极大压力，买了房，从此便不敢娱乐、害怕银行涨息、担心生病、唯恐失业，更没时间好好享受生活，像蜗牛一样过着爬行般的生活。最终，在巨大的生活压力面前，两个人长久积蓄的压抑终于爆发，冯川有了嫁给有钱人的冲动，尽管电影的结局是美好的，但房子带给人们的阴影一丝没有减少。

甚至有网友套用了一首老歌，这么概括房地产：

房地产，它辛劳占耕地；房地产，它一心牟暴利。它指给了富豪圈钱的门路，它引导政府走向豪奢。它坚持了疯涨八年多，它改善了官员的生活；它构建了升官GDP，它收取了税费好处多……

由此可见，疯狂的GDP运动，给中国的发展带来很多弊病，就业难、房价高、看病贵、保障弱，成为社会群众面临的突出难题。这也是“十二五”确定以加快转变经济发展方式为主线、推动科学发展的主要原因。

回顾“十一五”，当时处于复杂多变的世界环境，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。有研究者指出，“十二五”期间，房地产实施“弯道超车”的发展战略，“保增长”转向“保民生”。随着经济结构调整的深入，房地产业在GDP中所占的比重将逐渐降低。国家从宏观经济调控的大局，改变GDP导向的考核机制，降低房地产业在GDP中所占的比重，将地方从GDP竞赛中解放出来，将百姓的日常生活从房子的重负中解脱出来。

最直观的体现是，房地产在国民经济中的地位正在发生去支柱化之路的变革。正如国土资源部副部长贠小苏讲的那样，“房地产业是重要的基础产业，而不应成为重要的经济支柱产业”。与房地产去支柱化之路相对应的措施是，一方面，政府将在未来五年新建各类保障性住房3600万套。保障性住房的覆盖率将达到20%。以往我们存在一个误区，认为只有商品房才能拉动经济，笔者在2008年政府救市期间就发文呼吁，应该加大保障房的建设力度，因为保障房在投资性需求泛滥的今天，对刚需的拉动力度更大。

房地产去支柱化所引发的最直接结果，是引发行业整合的加速，房企面临着转型和改变，以往拿地盖房就能赚钱的粗放发展模式被迫需要调整。

据笔者了解，美国最大开发商的市场占有率为4.5%，美国前十强房企的市场占有率为27%。在香港，前十大开发商的市场占有率高达80%，而前四大的市场占有率即已达60%以上。而中国内地排名前十位的房企市场占有率不足8%，百强的销售额约1.3万亿，仅占全国总销售额的30%不到。中国房地产企业多达六万多家，但总体而言，规模偏小，行业集中度比较分散。就是排名第一的万科，市场占有率也仅有2.7%，而这一数字在2005年还只有0.94%。行业整合乃大势所趋。