很多人的财富将被这个泡沫吞噬。人们不禁要问，这个淹到了中国经济“脖颈”的泡沫到底是怎么吹大的？
在国民经济中，房地产的“支柱地位”确已超出想象：据国务院发展研究中心的一份土地财政调研报告显示，6.6%的GDP来自房地产，1/4的投资来自房地产，60个产业的兴衰直接挂钩房地产。有些地方，土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上……有专家把房地产视为中国经济未来发展的第一挑战，楼市如有闪失和起落，将对中国经济产生巨大影响。
中国楼市到底有多大泡沫？数据显示，2009年中国就已经取代美国，成为全球最大的房地产投资市场。据总部位于纽约的高纬物业的统计报告，2009年，中国的房地产投资增加了一倍多，达1562亿美元，约占当年全球房地产投资总规模（3677亿美元）的42%。然而资产泡沫并没有因此有所收敛，通货膨胀的列车依然高速行驶着。有网友调侃说，地球人都知道中国的楼市泡沫很大，也知道巨大的泡沫迟早有一天会破灭，而且破灭的时间近在眼前，很多人的财富将被这个泡沫吞噬。人们不禁要问，这个淹到了中国经济“脖颈”的泡沫到底是怎么吹大的？
从历经阶段看，泡沫吹大的过程可分为三个阶段：一是刚性需求为房价上涨提供了土壤和基础；二是制度性缺失和错误导致房地产调控失效，从而进入恶性循环；三是越调越涨的恶性循环，使得房价上涨预期得到强化，房价上涨进入预期推动阶段。
第一阶段：刚性需求为房价上涨提供了土壤和基础
1.经济快速发展提升需求能力。1978年，中国GDP为3645亿元，在世界主要国家中位居第十位；人均GDP为381元，人均国民总收入仅190美元，位居全世界最不发达的低收入国家行列；经济总量占世界经济的份额为1.8%。
根据世界银行统计资料，中国人均国民收入1980年仅为220美元，2000年已升至930美元，2008年达2770美元，2010年更增至4260美元，增幅可观。
中国GDP世界排名为1978年第15名，1990年第10名，1995年第7名，2000年第6名，2007年第4名，2010年第2名。
2.中国的人口红利及城镇化进程。从中国楼市的“历史”来看，中国是世界上人口最多的国家，建国以来，种种原因造成住房的困难，这是历史原因，所以人口红利和历史原因是两个很重要的因素。
城市化与区域经济一体化是世界各国经济发展的必然趋势，根据国家统计局数据：1978年中国总人口9.626亿，2010年中国总人口13.6亿。中国城市化率1978年为17.92%，城镇总人口1.72亿人。改革开放后，城市化步伐大大加快：1978年全国城市为192个，2007年达到660个，2011年3月3日我国城市化率已超过47%，成为30年来城市化率增速最快的国家之一，居住在城镇的人口高达6亿多人。
第二阶段：制度性缺失和错误导致房地产调控失效
1.保障房的缺失：市场供给的结构性矛盾。建国以来到1998年取消福利分房，中国一直是个住房困难大国，几十年来积压了大量住房需求，从1998年到目前，虽然是市场化供给十几年了，但只有少部分有能力购买者通过市场化途径得到满足，没有购买能力的大多数，住房需求远远没有得到满足。
市场化的解决途径应该是靠政府主导的经济适用房、廉租房来满足，但实际情况是，这项工作严重滞后，导致市场供给出现结构性的矛盾，所有人都拥到商品房市场，由于政府发挥的市场调节功能缺失，造成市场供给出现结构性矛盾，众人挤过独木桥，房价哪有不涨的道理。
2.区域经济发展不均衡和贫富差距。据《中国经济周刊》报道，2006年我国的收入差距体现在城乡之间（城乡居民的收入差距2005年为3.2∶1，全国收入差距的60%以上出自于此）、区域之间（东中西部已有的收入差距，由于倾斜式发展战略实施而被进一步扩大）、行业之间（有数据表明，从2000年到2004年，四年间行业差距扩大了1.6倍，按全要素收入来分析，最高收入与最低收入之间相差5～10倍）、阶层之间（收入最高的20%群体的收入，是收入最低的20%群体收入的33倍）。
区域经济发展的不均衡导致出现的现象是，城市与城市的均好性非常差，这也是导致一线城市流动人口居高不下的原因所在，有调查数据显示，在本轮调控之前，上海市外来购买需求已经占到50%以上，而北京是35%以上。
根据最新的人口普查数据显示，中部六省份人口“空心化”，其中重庆为最，外流是主因。东部沿海的发达省市，常住人口急速增长，广东超越山东和河南，成为常住人口第一大省。按过去十年城市人口的增速，北京和上海常住人口每20年左右翻一番，天津常住人口的翻番也只需要27年。中西部的大部分省市区，人口增长减缓。六个省份常住人口出现负增长。这解释了一线城市过去房价大幅上扬的原因，也解释了重庆地区房价涨幅不高的原因所在。(www.xing528.com)
同样的情况表现在二三线城市，便是农村向县城聚集，县城向省城聚集，由于正处在城市化进程的高峰期，使得中国绝大多数城市都表现出人口导入性的特征，也正是这个特征，正是这些强大的导入性需求，使得以刚性需求来衡量居民收入和房价比的数据失真。
另一方面，贫富差距的加大，表示社会财富向少数人群集中，这就促使投资性需求的产生，有钱的拥有几套甚至几十套房，通过出租或转让获利，而没有消费能力的要么根本买不起，要么当房奴顶着巨大的还款压力。投资性消费特征是其相对交易的频繁，这就在一定程度上推高了房价。
3.土地出让制度。前几年，在GDP为纲和经营城市的推动下，全国一窝蜂似地学习上海浦东和大连模式，全国上下都在大讲特讲经营城市，搞城市规划，拉开城市框架，大搞城市建设，大上形象工程，一窝蜂似地搞开发区，搞招商引资，搞行政中心大搬迁。
地方政府靠什么来发展城市建设城市呢？其中占比很重的一块就是土地财政。用卖地款支持建设，要追溯至改革开放初期，据说邓小平问霍英东，说百废待兴，建设需要钱，但到哪儿去弄钱呢？霍英东提议说中国有那么多土地，可以适当卖一些啊。当然这只是一家之言，没有考证。但这几年来，地方政府对土地财政的依赖，却可以从国家审计署最新的数据中看出一斑：截至2010年底，全国地方政府性债务10.7万亿元，政府负有偿还责任的债务6.7万亿元，占六成多，其中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务为2.55万亿元，占比四成，涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。地方政府对土地财政的依赖暴露无遗，下半年或只能加紧卖地。坏账率达到三成，最后还得老百姓买单。
4.银行按揭贷款的杠杆作用释放需求。1997年，我们操作的一个项目接受中央电视台焦点访谈节目组采访，节目的主题是探讨全国数万亿元的居民储蓄问题。带队拍摄采访的是曾从央视到丽江任副市长的前央视名嘴王志，当时他还没有大红大紫，为人十分谦和。他感叹说，如果北京也像上海一样放开银行按揭，那么像他们这样的人就都能买得起房了。这其实也正是他们录制这档节目的主题所在。
的确，是按揭贷款释放了大量的需求，上海1998年、1999年期间，按揭零首付、按揭利息全免的促销案例比比皆是，不能想象，如果没有按揭贷款，中国目前的楼市将会是怎样。
5.中国宽松的货币政策。2003年以来，中国进入了一个历史上最宽松货币的时期。其间中央银行的货币政策表述历经了“适度宽松、宽松、适度从紧、从紧”等多次变化，但每年央行都向市场注入大额净头寸，2006年为1.45万亿元，2007年为0.47万亿元，2008年高达1.86万亿元，2009年更是高达2.75万亿元。
6.经济结构失衡导致外行业资金涌入。近些年，随着中国外贸企业和制造业在世界的地位崛起，大量外贸企业和制造业企业得到长足发展，一方面企业规模大了，日子好过也有钱，于是就有多元化扩张的冲动和需求，另一方面，取消出口退税、人民币升值所造成的企业利润和竞争力下降，也促使这些企业把手头资金投向利润率更高的行业，房地产业显然就是不二选择。
这也难怪，从行业利润常识来看，纺织业的利润是2%，家电2%，外贸企业的利润不到10%，但是房地产开发的利润率高峰时达30%～40%，这样的利润差距，是做企业的都会怦然心动。大量资金涌入所导致的结果便是地价房价被推高。
7.权力寻租和腐败推高房屋成本。近年来住房和城乡建设系统重大腐败案件增多，且性质恶劣。比如重庆市规划局、海南省海口市规划局、湖南省郴州市住房公积金管理中心等，相继发生比较重大的腐败案件，涉及金额相当惊人。
8.开发商捂盘和投机炒作。由于房价的飞涨，一些开发商心痛地发现，他所开发的项目如果晚卖一年，所能产生的利润即可翻倍甚至不止，也有一些开发商因祸得福，以前烂下来的楼盘或是因纠纷停工的项目，复工后反而赚到自己意想不到的高额利润，在这样情形下你会怎么办？于是，囤积土地、捂盘惜售就成了部分开发商顺理成章的决定，在没有相关的政策约束出台之前，他们的行为就是合法的，为高额的利润，背负道德舆论的谴责又算得了什么？这当然不包括那些顶风作案被罚下课的开发商，他们是咎由自取、罪有应得。
9.文化因素：中国人对房产情有独钟。在中国人的传统文化中，成家立业，衣食住行，都把住放在很重要的位置，一方面是因为中华文化是以血缘维系，族人群居，向往安定平静的生活，所以需要安身立命之所，另一方面，中国人忧患意识强，喜欢储蓄攒钱，而购置家业就是最好的储蓄，比如在商铺投资方面，中国就有“一铺养三代”的观点。
第三阶段：越调越涨的恶性循环
1.人民币升值和通货膨胀。国家统计局资料显示，2010年以来，中国CPI一路高歌猛进。2011年以来，从4月的5.3%，到5月的5.5%，到6月的6.4%，再到7月的6.5%，创下37个月以来新高。8月的CPI为6.2%，与7月相比，有小幅回落，但CPI未来仍将维持在高位运行。因为通胀，建筑材料价格上涨，人工成本、机械使用费上涨都形成了对房价上涨的推动。更重要的是，基于对人民币升值预期的判断，国外的热钱从各个渠道涌入中国，大肆购买中国的固定资产，从而直接推动房价上涨。
2.越调越涨的事实，强化了购房者对房价上涨的预期。2004年国家开始对房地产进行调控，拿上海来说，温州的炒房客曾经有过一段时间出逃，但是短短半年之后又卷土重来，因为他看见国家严厉的调控对房地产没有作用、没有影响，所以钱没地方去，又返回楼市。因为大家如果都觉得房价会涨，那么大家就都会去买，就把需求放大了，供给一方又认为房价会涨，他就晚一点把商品推向市场，这就使得供求关系进一步扭曲。
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