楼市大变局-应对之策

2.令人“魂飞魄散”的历次楼市崩盘

西班牙裔美国哲学家乔治·桑塔耶纳曾说过：“那些不从历史中吸取教训的人终究将会重蹈覆辙。”

美国2008年在次贷危机面前栽大跟头，引发全球性金融危机，至今，不但没有走出困局，反而再次出现美债危机，令美国强权实力大打折扣。日本因房地产泡沫破灭，出现20年经济低迷。英国、爱尔兰、希腊、迪拜等国目前也在楼市崩盘的困局中苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次绊倒在房地产这一块“石头”上。

西班牙裔美国哲学家乔治·桑塔耶纳曾说过：“那些不从历史中吸取教训的人终究将会重蹈覆辙。”回溯历史，20世纪是世界经济快速发展的100年，楼市的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的楼市泡沫，使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。

美国两次楼市崩盘的痛苦经历

第一次是上世纪20年代中期。那时美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

佛罗里达州位于美国东南端，第一次世界大战结束后，由于这里的地价远远低于美国其他州，因此该州成了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923～1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年涨到150万美元，1925年则高涨至400万美元。一股炒卖房地产的狂潮席卷佛罗里达州。据统计，到1925年，迈阿密市出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做房地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是：“今天不买，明天就买不到了！”在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。⁽²⁾

然而好景不长，进入1926年后，佛罗里达楼市泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

第二次是最近由次贷危机引发的2008年美国楼市崩盘。但此楼市危机可追溯到2001年。其时正是新千年之初，美国网络经济泡沫破灭后，房地产成为拉动经济的新增长点，导致了美国房价的持续猛涨，不断积累起大量的泡沫。转眼间到了2008年，随着次贷危机的爆发，美国的房地产泡沫开始破灭。“次贷危机”的出现，源于美国联邦储备银行自2004年起连续17次加息，导致美国房地产市场自2006年下半年开始降温，房贷利率不断上升使越来越多的次级房贷持有人不堪重负，无力还贷，违约的“多米诺骨牌”效应使美国经济链条的各个环节都出现巨大亏损。此后，包括“住房市场救助计划”在内的一系列救市措施收效甚微，原因是积重难返——出手晚了。据报道，“金融大鳄”索罗斯、美联储前主席格林斯潘都曾发出过严厉的警告，过于“繁荣”的房地产市场、巨大的楼市泡沫潜藏着严重的危机隐患。遗憾的是，这些警告没有引起美国当局的重视。

这一危机直接导致全球经济下滑，其影响之广、冲击之大均为1929年经济大萧条以来所罕见。雷曼兄弟公司破产是美国此次楼市泡沫破灭的延续，带给金融机构的损失和震动相当大，华尔街五大投行拥有强大的投资和研究团队，资产超过数千亿美元，信息资源也极为丰富，这样大型的投行也纷纷倒闭。

日本楼市崩盘：房价跌了20年，也许还要再跌10年

20世纪30年代以后到90年代前的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但刚刚进入20世纪90年代，日本的楼市泡沫破灭震惊了世界。(www.xing528.com)

20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的四倍。到1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

日本的经济泡沫破灭之后，到目前为止房价跌了20年，最新的数据表明现在还在跌。2011年以来，日本的经济因大地震、海啸和福岛核电站泄漏事故再次受到重创，经济复苏遥遥无期。因此有人说，日本的房价再跌十年也不为过。

东南亚、香港楼市崩盘：百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”

继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的楼市泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。上世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷拥入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。

1984～1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产，为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998～2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的每平方英尺1.3万港元下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的五年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港业主损失惨重，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。