解决中国房地产市场问题的有效办法

我国房地产市场问题的釜底抽薪之策⁽¹⁾

目前，我国房地产市场问题成堆，投机盛行，房价居高不下而且步步高升，搞得政府头焦额烂，百姓叫苦连天。各个方面对此提出了种种对策，理论界就此问题发表的文章多如牛毛。然而，房地产市场依然如烈马难驯。本文不自量力地浅议“釜底抽薪”之策，以就教于专家和广大读者。

一、关闭土地二级市场，遏制土地投机

实际上，房地产市场问题的症结在于房地产投机盛行，而房地产投机从根本上来说是土地投机。从而，如果将土地使用权的交易完全控制在政府手中，禁止任何人对土地使用权进行倒买倒卖，堵塞土地投机和暴利之源，就很可能会从根本上割除房地产市场中的毒瘤。

笔者提出的“关闭土地二级市场”的设想的基本内容如下：第一，国家继续通过招标、拍卖、挂牌等竞争形式向开发商出让一定年期的土地使用权，以使土地使用权价格能够保持在合理的水平，保障土地资源的集约利用。第二，土地使用权的获得者——房地产开发商，无权进行转让；如果放弃土地开发，便应当将其交还给政府，退还已交纳的土地出让金。当然，也可作适当变通：土地使用权的获得者，在经过土地管理部门审核、同意后，可将土地使用权按照原价过户给其他房地产开发商；如果因行情变化而地价上调，则受让者应当将地价的新增部分交付给政府而不是原开发商。第三，房地产开发商出售房产时，只能将土地使用权按原价过户给房产购买者，绝对不准私自涨价而从中牟利。

显然，在此种情况下，征收土地增值税就没有必要了。本来，征收土地增值税是为了抑制土地投机，平抑房地产价格，但是由于阻力过大、困难重重而迟迟未能认真落实。而关闭土地二级市场，却可从根本上消除土地投机，可谓事半功倍。关闭土地二级市场，在资本主义市场经济中不可能办到，但是在城市土地国有的社会主义市场经济中，应当是能够办到而且是符合社会主义经济运行机制的。

有人认为，土地二级市场是不可能关闭的，即使关闭了公开的土地二级市场，也关闭不了黑市。笔者认为，我国的土地市场本来就是比较特殊的——与一般的资本主义土地市场是有很大区别的，其关键在于政府垄断了土地一级市场。而且，土地使用权有偿出让是单件、公开、备案进行的，是不可能被秘密转让（即“黑市转让”）的，否则不可能获得合法产权证书。而且，如果切实执行“将土地使用权按原价过户给房产主”的政策设想，则开发商即使企图按“黑市价格”将土地使用权过户给房产主，也是不可能被接受的——正常的购房者通常不可能掏自己的腰包去填少数“黑市开发商”的腰包。

房地产专家孙宏志先生提出了另外的主张。其要点是：分别设立土地开发权和土地使用权，前者针对房地产开发商，后者针对房产主。对于开发商，政府只是出让土地开发权，而不与70年的土地使用权挂钩。从而，开发商向消费者出售房屋的价格中，将不再包括土地使用费。这样，开发商就无法继续垄断和倒卖70年土地使用权以攫取暴利。开发商如果转让土地开发权，其增加的收入将通过征收土地增值税加以调节。至于土地使用权，则是面向房产主设立的，在获得房屋产权证的同时获得土地使用权证。土地使用费既可采取批租制，也可以采用年租制，但后者在理顺和降低房地产价格方面具有明显的优越性。

笔者认为，分别设立土地开发权和土地使用权，的确是创新之见。不过，需要防止的是土地开发权本身也会被炒得高不可攀。这样，指望通过征收增值税而加以抑制，会不会因投鼠忌器而重蹈目前的覆辙呢？笔者对此提出的修正意见是：土地开发权不得转让；拟放弃土地开发者，只能按原价退还给政府。至于对于房产主改行年租制以减轻其负担，当然是无可置疑的。笔者曾经多次发表文章鼓吹适度地推行年租制，特别是为减轻普通住宅消费者的经济负担，尤其应当采用年租制。

二、实行房产成本公示制，增加房价透明度

房地产价格之所以居高不下，除了土地的投机性转手倒卖所致以外，还由于房屋系非规格化商品，其成本的差别性、隐蔽性、模糊性很强，除了业内人士外，一般消费者很难判断其价格的虚实。从而，应当强制性地实行“房产成本公示制”。由房地产管理局进行监督并进行详尽公示，以利于在市场运行中客观地限制高额利润边界。此时，房产的购买者，可参照公示的成本出价，避免盲目性。而且，对于已经公示的房产成本，还要由市人大代表、市政协委员等组成的“房价监督委员会”之类的组织，进行不定期抽检，并将结果公之于众。简言之，对于房价，要进行多方面、多层次的检测与监控，使其由“暗处”转向“明处”。

房屋成本一直是个“敏感的热门话题”。其“敏感”是因为房地产业的兴衰会影响其他相关产业；“热门”是因为近几年我国大中城市房价普遍大幅度上涨——尽管国家不断出台宏观调控政策，对一路蹿升的房价起到了一定的抑制作用，但距离购房者的期望依然遥远。

关于房屋成本能否测算、能否公布，一直是大有争议的。有些人一直宣扬“房屋成本不可知”论，即“房屋成本神秘”论，鼓吹房屋成本测算“工作量非常巨大”、“缺乏可操作性”等等。实际上，无论房屋的建造程序多么繁多而复杂，总是可分解为相对独立的部分而分别求出成本。

例如，在《中国经济时报》记者谢光飞采访北京合作建房者代表于凌罡的报道中，后者提供的估算数据是：2006年北京市楼面实际平均成本大约为5 980元（其中土地出让金903元、拆迁成本1 970元、市政成本250元、楼面建安成本1 556元、节能设备成本300元、企业管理成本250元、利息成本350元、税费成本400元），但配套销售收入至少占10%，从而实际楼面成本不到5 390元。而实际平均售价为8 792元，超出前者63%。这一数据表明，一旦实行房产成本公示制，使购房者心中有数，则开发商抬高房价，就难以如愿了。⁽²⁾

又如，阮奇等报道的上海某房产的相关数据如下：（1）建筑面积51 000m²，其中商铺7 000m²，住宅44 000m²。（2）成本：动迁成本2﹒5亿元，楼面价4 900元／m²；建安成本2 000元／m²；配套费用1 500元／m²（组成：规费300元／m²，设计、环境费：100元／m²，管理费用：200元／m²，广告费用100元／m²，资金成本600元／m²，小区配套费用100元／m²，不可预见费用100元／m²）；总成本＝（4 900元／m²＋2 000元／m²＋1 500元／m²）×51 000m²＝4﹒284亿元；（3）售价与销售收入：商铺售价3万元／m2；住宅售价1﹒5万元／m2；销售收入＝7 000m²×3万元／m²＋44 000m²×1﹒5万元／m²＝8﹒7亿元；（4）毛利：8﹒7亿元－4﹒284亿元＝4﹒416亿元。（5）成本利润率：4﹒416亿元／4﹒284亿元＝103%。⁽³⁾(www.xing528.com)

有的人玩概念游戏，说什么“建筑成本”可以公布而“建设成本”无法公布，原因是建设成本包括了所有建设项目运营的成本，一个项目一个模式，无法固定，只有等整个项目完工后，开发商才能核算出来。但是，为什么房子还未动工，开发商就能够开始定价预售了呢？！

2006年广东省“两会”期间，人大代表朱列玉提出了控制房地产行业暴利的三条建议：公开房屋成本、实行购房指导价和最高限价，可是这些建议都被广东省建设厅一一“否决”，理由是，对商品住房成本进行公开，容易造成对企业商业秘密的侵犯和对公平竞争环境的影响。实际上，开发商和相关职能部门的“商业秘密论”只不过是高房价的“遮羞布”；房屋成本不是“不能见人”，而是“见不得人”。正当、正常的房屋成本容易算出，也有办法公布，但开发商拿地、融资的“灰色投入”无法记在明账上。于是，开发商和一些政府官员虽然身份不同却又异口同声，也就不足为奇了。⁽⁴⁾

由此可见，房屋成本问题，对于一些人（含开发商、官员、学者）的经济良知和市场认知，是一个严峻的考验和检测。开发商作为商人，力图掩盖真实成本以求高额利润是很自然的，但是从整体上来看却是不符合价值规律和市场运行机制的；某些官员偏向开发商这一事实表明，两者利益的“过度重叠”（“超正常重叠”），当然是不正常而应当加以纠正的；至于某些学者的随波逐流，则是上述两种心态的折射。应当指出，在市场经济中，任何行业、任何人，都只能遵循、服从价值规律和市场运行机制，在这种“循规蹈矩”的平等竞争中，谋取最大限度的利益，而不是依靠垄断、庇护，通过对于消费者的蒙蔽等以攫取非分之利。否则便会损害消费者（购房者）的正当利益，妨碍市场经济的正常运行，从而进一步损害国民经济。理论工作者的庄严使命在于，忠实于市场经济的基本理论，责无旁贷地从最基本的理论层面上提出驱邪扶正、兴利除弊的见解，以利于房地产市场的健康发展。

也许有人会提出这样的问题：既然如此，为什么又要鼓吹由国家垄断土地二级市场呢？回答这一问题并无困难：国家垄断土地二级市场，只是为了限制土地开发商通过对土地使用权的投机活动而攫取非分之利，保护广大市场参与者的正当利益。这是在市场经济中，“有形之手”的无可旁贷的职责。而且，如前所述，此举也只能在社会主义市场经济中采取，从而属于特例。

三、彻底开放房产市场，解决住宅紧缺难题

在关闭土地二级市场，实行房产成本公示制的基础上，即可彻底开放房产市场并取消经济适用房、中低面积低价房、机关自建房、廉租房等等，但不限制消费者自建。

这意味着，在关闭土地使用权二级市场的基础上，尽可能活跃房屋的兴建、买卖、租赁、抵押等活动，使得房产市场尽可能接近普通商品市场。政府、单位可通过补贴、贷款（低息或无息）等形式扶助贫困家庭购房、租房，而不必花费财力、人力去直接兴建、管理住房。换言之，在市场经济中，解决住房问题的正常途径应当是尽可能依靠市场、匡正市场，尽可能兴其利而除其弊，而不是绕过市场而代之以种种行政干预，后者肯定是既吃力而又难以讨好的。而且，由于政府全面控制土地二级市场，开发商很难再进行土地投机活动，那么国内外资金拼命涌入房屋市场的潮流，便可自然而然地在相当大的程度上得到遏制，可谓费省而效宏。

四、结束语

以上所述的“釜底抽薪”之策的要点为，在关闭土地二级市场的条件下，彻底开放房产市场，从而使得房产的价格在较大的程度上脱离土地垄断价格（由于区位不同而影响房价，从而不可能完全脱离），在较大的程度上接近生产价格。在此条件下，投机的余地便大大缩小，从而对于房价进行人为的种种限制便基本上是多余的了。但是，此议在经济上能否畅通无阻？在操作上是否困难重重？在社会舆论上是否会遭遇种种阻力？诸如此类，笔者都很难预料，欢迎读者不吝指正。

【注释】

(1)本文的初稿题为《“釜底抽薪”：解决房地产问题的一种思路》，其摘要原载《中国经济时报》第5版，2007-05-11。

(2)参见《中国经济时报》，2007-05-16，15版。

(3)参见阮奇、李雁争：《房产成本清单曝光：回报率近100%》，载中国证券网，2006-09-27。

(4)参见赵宝堃：《房屋成本“不能见人”还是“见不得人”？》，载《新华每日电讯》，2006-09-26。