中国城镇国有土地有偿使用制(1)
一、中国城镇国有土地有偿使用制概述
中国城镇国有土地的有偿使用制（thepaidlandusesys‐tem）是以1979年起向中外合资企业征收场地使用费为开端的；其后，深圳市于1982年开始征收城市土地使用费，随后，抚顺市、广州市也于1984年试行征收土地使用费。1987年，深圳市率先试行土地使用权出让，然后上海市、厦门市、天津市等地也先后试行。
1988年4月，全国人民代表大会通过宪法修正案，明确“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，为全面实行土地有偿使用开辟了道路；同年12月，对《中华人民共和国土地管理法》（1986）也作了相应的修改。1988年，国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定自当年11月起开征土地使用税。1990年，国务院发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》这一历史性文件，首次对于城镇国有土地的有偿使用的有关问题作了全面、具体的规定。1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》问世，其中对于土地使用权的出让、转让、抵押以及随同房屋而出租等等，作了明确的法律规定。
经过二十多年的探索和广泛实践，中国城镇国有土地有偿使用的基本格局已经形成，有偿使用的基本方式已经配套成龙，主要包括土地使用权出让制、土地使用权租赁制（即“年租制”）、土地使用权作价入股制等。中国城镇国有土地的有偿使用方式，体现、印证并丰富了地租与地价理论。
土地使用权出让制（the granting system of land‐use right），是由国家将一宗土地的为期若干年的使用权出让给土地使用者，由土地使用者一次性交纳土地使用权出让金的制度。土地出让的年限，因用途而异。期满之后，如果国家对该宗地另有安排，则连同地上建筑物无偿收回，否则，可对原承让者进行再次有偿出让。这种制度的最大特征之一是，土地使用者要一次性支付一大笔土地出让金，负担较重，而土地所有者却可集中获得一大笔收入，可大有作为。形象地说，这种制度是“整租”制。
目前中国城镇国有土地有偿使用制中的租赁制的具体表现形式是年租制（yearly rent tenancy）。年租制作为土地使用权出让制的补充形式，从20世纪90年代中期开始试行，现在已经成为一种正式制度，在一些地方得到了推广。此种土地有偿使用制度除了适用于短期用地之外，也适用于长期用地。它与土地使用权出让制的根本性区别并不是土地使用期的长短，而是地租的支付方式——前者是一次性交付几十年地租的折现值，而后者是逐年交付地租。当由划拨制改为土地有偿使用制时，实行年租制的阻力较小，具有较大的现实性、可行性。形象地说，这种制度是“零租”制。在实践中，年租制往往主要用于国有企业改革之中。
中国城镇国有土地有偿使用中的土地使用权作价入股制（shareization system of land‐use right），也是对土地使用权出让制的补充形式，开始于20世纪90年代后期。不过，这种补充形式所具有的突出的特点是，针对国有企业改革，在土地使用制度方面进行配合，以便做到“活地兴企”。其具体的做法是：将原划拨土地折价，向集团公司或企业注入国有土地股本金，并使企业获得相当于出让的土地使用权，可转让、出租、抵押，但是改变土地用途者，应当补交不同用途的土地出让金差价。实行这种办法可使企业免交土地出让金而获得相应的权利，使其如释重负，无疑是一项德政。这种形式虽然也属于土地有偿使用的正常形式之一，但是，由于它会摊薄整个企业的股息，使非土地股持有者的利益受损，从而必然会使其发展在客观上受到相当大的限制。
中国城镇存量国有土地有偿使用，可分为“低偿使用”和“足偿使用”两大类。前者是指只交纳土地使用税，其实质即土地使用费，但其税额较低（0﹒2元／m2·年～10元／m2·年），远远达不到地租的正常水平；即使有些用地单位已经支付了土地“农转非”的费用，但是仍然显著低于土地出让金。后者则是指通过实行出让制、年租制等而付足了地租。中国城镇存量土地由实行划拨制向实行批租制、年租制、入股制等形式过渡，是逐渐进行的。而且，为了搞活国有企业并合理利用存量土地，不得不采取另外一些权宜之计。包括，扩大国有企业划拨用地的适用范围（如对国家长期发展具有战略意义的高新技术企业、承担国家计划内进行技术改造的重点企业等）；允许某些国有企业出让多余的划拨土地，收益由企业留用（如采用成熟技术进行产品更新和技术改造的企业等）；出让破产企业国有土地，收入用于安置职工；实行国有土地使用权“授权经营制”(2)，等等。这些都可说明，中国城镇存量国有土地的有偿使用，是任重而道远的。
二、中国城镇国有土地使用权出让制
（一）土地使用权出让制概述
中国内地实行的土地使用权出让制是借鉴自香港的“土地批租制”（grant of land）。其中，“批租”一词是英文“grant”一词的中译，其原意是“按合同出让财产（或物业）”（trans‐fer of property by deed），并不含“批”与“租”的意思。香港的中国内地专业人员把它译成“批租”并解释为“批准租予”，倒是相当贴切的。香港的这一制度，又源于英国的土地租赁保有制（lease hold），它是区别于土地完全保有制（free hold）的一种制度。其实质是，土地所有者一次性出租若干年的土地使用权，并按固定的年租额一次性收取整个出让年期中各个年度的年地租的贴现（折现）值的总和。这一总和即土地出让金或称土地使用权价格，其实质是地租资本化。土地出让金的计算过程如下(3)：
首先列出年地租贴现值公式：
年地租贴现值＝年地租×复利贴现率
第一年底的地租贴现值如下：
V 1＝a［1／（1＋r）］
式中：a为年地租额；r为贴现利率。
第二年的地租贴现值如下：
V 2＝a［1／（1＋r）2］
据此则土地出让金为：
Vn＝a／（1＋r）＋a／（1＋r）2＋……＋a／（1＋r）n
＝a［（1＋r）n－1］／r（1＋r）n
式中：n为出让年期；［（1＋r）n－1］／r（1＋r）n为“等额数列现值系数”，可在复利表上查到。
上式的右侧可改写为：
（a／r）［1－（1／（1＋r）n）］
当求土地所有权价格即严格意义上的土地价格时，式中的n为无穷大，括弧内的分数数值为0，整个括弧内的数值为1，从而土地价格为：
P＝a／r（地价＝地租／利率）。
下表是假设的数例。从表中可看出以下几点：（1）当年地租额不变时，出让金及地价与贴现率成反相关，即贴现率高时出让金与地价低，贴现率低时则出让金与地价高。（2）出让金相当于地价的比重，随着出让年限的增加而增大，即出让金越来越接近地价。当二者的差距已达到微不足道的地步时（例如约为3%），即达到出让的“极限期”（如贴现率为5%时的70年）。此时，如果再继续延长出让年限，用地者就接近于无偿用地了。（3）在出让年限相等时，出让金相当于地价的比重，与贴现率成正相关。
不同出让年限、不同利率时的土地出让金及其相当于地价的比例
注：（年地租额为50元／m2；r为利率）。
在其他条件不变时，出让期愈长对土地使用者愈有利，而对土地所有者愈不利；反之亦然。因此土地使用者总是要力争延长出让期，而土地所有者则反之。中国实行土地使用权出让制时的土地出让年限规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合、其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，共三个档次。出让年限的长短，主要是考虑用地的性质、建筑物寿命、投资回收期限等因素。其中，居住用地的期限长达70年，大体上是与一般住宅的自然寿命相一致的，从而照顾到非营利性的住宅所有者的利益。国外有一种说法，认为75年是父、子、孙共存的年限，是考虑到祖孙三代利益共享和衔接的年期。这种说法，很可能对我国确定居住用地的出让年限产生了影响。商业等用地的期限最短，主要是考虑到其盈利水平高，投资回收期较短以及建筑物更新周期短等因素；至少长达40年的出让期限，通常已足以使土地使用者进行有效的经营，取得足够的收益以弥补土地出让金而有余。工业用地的期限居中，与商旅业比较，大体上是由其投资回收期较长及建筑物的更新期较长所决定的。
正确认识并合理使用土地出让金是很重要的。不论土地出让金归谁掌握，都应当从经济理论上明确土地出让金的经济运行原理。尽管土地出让金在数量上低于地价，但是其本质却与地价相同，既是土地资产的货币表现又是土地资本的货币表现。取得土地出让金之后，既要考虑其保值，又要考虑其增值。通过投资使土地出让金获得相当于复利利息的收益，才意味着保值；而所获得的收益相当于地租的增长额，则意味着增值——这是很不容易的。反之，若土地出让金仅仅保持原金额不变，便等于损失了资金的时间价值，即意味着贬值，也就是土地收益的流失。
（二）土地使用权出让方式
土地使用权出让，可采用拍卖、招标、挂牌(4)、协议四种方式。
实行招标出让是指，在投标前一定期限之前（目前的规定为20日之前）发布招标公告，明确宣告出让人（市县人民政府土地行政主管部门）、出让宗地状况、对投标人的要求、竞标的时间与地点、投标人最低数量、确定中标人的标准和方法等等，由符合条件的单位、个人以书面方式进行投标，竞购某一宗地的土地使用权。招标的内容可仅限于出价，也可要求投标者提出土地开发计划等；招标既有公开形式，又有内部形式；既可对于投标者的资格加以限制，也可不加限制。为了体现公开、公平、公正的原则，最好实行公开招标、公开评标、公开定标，避免暗箱操作，以便真正实现优者中标。
拍卖出让是在预定的时间、地点公开进行，由政府土地管理部门主持，竞买者当众举牌报价，最后价高者得。当然，公开拍卖也应是有约束条件的。例如，事先应当有充分的时间，采用有效手段进行广而告之；地点不得临时更改；竞买人不得少于法定最低数量；达不到底价时不得落槌成交。应当避免在公开拍卖的名义下进行实际上的私下交易。
挂牌出让与拍卖出让比较接近，都是公开竞价、价高者得。其不同之处是，拍卖出让是当场落槌定案，而挂牌出让则规定至少在10个工作日之内均可报价；拍卖出让，对于参加竞拍者有最低人数的限制，而挂牌出让则无。而且，在挂牌出让期间，出让人可更新挂牌价格，竞买人可重新报价；当竞买人的报价均低于底价时不成交。
协议出让是由土地管理部门与用地者通过不公开的协商而进行的土地出让。往往是由用地者先物色好适当的宗地，然后向土地管理部门提出。
在以上几种出让方式中，公开招标、拍卖和挂牌所具备的主要优点是公开性、公平性、竞争性、高效性，最符合市场经济的要求，从而应当大力提倡和推广。其中，招标出让的突出优点是，政府可详细审核开发计划、开发者的实力，从而使土地得到更好的开发；竞投者往往会提出对政府更为有利的多种条件，以求中标；而且在土地市场处于低迷状态时，可避免竞相压价。拍卖更适合于营业性、竞争性较强的宗地。在土地市场兴旺时，采用公开拍卖往往会形成竞相抬价的局面，使政府得利；而在土地市场清淡时，也可避免出现竞相压价的局面。至于不公开招标，也有其用武之地。香港的经验表明，它主要适合于土地的区域性开发。此种开发往往需要较长时间的调研、论证，政府有关部门需要对于投标者及其开发方案进行反复考核和比较，然后定案。当然，即使如此，也要尽可能增加操作的透明度。挂牌出让的最大优点是持续的时间长，使得竞买人可从容不迫地进行报价。十分明显，协议出让完全不具备上述种种优点，它主要适合于非经营性、非竞争性用地。至于经营性、竞争性用地，则完全不应采取协议出让的方式。此外，无论采取什么方式出让土地使用权，其价格都不应低于基准地价或标定地价。
土地使用权出让，应当由市、县土地管理部门与土地使用者签订出让合同。土地使用者需要改变土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意并重新签订土地使用权出让合同，并相应地调整土地使用权出让金（提高或降低）。对于依法取得的土地使用权，在合同约定的使用年限届满之前不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益之需可提前收回，但是必须对土地使用者给予适当的补偿。
合同期满，土地使用者需要继续使用土地的，应提出申请。除了根据社会公共利益的需要而收回该幅土地之外，应当予以批准，并重新签订合同、重新支付土地出让金。这表明，土地使用权是能够循环往复、不断出让的。但是，两次出让之间相隔几十年，若掌握不好也会出现“竭泽而渔”的问题。
土地使用权出让之后，就出现了转让、出租等问题。有人可能认为，土地使用者既然已经付出经济代价而购得一定时期内的土地使用权，那么，他就自然而然地拥有了对于土地使用权的处分权。不过，实际上却并不这么简单，转让土地使用权是不可能不受到严格约束的。不得转让土地使用权的主要有下列情况：一是用于房地产开发的土地，未完成开发投资总额25%以上的（主要是为了防止土地投机）；二是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；三是共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
（三）土地使用权划拨制
与土地使用权的有偿出让制直接对应的是土地使用权划拨制。此种制度又可具体划为两种，一种是由县级以上人民政府将土地使用权无偿地交付给土地使用者；另一种则是要由土地使用者交纳对农民的补偿费、安置费等。那么，如果不考虑交纳土地使用税的问题，前者便属于完全无偿使用，而后者则属于“半有偿使用”或“低偿使用”。除了有特殊规定的以外，划拨土地使用权是没有期限规定的。《中华人民共和国土地管理法》（1998）规定，划拨土地使用权适用于下列用地：国家机关用地；军事用地；城市基础设施与公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地等。但是，目前城市存量土地的划拨用地中的经营性用地，如何改为出让制或其他有偿使用制度的问题，是值得重视的。
在转让房地产时，涉及划拨土地使用权问题，其解决的办法主要有三：一是由划拨土地使用权持有者，通过补交土地出让金而获得转让权；二是由受让方交纳土地使用权出让金，将划拨土地使用权转为出让土地使用权；三是由转让方将收入中的土地收益部分上交国家。在实际经济生活中，这种收益往往通过隐形市场而流入单位的“小金库”甚至个人手中，形成国有土地资产的流失，理应予以高度重视。(www.xing528.com)
三、中国城镇国有土地使用权年租制
中国城镇国有土地的有偿使用的年租制是指按年收取地租的制度。从土地经济学的理论上来看，年租制应当具有三个基本环节：按年交租（也可分解为按季、按月交租）；定期调租（一般是随着地价的上涨而上调，可确定几年调整一次）；长期承租（除了临时用地之外，其承租期应当与出让制相同）。这就是“普通年租制”，是区别于“补充性年租制”的。后者是指，实行出让制之后，再按年征收极少量的年地租作为补充，例如在广东省就是这样做的。(5)
同实行出让制相比较，年租制最大的特点是土地使用者不必一次性支付一大笔土地出让金，从而大大减轻负担。它特别适合于资力弱、收益水平低的土地使用者。因此，政府可把实行年租制作为一种优惠政策，用之于需要照顾的行业和经营单位。对于那些仍然在实行土地使用权划拨制的经营性单位而言，实行年租制既可减轻用地负担，又不至于造成国有土地资产收益的流失，从而不失为由划拨制过渡到有偿使用的较佳形式。
从政府收入的角度来看，在实行出让制时，虽然可一次性取得一大笔资金，集中办一些大事，但是当可供出让的土地日渐减少时，出让土地的收入也就随之而减少直至枯竭，只能等待几十年后的第二轮出让了。与此相比较，实行年租制虽然每年取得的地租收入很少，但却可细水长流地取得土地收入。因此，如果在一个地区之内，年租制与出让制同时并举，对于政府每年的土地收入就会产生互补、平衡的作用。
年地租与土地出让金是直接相关的，两者互相映射、互为反函数。这一点，不仅在定量分析的层次上表明年租制与出让制在本质上是同一的，并无高下之分，而且，给出了对于二者的量值进行对比、分析的准绳。例如，当基准地价、标定地价为已知而且被认为合理时，那么，相应的、合理的年地租就应当是地价的利息化；反之，当合理的年地租为已知时，地价就应当是年地租的资本化。因此，如果按照年地租与地价的上述函数关系进行分析而发现在现有资料中二者明显背离，而已知其中之一为正确时，则另一数值必然是不正确的，就应予以纠正。此外，忽视贴现的存在，即否定时间价值的存在，认为在实行年租制时，土地使用者在同样年期中交纳的地租总量超过出让制的看法，显然是不正确的。
当前，在中国实行年租制所遇到的最大的难题之一是产权壁垒的困锢。有一种观点认为，实行作为债权的年租制，土地承租者只能获得土地承租权，只能是自己占有和使用土地而不能进行土地交易，从而缺乏经营活力；政府收取和调整租金，用地者在用地期满时收回地上物等，都会发生种种纠纷，从而增加土地制度运行成本；实行年租制是把房屋所有权建立在债权的基础之上，一旦土地所有者与用地者之间因租金、租期等发生纠纷而不能得到妥善解决，房屋的所有权就会变成“空中楼阁”。(6)然而，近几十年来出现了日益明显的土地租赁权物权化的趋势，而且形成了土地租赁权物权化立法改革的潮流。正如史尚宽所指出的：“近世立法为土地之经济利用，对于利用权人，力加保护，一方面使地上权之地位，益臻巩固，他方面将租赁权之地位提高，使之与地上权看齐。……一般称为租赁权之物权化。”(7)这一趋势在立法上的主要表现是：承认土地租赁权的物权效力并采用登记公示制度使其强化；承认土地使用权的可转让性；承认土地租赁权的长期存续性（如法国1964年立法规定，土地租赁权存续期可达70年）。(8)这一趋势的发展必然会使土地使用权年租制摆脱仅仅属于债权的困境而大有作为。
实行年租制时的承租期的确定极其重要。实行年租制虽然是按年交租，但是当土地用于房地产开发时，其本来应当拥有的长达几十年的使用期，却是不应任意缩短的，否则是脱离实际的。应当说，可能使房地产成为“空中楼阁”的，正是人为的短租期。主张实行年租制时必须采用短租期的主要理由是：租期长了，难以确定若干年以后的租额，而且易于产生纠纷。然而，在制定和签订年租制合同时，确定租额的调整年限、调整幅度或变更租金的依据，却并非难事。假定，在双方签约时约定，每五年调整一次租额，新租额以调整时同等土地前三年平均地价为基础进行折算，这就既简便易行又公平合理。
在实行年租制的条件下，土地使用权是否可转让？持反对意见者认为，年租制条件下的土地使用者不享有充分、稳定的产权，因而使得转让土地使用权这种交易缺乏稳定、安全的基础。实际上，之所以会如此，完全是人为的短租期所致，一旦实行长租期，此问题即可迎刃而解了。换句话说，在长租期的条件下，剩余租期的转让，并不是一个问题。至于在年租制条件下的土地出租，更是不成问题的。
在年租制的条件下土地使用权是否可进行抵押？首先，在市场经济的条件下，土地的“年租权”（即通过支付年地租而拥有的长期土地使用权）本身也会成为商品，其金额完全由土地市场的供求状况所决定。当土地明显供不应求时，年租权的价格就会是相当可观的。进一步看，在实行长租期的条件下，地上的房产连同土地长租权一起进行抵押，是不存在任何风险的，而且这种情况下的抵押担保金的金额也会是可观的，从而使得年租制条件下的抵押问题不至于无的放矢。
顺利地实行土地使用年租制，还离不开国家对它进行必要的约束。尽管通过债权物权化，可使年租制与出让制接近，但是，年租制的交租方式决定了它与出让制并不完全相同，即土地使用者并未支付几十年的土地使用权价格。从而，年租制下的土地使用权交易（转让、出租、抵押等），就不可能完全由土地使用者自行掌握。政府有必要通过制定相应的法规，对于年租制下的土地使用权交易进行审批和监督，以便保障国家的利益不受损害。
四、中国城镇国有土地使用权入股制
中国城镇国有土地有偿使用的入股制是指将企业使用的国有土地使用权作价入股、以年终分红（股息、红利）作为地租的制度。
实行土地使用权作价入股制，意味着土地使用权价格代表一定量的资本，可像其他资本一样折股，并且享有与其他股本相同的分享盈利的权利。从这个角度来看，入股制便是出让制的演化形态，换言之，入股制的本质为土地出让金入股制。不过，就逐年分红而不是一次性交纳出让金而言，它又与年租制相似，从而又可以说是年租制的一种演化形态。
除了在股份制企业中可实行土地使用权入股制之外，在非股份制企业中也可实行年土地分成租制。此种制度虽然本质上并非入股制，但从逐年付租、租金占企业收益的一部分来看，则与入股制相似。这种形式的租赁制，在国外早已有之（例如美国城镇中公有土地的出租）；在我国，也有以房地产开发公司的年利润的一定比例作为使用国有土地报偿的做法。
实行土地使用权入股制的利弊得失如何？首先，与出让制进行比较，对于土地所有者来说，实行入股制的有利之处在于，可使土地收入细水长流；可扩大土地有偿使用面，从而在总体上增加地租收入；土地所有者可以股东的身份参与企业的决策。其不利之处在于，不能一次获得一大笔收入，以有效地进行某些建设活动。对于土地使用者来说，其有利之处在于，可免除一次交纳巨额出让金；其不利之处在于，当企业占有的土地面积大而且地价水平高时，就会摊薄每股的收益，进而对整个企业的发展不利。其次，与年租制进行比较。对于土地所有者来说，尽管其每年的土地收入是不固定的，但是，只要企业的经营状况良好，每年的分红就是有保障的，甚至会大大超过年租金额，而且能够以股东的身份参与决策。不过，当企业经营状况不佳甚至亏损时，土地所有者所获地租便会大大降低，甚至为零。当然，就土地所有者而言，若从较长时期和较大范围内来看，则盈与亏、得与失、利与弊，会在相当大的程度上相互抵消，从而使得入股制的优劣中性化。
此外，至少从理论上来看，在土地使用者破产时，有权将土地使用权连同其他财产加以拍卖以便抵债，从而使得土地所有者在土地使用权到期前的若干年内无土地收入可得。这是一种潜在的、巨大的风险。
从总体上来看，实行入股制是对企业的一种优惠政策，那么，就必然要有所选择、有所限制。一般而言，作为优惠对象的自然是政府加以鼓励、扶植的企业，如能源、交通、邮电、上下水等基础设施性企业以及高科技企业等，尤其是其中的国有企业。
搞活国有大中型企业的关键性一着是进行股份制改造。在改造中，若继续实行土地使用权划拨制当然是与股份制的基本准则相悖的，必然会使企业的其他投资者无偿占有国有土地资产收益，是绝不可取的；若硬性规定补交土地出让金，也是不现实的。而实行入股制则是顺理成章的，可体现国家对于国有大中型企业股份制改造的政策性支持。
在非股份制企业中，可考虑实行利润分成制即分成租制作为土地有偿使用制的一种形式。它是一种活租制，不仅逐年付租而且租额随利润之多寡而浮动。它也应当是一种受限制的形式。一般而言，它应当限制在保盈利、高盈利的行业和企业的范围内。其理由是，这样既可保障土地所有者的基本收益又可在一定程度上获得土地增值收益，至于那些低盈利、难盈利的行业、企业，若由划拨制改为有偿使用制则不宜实行分成制——显而易见的理由是国家难以获得地租收入——而应实行年租制。
目前在实行入股制中存在着不规范的做法，其主要表现形式是土地使用权作价过低或作价后折算的股本额过低，造成国有土地资产收益的长期、严重的流失。有人认为，实行入股制时的土地使用权价格本身就应当是一种与出让制不同的特殊地价，是股份制企业所能够接受的地价。这种说法是似是而非、削足适履的。而如果按照企业股票的票面值将地价（土地出让金）折算为土地股数，则是合理的。有人主张，将土地按其原价折为优先股并固定股息率，使股息不低于年标准租金而不分红利，这未尝不是两全其美之策。
【参考文献】
1．中华人民共和国城市房地产管理法（1994）
2．中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990）
3．划拨土地使用权管理暂行办法（1992）
4．招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002）
5．协议出让国有土地使用权规定（2003）
6．马俊驹，梅夏英．财产权制度的历史评析和现实思考．中国社会科学，1999（1）
7．赵红梅．论土地年租与存量划拨土地使用权改制．中国土地，1998 （3）
8．周诚．香港土地问题考察报告．见：土地经济研究．北京：中国大地出版社，1996
9．周诚．论我国城镇国有土地租赁制．管理世界，1995（1）
10．周诚．论土地使用权划拨制．北京土地，1995（3）
11．周诚．城镇国有土地的入股分红制．住宅与房地产，1995（2）
12．周诚．国有市地年租制产权探索．中国土地科学，1999（4）
13．周诚．国有土地使用制度改革中的新举措．中国土地，2000（2）
【注释】
(1)本文系在作者《土地经济学原理》（北京，商务印书馆，2003）一书的第18章的基础上修订而成的。
(2)“授权经营制”是一种很特殊的制度，是国家将土地使用权作价后授权给国家控股的集团公司等经营、管理；被授权单位可向其直属企业、控股企业、参股企业等以作价入股、年租等方式配置土地；土地使用权可在集团公司内部转让，但改变用途及向集团公司以外转让时，则应报土地管理部门批准并补交土地出让金。其实质是将土地使用权出让金重新投入企业，增加国有企业的资本金。一些地方实行的“增资转权”制（参见《中国国土资源报》（土地版），1999-11-08；又见雷爱先：《关于国有土地使用权授权经营问题的探讨》，载《中国土地科学》，2001（1））。
(3)参见农牧渔业部财务司编：《经济效益计算手册》，6～9页，北京，农业出版社，1987。
(4)参见中华人民共和国国土资源部：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2002-04-03。
(5)此种做法源于香港。例如，在港岛及九龙，商业、居住、工业用地，不论面积大小，每幅土地每年交租1 000港元（其他地区、其他用地不同），收取的目的是象征香港政府对于土地拥有所有权和相应的管理权。
(6)参见赵红梅：《论土地年租与存量划拨土地使用权改制》，载《中国土地》，1998（3）。
(7)史尚宽：《物权法论》，170页，台北，台湾荣泰印书馆股份有限公司，1979。
(8)参见王卫国：《中国土地权利研究》，234～235页，北京，中国政法大学出版社，1997。
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