土地价格差异与时间变化

土地价格的空间差别与时间差别⁽¹⁾

土地价格因地因时而异，此乃与普通商品大不相同之处，其中大有文章。本文正是针对这一特点而展开，力图从理论与实际的结合上，给出较为科学的答案。

一、影响土地价格的因素

关于影响地价的因素，在土地经济学原理文献中多有论述。例如，伊利等认为，引起市地价格上涨的最重要的因素有四：工商业的发展；交通和运输业的发展；公共设施的数量与质量；人口的不断增加与可利用的土地的有限性。⁽²⁾章植认为，影响地价涨落的因素有两大类：一类是影响土地需求的，包括人口、工商业、人民购买力与生活水平、社会风尚等；另一类是影响土地供给的，包括土地肥力、运输条件与费用、土地位置、公共设施的质量、宗地面积、土地租税、地下资源等。⁽³⁾刘潇然认为，影响地价的因素有土地收益、地租、土地开垦费与改良费、地税、利率、人口、地产面积、政治状况与土地政策、社会风尚等。⁽⁴⁾张德粹认为：“对于地价发生影响力的诸因素可大别之为三种，即：（1）土地本身所具备的自然条件；（2）土地所处的经济和社会环境；（3）一般的经济情况。”⁽⁵⁾

影响地价的因素究竟有哪些呢？这一问题要从地价的类型谈起。从地价产生的角度来看，地价有推导型和原始型两个类型。所谓推导型是指，当地租为已知而地价为未知时，通过地租资本化求得地价。此时，影响地价的两大因素为地租和利率。进一步，则凡是影响地租和利率的因素，便都是影响地价的因素。所谓原始型地价，一是指通过对市场实际地价进行适当整理而取得的地价，即市场地价；二是指通过评估而求得的地价，即评估地价。在评估地价时，要充分考虑影响地价的种种因素，所以，从这个角度能够对这些因素进行全面的考察。下面便是对于影响地价因素的几种分类。

首先，按照影响地价因素本身的性质，可区分为五类，包括：（1）投资因素：指通过对土地进行投资而使其增值的因素，其中当然包括起正负两方面作用的因素，以及宗地以外的外部投资因素。（2）供求因素：指土地供求关系对土地价格的影响，即供不应求时地价上涨，供过于求时地价下跌。（3）用途因素：指土地用于高收入部门时的价格高，而用于低收入部门时的价格低。（4）收益因素：指影响单位面积土地的收益提高的因素会促使地价提高，反之则会促使地价降低。影响实际收入的税收因素也在此列——地价水平与税收水平成反相关。（5）土地本身因素：指土地的性状、土地的使用价值，包括宗地位置、面积、工程地质、基础设施、环境、交通等状况。以上五大类性质的因素，可将影响土地价格的一切因素囊括在内。

其次，按照影响地价因素的影响空间，可区分为三类，包括：（1）一般因素：指对全国地价具有普遍影响的政治、经济、社会等方面的因素；（2）区域因素：指影响某一地区或某一产业用地价格的因素；（3）个别因素：指仅仅影响宗地价格的因素。

最后，按照影响地价因素的影响时间，可区分为持久性因素或不变性因素、短暂性因素或可变性因素。此外，还可区分为仅仅影响自然土地价格的因素和影响整个土地价格的因素。

二、土地价格的空间差别

土地价格的空间差别，可按其性质划分为两类，即平面空间差别和立体空间差别，此处仅谈其平面空间差别。

（一）土地价格空间差别的含义

土地价格的空间差别是指，以地球的经纬度为标准的区位（location，即位置）不同的土地，在同一时点的土地价格的差别。其考察的内容包括差别的成因、状况、意义、对策等。对于考察的空间范围可大到国家，中到地区、省、城镇，小到街区、宗地等；其分类则分别包括不同类型、级别、用途的土地等；以上两种区分相结合，则形成更多的综合性考察空间。下面列出的是关于空间地价的任意的方面：全国主要城市平均地价分布；全国主要城市各级土地平均地价分布；××市各级商业用地平均地价分布；××市××区商业用地基准地价分布；××市××区商业用地标定地价分布。土地价格的这种空间分布，在实际上便形成了以数字表现的“土地价格分布图（或曲线）”，从而，对于土地价格分布的分析，便可称之为“土地价格分布图（或曲线）分析”。

（二）土地价格空间差别的形成⁽⁶⁾

土地价格的空间差别是影响土地价格诸因素的差别的综合反映，换言之，这一差别是由影响土地价格诸因素的综合作用形成的。这些因素也就是在进行土地估价时所考虑的因素。它们可区分为一般因素、区域因素和个别因素，现简述如下：

1．一般因素。即全局性因素，通常是指对于全国或整个地区、整个城市的土地价格发生全面、持久影响的重要因素。这些因素中，有些直接作用于土地价格；有些虽然并不直接作用于土地价格，但是它们会产生间接的、重要的影响。可大体区别为政治与社会因素、经济因素和管理与政策因素。

（1）政治与社会因素。主要包括以下几个方面的状况：1）政治状况。如果整个社会政治状况稳定而良好，人民安居乐业，对土地的需求必然旺盛，从而土地价格必然稳定以至上扬；反之，如果整个社会政治状况动荡不安，人心惶惶，对于土地的需求必然疲弱，土地价格就必然下滑。2）治安状况。如果并不存在政治方面的问题，而社会治安状况不良，对于内外的投资、置业，必然都会产生负面影响；反之则会产生正面影响。3）人口与家庭状况。人口密度、人口增长、人口素质等因素都会影响对土地的需求状况并进而影响其价格。若人口密度大、增长快、素质高，必然对土地的需求高，反之则低；家庭规模缩小、人口少，则对住宅与土地的需求标准高，反之则低。4）社会风尚与舆论。指涉及土地与房地产的租赁与买卖的社会风尚与舆论，会影响市场动向及土地价格的走向。

（2）经济因素。指某一国、某一地区、某一城镇在一定时期内所面临的国际经济状况、国内经济状况以及本地经济状况。作为整个经济生活中的一个极其重要因素的土地，其价格自然与宏观、中观、微观的经济状况息息相关。下面列出其主要方面：1）世界经济状况与国内综合经济形势。从世界范围来看，在经济日益全球化的今天，世界上任何一个国家的经济都日益与整个世界的经济紧密相关；从全国范围来看，无论国内的哪一个地区、哪一个城市，其自身的经济状况都直接、间接地与整个国内的综合经济形势发生联系，土地价格的状况也不可能与之无关。2）城镇建设状况。城镇规模、城镇基础设施的水平、对城市建设的投资力度等等，都与级差地租Ⅱ的水平直接或间接相关。3）对不动产的投资水平。这是影响土地价格的直接而具体的因素。4）不动产投机状况。投机活动既可哄抬土地价格，又可压低土地价格。例如，在房地产供不应求时，投机者的抢购会造成地价的上扬；在房地产供过于求时，投机者的抛售，又会使地价过度下跌。5）城镇居民收入水平、储蓄水平与购买力水平。这几个方面的水平，最终会在房地产的租赁、购买力方面有所体现，并影响房租与房价、土地价格。6）物价水平与变动趋势。一般而言，土地价格水平与一般物价水平成正相关。而当一般物价水平出现明显上扬的趋势时，房地产的保值作用使得其供不应求，进而造成土地价格倍加上扬。7）利率。利率的高低，直接影响购房贷款的金额并进而影响房市的旺淡，更直接决定按地租资本化方法计算的地价的高低。

（3）管理与政策因素。反映政府从全局利益出发所采取的对不动产市场的规范和引导，分别具有扶植或抑制作用，对土地价格会产生直接的、重要的影响。其主要的具体因素有：1）城市规划。城市规划中的土地用途，对于土地价格水平产生直接的规范作用——商服用地最高，住宅用地次之，工业用地最低；城市规划中的容积率高低与土地价格成正相关。2）土地供应政策。土地价格与土地供应的宽严成反相关。3）土地出让方式。采用公开招标、拍卖、挂牌等方式时土地价格一般较高（不过，这种在市场中形成的“高”地价是正常的），采用协议方式则往往造成较低甚至过低的土地价格。4）住宅政策。在实行住宅无偿分配、低租金政策时，土地价格自然很低；而在实行住宅商品化、租金市场化政策之后，土地价格随之提高。5）税收政策。土地价格与税收政策具有密切关系，土地价格水平与土地税收水平成反相关——重税导致低土地价格，轻税则导致高土地价格。

2．区域因素。笼统而言，“区域”是指一个城市中的某一个特定的地区。但是，从地区之间所具有的相似性与差别性的角度来看，按照城市的功能分区来分别考察商业区、住宅区、工业区内部的土地价格的影响因素，更为切合实际。各区的具体因素，各有其重点和特点。

（1）商业区。影响商业区土地价格的因素都与吸引商家和顾客有关，主要的有：1）商业区的综合经济实力。这一实力由多种因素构成，包括商业区总面积、营业面积，商家种类与配套状况，金融机构状况，顾客流量与购买力，等等。2）道路与交通状况。其中，道路状况包括道路面积比重，路面质量、宽度、布局、坡度，人行道容量，道路附属设施（如路灯、公用电话、林木、下水道、路旁坐椅等）状况；交通状况主要指交通便捷程度即公交供给状况，也包括停车位供给的充足程度。3）环境状况。商业区的繁华与商业区的生态、人文环境往往是难以兼顾的，若能够做到两者兼顾，则商业区的品位就会显著提高。例如，商业区需要绿化予以陪衬；商业区也需要适度的交通管制予以配合。这里所说的交通管制主要指某些地段的禁行车种、禁行时间等。对于大型货车的禁行，会减少污染，增加行人安全度，有利于提高商业区的环境条件。4）土地集约利用程度。包括对地上和地下空间的集约利用程度。上述因素的综合体现是商业区的长期经济效益（如单位面积土地盈利、单位投资盈利等）。

（2）居住区。影响居住区土地价格的因素都涉及如何为居民提供良好的生活环境。不过这一环境，在高档、中档和低档住宅区内是大有区别的。1）道路与交通状况。指道路是否完善、交通是否便捷等。2）自然与生态环境。包括在地貌、气候、景观、生态等方面是否给人们居住和生活提供了良好的环境条件。3）人文环境。即精神生活环境，包括居民文化水平、道德水平，社区卫生水平、治安水平，学校、公园、书店、图书馆、体育场、文化馆、俱乐部等的设置状况等，是否形成良好的人文氛围。4）日常经济生活设施。包括上下水、电力、煤气、超市、百货店、银行、餐馆等为居民日常经济生活服务的设施是否配套、便利（严格地讲，道路与交通设施也属此类，但因其具有前提性而单独列出并置于首位）。

（3）工业区。影响工业区土地价格的因素都与是否为工厂的供、产、销提供便利有关，而且还要适当兼顾员工的工作条件。1）所在位置及道路状况。指来往原料供应地、产品销售地的便捷程度。2）工程地质状况。主要指土地的承载力、稳定度等。3）动力供应及给水、排水等基础设施状况，各种工业企业的互补与互斥状况。4）预留进一步扩展空间的状况。5）自然与生态环境状况——从员工的工作条件角度的考虑。

3．个别因素。指直接影响宗地土地价格的具体因素，是在一般因素与区域因素基础上的补充和具体化。（1）土地本身因素。包括地理因素：指宗地位置（如临街状况）、面积、形状等因素；工程地质因素：包括土地的承载力、稳定度等。（2）自然与生态环境因素。包括自然环境：指自然景观、气候、地貌等；生态环境：指空气、水、声、光的清洁度等。（3）经济因素。如道路与交通、上下水、电力、煤气及其他基础设施的状况。（4）规划制约因素。如覆盖率、容积率、建筑物高度、地下开发深度等。

影响土地价格的各个因素同土地价格的相关程度不同。通过对有关统计数字进行相关分析，求得相关系数，便可得知各个因素对土地价格的具体影响程度。一项分析表明，经济因素中的固定资产投资、住宅建设投资、商品零售总额、国内生产总值、国民收入等因素与城市地价的相关系数都在0﹒8以上；城市建成区面积、人口密度、城市化率、人均国民收入、人均国内生产总值等因素的相关系数都在0﹒4以上、0﹒8以下。⁽⁷⁾

（三）土地价格空间差别的分析及其作用

对于土地价格，可按范围的大小划分为不同的分析对象。大范围的分析可以整个城市为对象，既可以进行国际性对比分析，如对于不同国家的同一级别的城市的平均土地价格进行对比分析，又可进行国内对比分析，如对于规模不同的城市的平均土地价格的对比分析；中等范围的分析，可以国内同一类型的城市的平均土地价格作为对象；小范围的分析则可以同一城市的不同级别的土地的价格作为对象，等等。诸如此类，不一而足。

例如，现阶段中国城镇地价的空间分布的大体格局是：（1）全国大中小城镇的地价形成三级梯度。（2）在全国、各个大的地区、各省与自治区的范围内，分别形成了三级地价中心城市体系：全国性地价中心城市为北京、上海、广州、深圳等，其地价居全国之首；各个大的地区（如华北、东北、西北等七个地区）分别有几个地区性地价中心城市；在各个省与自治区内则以其省会或首府为地价中心城市。（3）东部地区与西部地区、南部地区与北部地区分别形成东高西低、南高北低的宏观地价坡度。（4）高地价的线性分布——形成几条高地价线，如沿海城市线、长江沿岸城市线、京广铁路沿线城市线等。⁽⁸⁾

进行不同空间的土地价格的对比分析，具有什么作用呢？要达到什么目的呢？主要有以下几个方面：

第一，深入具体地摸清土地价格差别的实况。土地是最为典型的非标准化商品，其价格千差万别。只有列出分析对象的全部价格，方可了解其真相，做到胸中有数。这一点不仅是进行进一步分析的前提，而且其本身就发挥了土地价格的反映作用——反映土地的优劣、收益的高低等等。

第二，确切地核算土地资产。如果不搞清各级土地的价格，就无法搞清土地资产的具体、确切的构成，难以求出一定范围内的土地资产的真正的总值，那么，土地的保值与增值也就无从谈起了。现阶段中国的土地资产的核算，主要是在基层地籍单位进行，不过，对于一个城市，有时也有一定的作用。而且，全国的土地资产总值，至少要在搞清全国各个城市、地区的各类土地的平均地价的基础上进行计算，才有可能获得基本准确的数据。

第三，检验和改善土地投资和土地利用状况。主要是通过土地价格的高低与土地投资、土地收益高低的对比、分析，探寻彼此之间的相关与背离的状况，并进而改善土地投资和土地利用，提高土地收益；也可进一步引导土地投资者、开发者的行为。

第四，探索土地价格资料的科学性和确切性。在进行分析时所掌握的土地价格资料，无非是评估的和实际交易的两类。这两类土地价格资料，都可能存在不科学、不确切的问题，这是由土地价格的特征决定的，是不可避免的。在对比分析中，尽可能发现其中存在的问题并予以纠正，是可能和必要的。其中，也包括改善土地价格的评估方法。

第五，改善土地的市场供求状况。通过对土地价格高低的详尽分析，往往会发现土地市场供求关系中存在的问题，如土地总量供不应求、供过于求，不同用途、级别土地的供求不对应等，从而加以改善。

总之，对土地的空间差别的分析，对于完善土地市场和改善土地管理等，都具有重要而巨大的作用。这一切，都派生于土地价格本身的重要而巨大的作用。

（四）土地价格问题与房地产投资环境问题之间的相互关系⁽⁹⁾

房地产投资环境之中包括土地价格——土地价格较低是引资的重要有利条件之一。房地产投资环境是由多种因素构成的，这些因素往往又是影响土地价格的因素。这样，房地产投资环境问题便与土地价格问题具有密切关系了。

房地产投资环境包括硬件和软件两大因素。硬件主要包括地理位置、国民经济发展状况、土地供应量、基础设施状况；软件主要包括政治稳定性、法制健全性、政策优惠性（其中包括土地价格方面的优惠）、管理与服务的高效性、人力资源的充裕性与高质性。逐一考察以上硬件和软件因素便不难看出，除了优惠的地价以外，其他因素无一不是影响土地价格的因素。

因此，我们在考察城镇地租与地价问题时，便应当打开思路，扩展眼界，不局限于土地估价的传统角度和资讯，而是要进入投资环境的领域，从中汲取营养。

三、土地价格的时间差别——土地增值

土地价格的时间差别问题即土地增值问题。为了叙述上的简便，以下一律使用“土地增值”这一概念。

（一）土地增值的概念与形态

土地价格的时间差别就是土地价格的增减，也就是土地的增值与减值，而“减值”又无非是“负增值”，因而这一问题便可进一步简称为“土地增值”。而且，在现实的经济生活中，地价的出现频率大大高于地租，因而人们使用“土地增值”这一概念时通常是指地价的增加。不过，其理论对于地租来说，也是适用的。具体地说，土地增值是指同一空间、同一形态的地价在不同时点的变化，亦称地价动态；若以一定时点作为基数，则这一动态可通过地价指数的形式加以反映。在对地价的时间差别进行研究时，需要进行不同空间、不同形态的地价之间的对比、分析，只有这样才能够多角度、多侧面地揭示其全貌，发挥其应有的作用。

土地增值具有不同的形态，主要有投资性增值、供求性增值、用途性增值三种。下面分别加以简析：

1．投资性增值。土地的投资性增值是指对土地进行直接、间接投资所形成的土地增值。其中又分为两种形态，一是宗地直接投资性增值，二是外部投资辐射性增值，即投资的外部辐射所形成的外部效益。

宗地直接投资性增值，是指对某一宗地进行“七通一平”之类的开发所形成的土地增值。至于在土地上兴建房屋等所形成的价值，在把土地与房产作为不同财产加以对待的条件下，当然不属于土地增值的范围。

外部投资辐射性增值，是指某一地段或某一宗地以外的一切基本建设投资对于该地段或宗地产生辐射作用而使其价格增加。例如，各种基础设施的建设，为各行各业提供物资、能源，增加便利；商业、服务业、金融业的建设，不仅为各行各业提供服务，而且可提高物流、人流、资金流的密度，等等。因此，所有这些建设的投资，都最终会使受辐射土地的收益提高并形成其增值。在外部投资中，既包括国家投资，又包括社会上其他单位的投资。此外，宏观规模经济（如城市扩大而产生的积聚效益）、宏观结构效益（如城镇产业结构合理化而产生的效益）都会体现为土地增值。

2．供求性增值。土地的供求性增值是指随着经济社会的发展，对土地的需求日益增加，造成供不应求度的日益增加，从而使地价不断上涨。这是由土地的自然供应无弹性，而经济供给的弹性也有限所致。按土地供不应求的原因，还可把此项增值划分为发展型和投机型。前者由经济、社会的真正发展所致，后者则由土地的投机性需求所致。就其表现形式而言，土地供求性增值有显性与隐性的区别。前者是指土地发生转移时出现的增值，后者则仅仅是通过已发生转移的土地而衬托出的增值。

3．用途性增值。土地的用途性增值是指，当土地的投资水平和供求状况不变时，土地由低效益用途改变为高效益用途时所发生的增值。例如，农地改为非农地，工业用地改为住宅用地、商业用地时，都会发生此种增值。不仅如此，当土地用途可能发生改变时，人们对于未来收益增加的预期，即会造成土地潜在增值。大城市近郊区土地价格的日益高涨，就是证明。

在以上各类增值中，人们往往把宗地投资性增值称为土地的“人工增值”，而把其余的称为土地的“自然增值”。但是，确切地说，前者是“自力增值”，而后者是“外力增值”。

土地增值还有正常增值与非正常增值之分。土地的正常增值是指，它是与土地的供求状况和对土地的投资状况相适应的，是与国民经济的发展保持着密切关系的。土地的非正常增值则是土地投机性需求过旺所致，其所形成的过高地价，属于“泡沫地价”。例如，在日本，1981—1985年，国内生产总值（GDP）增加24%，地价增加37%，可谓基本正常；但是，1986—1988年，GDP仅增加16%，而地价却增加了200%，显然是不正常的，明显属于“泡沫地价”。⁽¹⁰⁾

（二）土地增值的特点和规律性

土地增值的特点，通过与普通商品和房屋的比较而得到体现。

普通商品可通过保管、维修而保值以至增值，但是不存在接受外部辐射而增值的问题；普通商品会因供不应求而增值，但是，一般而言是暂时的，因为普通商品通常并不像土地那样受供应总量的限制。

房屋可通过维修、改造而保值甚至增值。当地皮相对充裕而房屋建设跟不上而供不应求时，房屋也会出现供求性增值，但当房屋的供应受到土地供应的限制而出现供不应求性增值时，则其本质为土地增值，后一种情况是更为普遍的。而且，房屋也不存在受外部投资辐射性增值问题。例如，若将一幢区位优良的地段上的旧楼房拆除，该宗土地的价格不仅不会因此而降低，反而因可供建新楼而身价倍增。(www.xing528.com)

由此看来，房价与地价是彼此独立、互不影响的。在房屋有限使用期间，房屋的价格会因供求、装修、改建等而有所增加；但随着时间的推移，房屋会因物质磨损和精神磨损的不断积累而最终报废。简言之，房屋的价格变动的总趋势是由增到减，最后变为微不足道（残值）甚至为零。

至于土地价格变动的总趋势却是不断上升。其基本原因在于，随着经济、社会的发展，人们对土地的需求不断增加而且投资也不断增加。因此，可以说存在这样一条经济规律即“土地增值律”或“土地价格趋升律”。这一经济规律的基本内容可表述如下：在市场经济中，随着土地的稀缺度不断提高和土地投资的不断增加，必然出现土地增值的总趋势。这一趋势也就是土地价格增长的不可逆转的总趋势。

表1表明，在大体同一时期内，世界上主要发达资本主义国家的地价年平均递增率，除了个别例外，都显著高于消费品价格和国民收入年平均递增率。

对于这一规律应作如下说明：（1）从本质上来看，地价的上涨应是剔除通货膨胀因素之后的纯上涨。（2）土地增值的基本标志是地价年增长率大于同期消费品价格和国民收入的年增长率，否则就谈不上土地增值了。（3）在一些地方，地价会在较长的时期内平而不升甚至降而不升。例如，某些偏僻的小城镇，经济社会发展缓慢甚至停滞不前，其地价必然难以上升；又如，以开采地下矿藏为主的城镇，当地下资源枯竭之后又未能及时开发替代产业，其地价也必然显著下降而且难以回升。然而，这种状况不可能改变土地增值律这一一般规律。何况，即使是在上述那些地方，经济、社会最终发展到足以使地价不断增长的地步，只不过是迟早的问题。

表1　若干国家地价、消费品价格、国民收入年平均递增率（%）

资料来源：Darin‐Drabkin，Land Policy＆Urban Growth，1977，转引自谢朝仪：《不动产经济导论》，31页，台北，茂荣图书有限公司，1983。

进一步看则会发现土地增值的具体表现形式是“土地波浪式增值”。换言之，土地的波浪式增值是土地增值规律的具体表现形式。它表明，在漫长的岁月中，地价并非直线上升而是波浪式上升。

其原因何在？主要有以下五点：（1）经济周期（business cycles）的影响。经济周期显示，在漫长的岁月中，国民经济发展（以国民收入作为主要代表），呈现出波浪起伏的态势，势必会影响地价。不过，地价的周期性波动往往会滞后于经济周期，而且地价周期中的振幅往往显著大于经济周期。其原因主要在于，土地投机者往往借机兴风作浪，其他资力雄厚者也往往因土地的单位价格高而在其价格上扬时争相抢购以求保值与增值，而当其价格下跌时又竞相抛售以求减少损失。（2）偶然性、突发性、断续性等特殊因素的作用。这些因素会造成对土地需求的猛增猛减并导致地价的猛增猛减。这些因素包括国际、国内或地区性的政治、经济、社会等方面的重大事件，如战争、自然灾害、经济危机、社会动乱、政策特殊调整等等。例如，受到20世纪30年代经济大萧条的影响，美国1930—1938年的地价年平均递增率为－2﹒1%；以1936年为100，1945年日本的地价指数为210，而同期的消费物价指数为302，这表明在1937—1945年的侵略战争期间日本的地价指数是相对下降的。（3）市场调节的滞后性。它往往会造成这样的循环：“土地严重供不应求→地价显著上升→土地供应有所增加→地价缓落→土地再度严重供不应求→地价再度显著上升”。（4）影响地价诸因素的非同步性。这些因素并非同向、同步变动，而是参差错落、互有消长，从而难免造成地价的起伏跌宕。（5）土地增值的一般因素的缓冲性。促使土地增值的一般因素，其作用具有经常性、渐进性、积累性，会缓解、冲淡地价的剧烈波动。这些因素包括人口、人均收入、经济增长、城市化、物价、通货膨胀、后备土地资源、土地投资、政策等等。土地的持续增值，正是这些因素综合作用的结果。

表2表明，日本的地价是在波浪起伏中不断上升的。

由于在不同时期、不同地点，影响地价的诸因素的出现率及各自作用的力度不同，因而地价周期的长度、年递增率、振幅（升幅与跌幅）地价趋势线斜率以及地价曲线的形态，必然是千差万别的。有的地价曲线起伏跌宕明显，攀升蹒跚；有的少跌多涨，急剧高升；有的则长期徘徊，无大升大降。不过，从长期来看，大体而言资本主义市场经济中的地价是在明显的高峰与低谷的交错中波浪式上升的。因此，“土地大幅度波浪起伏式增值”，可被视为资本主义市场经济中的地价趋升的具体经济规律。

表2　1955—1974年日本城市地价年递增率（%）

资料来源：Darin‐Drabkin，Land Policy＆Urban Growth，1977，转引自谢朝仪：《不动产经济导论》，31页，台北，茂荣图书有限公司，1983。

1973—1987年间台北住宅用地价格两次由低谷跃升1﹒5倍而到达顶峰，1979—1988年间香港地价跌落50%到达谷底，然后跃升一倍而到达顶峰，都是例证。

台湾学者洪宝川博士认为：“地价之成长，参照人口成长、经济发展及各种产业成长之特征，在开始的时候成长率很高，但达到一定水准时，成长速度便逐渐缓慢下来，终至饱和静止状态。……地价变动之长期趋势性质应较接近于修正指数曲线。”⁽¹¹⁾不过，这一论断还有待于实际数据加以验证。

（三）土地增值的意义与对策

土地增值意味着什么？具有什么意义和作用？

一方面，土地增值具有积极的意义和作用。土地增值是社会、经济发展的一个折射；只要土地增值是正常的，则其增值幅度愈高，意味着经济、社会的发展程度愈高。就一个城市、一个地区而言，若其地价超过全国平均水平而且增值速度快、幅度大，便意味着该城市、地区的经济增长超过其他城市、地区。土地增值也是“无形之手”，具有使物流、资金流、人流向增值较多的城市、地区集中的作用，使它们占有更多的社会财富并进一步促进经济、社会的发展；还具有促进土地的节约利用、集约利用的作用，不仅高地价区的各行各业都会自觉地节约土地，而且会迫使低收益用途自动转让给高收益用途。

另一方面，土地增值也具有其消极作用。土地增值会提高房地产的成本和价格，从而对住宅和公共设施的建设产生消极影响。土地增值会诱发土地投机：引发房地产过热，造成社会财富的浪费；还会为土地隐形市场推波助澜。尤其是，对于土地的超常增值应当给予格外关注——上述消极作用，往往或者主要是由土地的超常增值所引发，或者是由土地超常增值而倍增。

地价与一般物价的关系如何？地价上涨是否会引起物价上涨？分析者见仁见智，莫衷一是。持肯定意见者认为，地价构成产品成本，自然影响物价，也包括房地产价；持否定意见者则认为，地价上涨后购买土地建厂者的个别成本虽然高，但是个别厂商不可能决定市场价格，房地产也是如此，因而并不是地价影响物价和房地产价，而是物价和房地产价影响地价。⁽¹²⁾笔者认为，地价与房地产价和一般物价，是整个价格体系中的组成部分，它们是相互联系、相互制约的，而不是彼此互不相关的，其影响不可能是单向的，而必然是双向的。个别厂商不可能决定市场价格的道理，对于一般商品和土地都是适用的。但是，随着时间的推移，“个别厂商”的阵营会不断扩大，直至对市场价格产生影响。简言之，地价的上涨并不会在短期内影响一般物价，但是在土地增值的长过程中，它对于物价的影响却会是日益凸显的。

如何对待土地增值呢？在中国的社会主义市场经济中，应当采取什么对策呢？顺应客观规律，力求保持土地的正常增值并合理地分配土地增值收益，控制并抑制土地的非正常增值——这就是对待土地增值的正确态度，也应是中国地价政策的基本准则。对应土地增值的具体政策则主要包括以下几个方面：

1．适度的地价政策。所谓“适度”就既不是低地价政策，又不是高地价政策，不过，现阶段的主要倾向是以较低的地价引资。之所以会产生这种倾向，一方面是由于一些地方官员具有短视的“任期政绩观”，不顾长远利益而急功近利；另一方面是由于对地价理论，尤其是对土地增值的规律性缺乏足够的了解。这样，有些人往往就难免片面地认为，地价若等于土地开发成本就算“保本”，高于土地开发成本的部分就算“白赚”；至于不经开发即可出让的土地，每平方米即使只收几元人民币也是“白捡”。所有这些都是应当注意防止和纠正的。

2．土地适度供应政策。在一些地方，一些人片面理解“以地生财”，向土地市场盲目地投放土地，导致供过于求；在另一些地方，存在着相当大量的划拨土地并未得到适当的利用，而土地市场上却因供不应求出现非法的土地隐形交易的现象。显然，前者应当加强控制，后者应当搞活。此外，要严格限制未开发或开发不到位的土地的任意转让，以防止土地投机。

3．土地增值收益合理分配政策。一块土地的增值，由“人工增值”和“自然增值”所组成。前者是指由土地使用者直接投资而形成的土地增值，后者则是由经济、社会发展而产生的增值，其中也包括因国家以及其他单位进行基本建设所产生的辐射作用而形成的土地增值。据此，则前者应当归土地使用者所有，而后者则应在一定的程度上归社会所有。在土地转让时征收土地增值税，将土地自然增值的适当部分收归社会所有，便是合理分配土地增值收益，抑制土地投机，制止地价超常增值的有力杠杆。

我国自1993年即出台土地增值税条例，但是由于存在种种主客观原因，并未全面认真执行。近年来，城市房地产价格猛涨，投机倒把行为盛行，危害日趋明显，于是认真落实征收的呼声日益高涨。2006年12月，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，意在强化土地增值税的征收。它立即引起了极其强烈的反响，无非是业界因其利益将直接被削弱而强烈反对，消费者则因其可有效抑制投机、暴利等而翘首企盼。凡此种种皆非新问题，也并不含高深费解的理论，其关键在于认真而巧妙地落实建设和谐社会的精神，做到统筹兼顾。⁽¹³⁾

4．基本建设适度投资政策。基本建设投资过旺，往往会拉动通货膨胀，造成物价上扬以及地价高涨，不利于国民经济的健康发展；反之，若投资严重不足，则必然会出现对于物资、劳力、资金、土地的需求不足，地价疲软甚至不正常地下跌，便会使国民经济踏步不前。

5．通过科学预测引导土地市场的政策。在社会主义市场经济条件下，毕竟还存在着自发的市场机制，地价的走势忽高忽低，往往难以完全避免。为此，由有关业务部门通过科学的地价预测，对土地市场予以引导，对地价的走势予以适度调节，是完全必要的。如果能够确实做到，那么，中国社会主义市场经济中的土地增值，便有可能避免资本主义市场经济中的大起大落的格局，有波浪起伏而无惊涛骇浪，从而更加有利于国民经济的发展。

【参考文献】

1．［美］伊利，莫尔豪斯．土地经济学原理．北京：商务印书馆，1982

2．章植．土地经济学．上海：上海黎明书局，1934

3．刘潇然编著．土地经济学．武功：西北农学院农业经济学会，1945

4．张德粹．土地经济学．台北：“国立编译馆”，1969

5．林英彦．土地经济学通论．台北：文笙书局，1999

6．茹英杰．中国房地产业的投资环境研究（中国人民大学博士学位论文）．1995

7．周诚．关于土地增值税的管见．中国土地报（房地产周刊），1994-05-22

8．周诚．论土地增值及其政策取向．经济研究，1994（11）

9．周诚．论房地产投资环境．中国房地产，1995（7）

10．周诚．论土地增值．见：土地经济研究．北京：中国大地出版社，1996

11．周诚．论土地税．见：土地经济研究．北京：中国大地出版社，1996

12．周诚．论我国城镇地价的构成、量化、实现与分配．中国土地科学，1997（2）

【注释】

(1)本文是在作者《土地经济学原理》（北京，商务印书馆，2003）一书的第17章的基础上修改而成的。

(2)参见［美］伊利、莫尔豪斯：《土地经济学原理》，238页，北京，商务印书馆，1982。

(3)参见章植：《土地经济学》，422～445页，上海，上海黎明书局，1934。

(4)参见刘潇然编著：《土地经济学》，第3篇第1章，武功，西北农学院农业经济学会，1945。

(5)张德粹编著：《土地经济学》，507页，台北，“国立编译馆”，1979。

(6)参见林英彦：《土地经济学通论》，760～780页，台北，文笙书局，1999。

(7)参见钱海滨：《中国城市地价的监控研究》（中国人民大学博士学位论文），39～40页，2001。

(8)参见上文，47～48页。

(9)参见周诚：《论房地产投资环境》，载《中国房地产》，1995（7）。

(10)参见贺晓东：《试论泡沫经济及其警示》，载《经济研究》，1993 （9）。

(11)洪宝川：《探索地价涨落之谜》，44～45页，台北，大日出版社，1992。

(12)参见林英彦：《土地经济学通论》，121～129页。

(13)对于农地转非自然增值的分配，笔者在批判地继承“涨价归私”论、“涨价归公”论的基础上提出了“私公兼顾”论，它在原则上也适用于城市土地自然增值的分配。不过，城乡土地自然增值的性质及相应的利益分配格局不尽相同。请参见本文集中的《农地转非自然增值公平分配论》一文（原载《经济学动态》，2006（11））。