地租与地价概论(1)
一、地租与地价的概念与相互关系
地租与地价存在于土地交易之中。
在土地交易中，什么是地租？地租（landrent）是土地使用者向土地所有者交纳的使用土地的代价。地租是土地使用权的价格——对于土地所有者来说，地租是出售一定时期的土地使用权所收取的价格，其经济实质是土地所有权在经济上的实现；对于土地使用者来说，地租是购买一定时期的土地使用权所付出的价格。在这里，土地使用权的出让是以拥有土地所有权为前提的，因此马克思指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式”(2)。但是，地租毕竟是以土地使用权的价格来反映土地所有权的，因此在这个意义上来说，地租是土地所有权在经济上实现的间接形式。
在土地交易中，什么是地价（land price）？对于这一问题的直截了当的回答是：地价是土地所有权的价格——是土地资产保有者所拥有的资产金额，是出售土地所有权可取得的金额，也是购买土地所有权应付出的金额。因此我们可以说，地价是土地所有权在经济上实现的直接形式。
由此可见，地租与地价的实质是土地所有权在经济上的实现。这是从经济关系上来考察地租与地价的，表明了地租与地价在本质上具有同一性。
接着，再从数量上来考察地租与地价的相互关系。这一关系可用一句话加以高度概括：在数量上地租与地价互为反函数——地租是地价的函数，则地价是地租的反函数；反之亦然。这一相互关系的数学模型是：
P＝R／r，R＝P·r
式中：P为地价；R为地租；r为利率（普通存款利率）。P＝R／r一式表明，地价是地租以r为利率的资本化；R＝P·r一式则表明地租是地价以r为利率的利息化。这一互为反函数的关系也表明地租与地价在本质上具有同一性。
既然二者在本质上具有同一性，那么我们就应当对二者进行统一的考察和分析，而不应孤立地、片面地看待地租与地价。然而，这并不意味着二者完全可以“合二为一”，也并不表明二者不具有独立的意义，特别是，不能认为地价只能由地租来决定，不宜把地价仅仅看成是地租的表现形式。实际上，地租与地价是既在本质上具有同一性，又具有相对独立性的经济范畴。地租反映并适用于土地租赁关系，而地价则反映并适用于土地买卖关系，各自具有其独特的作用和使命，不可能相互取代。有时，土地所有权的买卖会单独、直接出现，相应地，地价会单独、直接地形成，而并不是经由地租的资本化而形成。由于地租与地价有时会单独形成，而且影响二者的因素也并不完全相同，因而地租与地价的数值有时也会发生背离。例如，当土地的租赁旺盛而买卖疲软时，会出现“租高价低”的现象；反之则会出现“租低价高”的现象。
例如，在现代资本主义条件下，随着农业技术进步和生产的发展，农产品供过于求，导致地租下降。但是第二次世界大战后，各个发达资本主义国家的土地价格却不断上涨，从本质上反映着土地私有权垄断的加强。农地价格上涨的具体原因主要是：农民为扩大经营规模而购入土地；农村的非农用地增加，使得农用土地的供给减少；城市居民对土地的需求增加；农民对土地的预期价格上升。这表明，地租与地价的背离是与土地市场上对租入土地与购入土地的需求的显著反差紧密相关的。若“购入”显著大于“租入”，则地价相对上扬而地租相对下跌，反之亦然。只有当二者的供求状况大体相当时，二者的实际数值互为反函数的理论关系才能够得到比较确切的体现。(3)
此外，估算中存在的问题，往往也会产生重大的负面影响。例如，1965—1985年日本城市地价远远高于地租。实际的情况是，每年参加交易的土地仅占全部土地中的极小部分，而其余未参加交易的土地也按已发生交易的地价进行了推算。只要实际交易的地价被土地投机者抬高，则整个地价水平就会被虚假地抬高。而且，未来的地价是以过去的地价为基础推算而来的，只要在推算时根据人们的期望对收益率和贴现率略加调整，就会使预测的地价显著提高。而这种推算而来的高地价，又会反过来推动目前地价的提高，从而发生恶性循环。有人采用与外国进行比较的方法，证明了日本的高地价是不切实际的；采用地租资本化的方法，则证明了现实地价的一半以上是由预期上涨所造成的。简言之，依据现有地价而推测今后的地价，如果对于地价的上扬趋势缺乏准确的估计，必然产生虚假的地价。(4)
二、地租与地价的起源与演进
地租与地价起源于土地所有者与使用者相分离的奴隶社会之中，在封建社会中得到普遍化、多样化，在资本主义社会中得以规范化、现代化，在社会主义社会中仍然得到保留并发挥其积极作用。
1．奴隶社会的地租与地价。对于奴隶社会中的地租，不妨举例如下。在古希腊斯巴达型的奴隶制中，土地归奴隶主国家（即奴隶制城邦）所有，分配给居于统治地位的斯巴达人使用。作为奴隶阶级的希洛人，进行土地耕作并向斯巴达人交纳实物租税（当时租与税是不分的）。在罗马奴隶制的末期，由于奴隶起义震撼了奴隶制的基础，奴隶主不得不把土地分成小块，交给奴隶或小佃户耕种，收取一定的地租，从而出现了隶农阶层。中国在夏、商、周时代实行井田制，“私田”由奴隶经营、收获归己，“公田”也由奴隶经营但收获归奴隶主，即由奴隶向奴隶主提供劳役地租。由此可见，在奴隶社会中，地租尚处于其初级阶段。在奴隶社会中，凡是土地归国家所有的都不存在土地买卖和地价；凡是土地归奴隶主私有的（如古罗马），则存在土地买卖和地价。但是，那时的土地买卖往往伴随着强权，因而其价格往往是被扭曲的。
2．封建社会的地租与地价。在封建地主制社会中，随着土地租赁与买卖的盛行，地租与地价也随之普遍化、多样化，给我们留下了丰富的遗产。其中，地租的内涵大大丰富于地价。
通常所说的“封建地租”［feudal（land）rent］是指“封建农业地租”，它是封建主凭借土地所有权并借助超经济的强制而占有农民剩余劳动的经济形式，是封建生产方式的主要剥削形式。在封建社会中当然还存在着非农业地租。由于农业地租占统治地位，非农业地租自然在数量上以农业地租为基础。在封建生产方式中，“地租的本质就在于地租是剩余价值或剩余劳动的唯一的占统治地位的和正常的形式”(5)。封建地租具有三种基本形式：劳役地租［labour（land）rent］、实物地租［（land）rent in kind］、货币地租［cash（land）rent］。在整个封建社会中，三种形式依次更替，这取决于生产力的发展，并反映生产关系的演变；在更替过程中，三者在一定的时期内共存——以一种为主，另两种为辅。劳役地租出现在封建社会初期，以生产力低下和劳动的原始性为基础。在封建农奴制条件下，劳役地租是长期内的主要形式。劳役地租改为实物地租，农民的怠工和反抗是直接的推动力。在西欧，大体上是在13—14世纪封建庄园制趋于瓦解之时，实物地租才占主要地位。在中国，实物地租一直是主要形式，一直延续到土地改革之前。实行实物地租的基本前提是农村的自然经济。货币地租早已出现，但是一直到封建社会末期才在一些地方成为主要形式。货币地租的采用和扩展，反映了劳动分工的发达——特别是手工业的独立、商品货币关系的发展、城市的兴起等，并促进了资本主义地租的形成。
封建地租中的实物地租又分为分成租和定额租两种形式。分成租是指以收获物的一定比例作为地租的实物地租形式。在中国封建社会中分成租一直是地租的主要形态，往往以五五分成为主，贫瘠土地的地租成数低，肥沃土地的地租成数高。在实行分成租时，农民的自主经营程度低，受地主的干扰多，而且往往还难免在“正租”（正式约定的地租）之外要向地主交纳“附加租”（“正租”之外的种种人力、物力、财力方面的额外负担），因而经农民力争而逐步转向定额租。但是，直到土地改革之前，分成租仍然占有一定的比重。定额租是以一定数量的收获物作为地租的实物地租（也可全部或部分折合为货币）。实行此地租时，农民可完全独立自主地进行经营，有利于生产的发展。在中国，此制又分为“硬租”和“软租”两种——前者不论丰歉租额不变，后者在歉年可协商酌减，其中后者比较普遍。1934年全国22省879县的调查表明，实物地租占78﹒8%，其中分成租占28﹒1%，定额租占50﹒7%。(6)农地地租通常为“产后租”，但中国自明清起到土地改革以前，在华南、西南、华中等租佃制发达，尤其是其中的交通不便、工商业薄弱、农民无出路的地区中，存在着“产前租”即“预租”。预租制即通称的“押租制”，即地主向佃户预收相当于或高于一年地租额的租地押金的制度——欠交地租可从中扣除；不退回押租不得撤佃。在鸦片战争之前，这种押租通常是在取得永佃权时才需要交付的，但是到了近代，特别是到了20世纪20—30年代却变成了租佃土地的保证金。押租当然增加了农民的负担，其附带的作用是可防止地主任意撤佃。
近代中国农地的地租量是相当高的。1876—1908年的一个材料表明，实物地租占产量的比重，一般达到50%，高者达到70%，低者也达到30%左右。(7)陶直夫1930年对中国22个省的调查表明，地租占地价的比重为：上等田——水田为10﹒3%、旱田为10﹒3%；中等田——水田为11﹒3%、旱田为11%；下等田——水田为12%、旱田为11﹒5%。(8)
在封建社会中，存在着大量的自耕农——小土地所有者。其投资并不受地租和平均利润的限制。其土地条件较好者，往往可获得相当于地租的收益；其土地条件极差者，往往只能获得最低生活费用。
在封建地主制经济中，既存在国有土地又存在私有土地，并且存在着私有土地的买卖，从而存在着土地价格问题。一般而言，封建社会的农村土地价格与地租是成正相关的，而影响地租与地价的因素主要有：土地的肥瘠与位置优劣；粮价的高低；赋税的高低（地价与赋税额成反比）；土地供求状况（主要受人口等因素制约）；天灾人祸状况。与资本主义社会相比，封建社会中的正常信贷不发达而高利贷盛行，地价高涨时利率也提高，所以地价的高低并非与利率成反相关。
3．资本主义社会的地租与地价。资本主义地租［capital‐ist（land）rent］的典型形态是租地资本家或租地农场主为取得土地使用权而支付给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值，即超额利润。
资本主义地租不同于封建地租之处是：封建地租以封建土地所有制为前提，并且在不同程度上与超经济的强制关系相联系，而资本主义地租则不与超经济的强制关系相联系，地租关系纯粹是经济关系；封建主义农业地租在量上包括农民的全部剩余劳动，有时甚至包括部分必要劳动，而资本主义地租则只是超过平均利润的那部分超额利润。
货币地租是资本主义地租的唯一形式，在典型的资本主义社会中不存在劳役地租和实物地租。资本主义地价是资本主义地租的资本化，二者互为反函数。资本主义地租被人们区分为绝对地租、级差地租、垄断地租等形态。
资本主义地租和地价是地租与地价最发达、最完整、最规范的形态，分析前资本主义地租与地价和社会主义地租与地价，都能够以资本主义地租与地价作为标准进行对照。关于地租与地价的一般理论，主要是以资本主义地租与地价的理论为基础的。
4．社会主义社会的地租与地价。在社会主义市场经济中，存在着与资本主义相类似的地租与地价的全部概念和范畴。中国的社会主义市场经济正处于其发展的初期，地租与地价的经济运行还很不完善。从中国的实际情况出发，借鉴资本主义的地租与地价的理论，借鉴资本主义国家的经验，使中国的地租与地价的运行日趋完善，是摆在我们面前的任务。此外，关于封建社会地租与地价的史料，也会在一定程度上有所裨益。
5．现代地租与地价的基本形态。现代地租与地价即现代资本主义社会与实行市场经济的社会主义社会中的地租与地价。其主要形态可分别按多种标准加以划分。按土地的基本用途，可划分为农地地租与地价及市地地租与地价；按租价的生成顺序与性质，可划分为绝对地租与地价和级差地租与地价；按形成级差地租与地价的原因，可划分为级差地租与地价Ⅰ及级差地租与地价Ⅱ；按支付地租的方式可划分为年租制、批租制与入股分红制，等等。
除此而外，在现代西方经济学中还采用了有关地租与地价的一些概念及相关理论，在这里就其主要的理论加以简介。
“租金”（rent）这一概念，在现代西方经济学中既可作广义解，也可作狭义解。广义的租金是指使用土地、劳动、设备甚至思想、货币等一切资源所进行的支付，狭义的则是指对于使用土地、设备的支付。(9)有的定义则认为：“租金是对使用供给固定的生产要素所支付的报酬。”(10)“为在一定时期内使用土地而支付的价格称为土地的租金，有时称纯经济租金。”(11)这样，便又涉及“经济租金”这一概念了。
对“经济租金”（economic rent）的界定之一是：“付给一种生产要素的报酬超过目前继续使用该要素所必须付给的报酬。”(12)这一定义表明，“经济租金”是指现在（或将来）付给一种生产要素的报酬，超过过去（或现在）付给的报酬的差额。G．怀特海德对此的解释是：如果一种生产要素得不到足够的报偿，就会另行寻找足够的报偿。因此支付给要素的报偿的金额应当至少与“转移收益”相等——“转移收益”即机会成本。(13)对“经济租金”的另一界定是：“如果一种可供使用的资源量长久地不受为使用这种资源所作的支付额多寡的影响，这种支付就被称作‘经济租’”(14)。显然，后一种界定不同于前一种界定，地租等特殊租金即属此类。正如W﹒J．鲍默尔指出，由于土地的供应量是固定的，对土地付给的报酬无论高低，都不可能改变这种状况，从而，全部付给土地的报酬都是经济租金。(15)这就是萨缪尔森所说的“纯经济租金”。实际上，“纯经济租金”也就是“纯”地租。
与经济租金有关的概念还有“准租金”（quasi‐rent）。这是由阿尔弗雷德·马歇尔提出来的概念，它是指在商品或劳务的供给暂时固定时，商品或劳务的出售者在短期内所获得的超过其机会成本的收益。一旦这种供给短缺的现象消除，这种收益即随之而消除。这种租金是与土地无关的。(16)
“竞标地租”（bid rent）是在某些西方经济学文献中使用的一个概念。它是指在城市土地利用中，投标者为了某项用途愿意向不同位置的土地支付的最高额的地租(17)；“商业租金”是指使用土地时实际支付的金额；“地点”租金是指位置优良的土地所获得的较高的地租。
现代西方经济学中的“影子价格”（shadow price）是指“无市场价格的某一商品或劳务的估算价值”(18)。据此，凡是通过估算而求得的地租与地价，均可称之为“影子地租”与“影子地价”。
三、绝对地租与绝对地价
（一）马克思关于资本主义绝对地租的理论
马克思以前的经济学家都未能正确地认识绝对地租［ab‐solute（land）rent］问题，只有马克思正确地认识并全面而系统地阐述了资本主义条件下的农地绝对地租问题。马克思关于农地绝对地租的基本观点可摘要如下：
第一，租用最差的土地也要支付地租，否则等于废除土地所有权。马克思反复指出：“租地农场主不支付地租……意味着土地所有权的取消，土地所有权的废除。……即使不是法律上的废除，也是事实上的废除。”(19)并且指出，在现实生活中，只有在地主与资本家合一等特殊情况下，才会出现用地不交租的情况。
第二，农地的绝对地租来源于因农业部门的资本有机构成低于非农业部门而产生的超额剩余价值。马克思指出：“农产品的价值只有在这个前提下才能高于它们的生产价格；也就是说，农业上一定量的资本，同有社会平均构成的同等数量的资本相比，会生产较多的剩余价值”(20)。
第三，农业部门的资本有机构成低所产生的超额剩余价值，之所以转化为绝对地租，是由于土地所有权的私人垄断。这使得农业不参与平均利润的形成，而以工业的平均利润率作为自己的平均利润率。马克思指出：“农产品的价值超过它们的生产价格的余额，所以能成为它们的一般市场价格的决定要素，只是因为有土地所有权的垄断。……在这种情况下，产品价格昂贵不是地租的原因，相反地地租倒是产品价格昂贵的原因。”(21)
第四，“如果农业资本的平均构成等于或高于社会平均资本的构成，那么……绝对地租……就会消失。”此时出现的绝对地租，就“只能来自市场价格超过价值和生产价格的余额，简单地说，只能来自产品的价格垄断”(22)。因此，此时的绝对地租又具有垄断地租的性质。马克思同时指出：“无论产品价值超过它的生产价格的余额有多大，在正常条件下，绝对地租也只能是微小的”(23)。
这就是马克思所特意指出的“在概念上不同于级差地租，因而可以称为绝对地租的那种地租”(24)。据此，人们便称其为“概念上的绝对地租”。
此外，对于农业有机构成低于工业有机构成时的绝对地租，我们可称之为绝对地租Ⅰ；对于农业有机构成等于或高于工业有机构成时的绝对地租，我们可称之为绝对地租Ⅱ。
（二）中国社会主义市场经济中的城镇绝对地租与地价
从马克思的资本主义农地绝对地租理论中得到启发，笔者认为肯定社会主义市场经济中的城镇绝对地租与地价，是有道理的，并且是有实际意义的。
首先，论述绝对地租。在这里把城镇绝对地租定义为：一个城镇中位置最差的土地所必须支付的最低标准的地租。对此的具体解释是：（1）在消灭土地私有制实行城镇土地国有化之后，在社会主义市场经济条件下，客观上存在着国家对于土地所有权的垄断，并且要求在经济上得到实现，最低限度要求取得绝对地租便是不可避免的。（2）由于各个城镇的情况是千差万别的，城镇的绝对地租便不可能是统一的，而只能分别存在于每一个城镇之中。当然，这并不意味着对于各个城镇的绝对地租没有可能也没有必要进行比较和分析。（3）“位置最差的土地”，一般是指一个城镇的最边缘的土地，是靠近城郊农地的土地。由于城镇土地一般不存在土地质量问题，因而位置最差的土地一般就是一个城镇中等级最低的、最差的土地。（4）这种土地肯定是不提供级差地租Ⅰ的，而级差地租Ⅱ通常是由土地使用者或经营者通过其追加投资而产生并获得的，与绝对地租无关。
其次，这种绝对地租的数量界限如何？由于这种土地紧靠市郊农地，因而其租额的最低界限便是其相邻的农地的绝对地租和级差地租Ⅰ的总和。至于其相邻农地上的级差地租Ⅱ，是与土地位置无关的，因而不可能成为这种绝对地租的数量上的组成部分。城市各项基础设施建设对地租产生的积极与消极影响而形成的地租，都属于级差地租范围，与绝对地租无关。
无法回避而且比较费思量的问题是：这种绝对地租的价值来源如何？显然，资本有机构成的差异之说在这里是用不上的，因为这种绝对地租是具有普遍性的而并非专指某些资本有机构成低的部门；同理，垄断价格之说也是用不上的。在这种情况下，城镇绝对地租价值的唯一来源便是平均利润的扣除。此种扣除是普遍的，对于同一城镇中任何经营性行业和企业都是一视同仁的。
然而，就全国而言，城镇的规模、经济发展水平等方面的差异，必然使得这种以每一个城镇为单位而计量的绝对地租数量不一致，并自然而然地形成若干等级，而且最高级与最低级之间的差别幅度还会是相当大的。简言之，就全国而言，此种绝对地租就不“绝对”了，而是成为“相对”的了。这一问题应当如何解释呢？答案只能是：就全国而言，城镇绝对地租的最低界限只能是全部小城镇绝对地租的平均值，对于平均利润的扣除也只能以此为准；凡是超过这一标准的，在性质上均属于级差地租。不过，这种分析，只具有纯理论意义，而不具有实际意义。
在实际应用中，人们可直接以本城镇中的最差的土地的地租作为绝对地租，加上级差地租之后便可求得一块土地的全部地租额。绝对地租的资本化便是绝对地价，即一个城市中最差的土地的最低价格；凡是在级别上高于最差土地的各级土地，其地价便由绝对地价加上各种级差地价所构成。
最后，上述理论还必然要面对的一个难题是：此种绝对地租与地价同农地的绝对地租与地价的关系如何？对于这一问题的回答是：关于城镇土地绝对地租与地价的理论，实际上是把城镇与农村地租与地价问题作为具有密切联系的两个独立的体系来看待的。这两个体系的交叉点即城乡土地的交界处。就全国的农地而言，其绝对地租与地价应是最差的农地的地租与地价。形象地说，全国的地租与地价的梯度犹如一座二层楼的楼梯。其中，第一层为农地地租与地价，分为若干个台阶；第二层为市地的地租与地价，也分为若干个台阶。据此，则农地绝对地租的价值来源，也只能是平均利润的扣除，只不过是大大低于市地而已。
四、级差地租与级差地价
（一）关于级差地租的基本理论
1．马克思以前的级差地租［differential（land）rent］理论。
资产阶级古典政治经济学的奠基人威廉·配第（William Petty，1623—1687）已产生了朴素的级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的思想，指出了土地的位置与肥力的不同，所要求的地租不同。英国资产阶级古典政治经济学家詹姆斯·安德森（James Anderson，1739—1808）被马克思认为发现了级差地租规律。他指出了土地的自然肥力与人工肥力的不同会取得不同的超额利润；同时指出，不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。作为资产阶级古典经济学家优秀代表人物之一的亚当·斯密（Adam Smith，1723—1790），也谈到了土地肥力和位置与地租的关系，指出：“不问土地的生产物如何，其地租随土地肥沃程度的不同而不相同；不问其肥沃程度如何，其地租又随土地的位置不同而不相同。都市附近的土地，比偏远地带同样肥沃的土地，能够提供更多的地租。耕作后者所费劳动量与耕种前者所费劳动量虽相同，但偏远地方产物运到市场，必需较大劳动量。”(25)这实际上指的是级差地租Ⅰ。他还指出：“食物不仅仅是地租的原始来源，而（就）后来才提供地租的土地的其他生产物（来）说，其价值中相当于地租的部分，亦来自生产食物的劳动生产力的增进，而劳动生产力这样的增进，是土地改良和耕作的结果。”(26)这实际上指的是级差地租Ⅱ。作为资产阶级古典政治经济学杰出代表的大卫·李嘉图（David Ricardo，1772—1823）指出了产生级差地租的条件：“如果一切土地都具有相同的特性，数量是无限的，质量也完全相同，那么使用时就无须支付代价，除非是它在位置上有特殊便利。由此看来，使用土地支付地租，只是因为土地的数量并非无限，质量也不是相同的。”(27)他还分析了土地肥力地租、位置地租、追加资本地租等级差地租形式。德国经济学家约翰·冯·杜能（Johann Heinrich Von Thunen，1783—1850）详尽地研究了土地位置与地租的关系，其理论实际上是关于级差地租Ⅰ的理论。
简言之，马克思以前的级差地租理论是原始的、不完整的、不系统的。
2．马克思关于资本主义级差地租的理论。
马克思在前人的基础上，全面地、系统地、深刻地阐述了资本主义级差地租问题，形成了完整的理论体系。现将马克思关于资本主义农地级差地租的基本观点加以简介。
（1）级差地租概论。马克思关于资本主义级差地租的一般观点如下：
第一，土地存在优劣差别，经营优等土地可获得超额利润。但是，优等地的“自然力不是超额利润的源泉，而只是超额利润的一种自然基础，因为它是特别高的劳动生产力的自然基础”(28)。简言之，土地的差别是产生级差超额利润的客观物质性条件。
第二，利用更有利的自然条件“而产生的超额利润，不是产生于资本，而是产生于资本对一种能够被人垄断并且已经被人垄断的自然力的利用”(29)。或者说，“它总是产生于支配着一种被垄断的自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的一般生产价格之间的差额。”(30)简言之，土地经营的资本主义垄断，是使级差性超额利润相对固定化的制度性条件。
第三，“土地所有权并不创造那个转化为超额利润的价值部分，而只是使土地所有者……有可能把这个超额利润从工厂主的口袋里拿过来装进自己的口袋。它不是使这个超额利润创造出来的原因，而是使它转化为地租形式的原因”(31)。这就是说，土地的资本主义所有权，是使相对固定的超额利润转化为资本主义地租的制度性条件。
此外，马克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有级差地租，而且这种级差地租都遵循着和农业级差地租相同的规律。凡是自然力能被垄断并保证使用它的产业家得到超额利润的地方（不论是瀑布，是富饶的矿山，是盛产鱼类的水域，还是位置有利的建筑地段），那些因对一部分土地享有权利而成为这种自然物所有者的人，就会以地租形式，从执行职能的资本那里把这种超额利润夺走。”(32)简言之，资本主义级差地租具有普遍性。
马克思按照级差地租形成的不同基础，将其区分为两种形式：级差地租Ⅰ是同土地肥瘠和位置优劣有关的；级差地租Ⅱ是同对土地进行连续投资所引起的劳动生产率的差别有关的。
（2）农地级差地租Ⅰ。马克思认为农地级差地租Ⅰ［dif‐ferential（land）rentⅠ］是指在肥力较好或位置较优的农地上所创造的超额利润转化而成的地租。马克思关于农地级差地租Ⅰ的论述的基本内容如下：
第一，级差地租Ⅰ的第一种情况是：等量资本和劳动投入肥力不同的劣等（A级）、中等（B级）、次优（C级）、最优（D级）土地上，而必须以劣等地的个别生产价格作为社会生产价格出售产品时，劣等地以外的三等土地就会获得超过平均利润的超额利润——这种超额利润被土地所有者占有时，就成为级差地租Ⅰ。这种级差地租的“产生是由于最好土地面积有限，是由于等量资本必须投在对等量资本提供不等量产品的不同的各级土地上”(33)。而且这种“级差地租可以和农业的进步结合在一起。它的条件不过是土地等级的不同。在涉及到生产率的发展时，级差地租的前提就是：土地总面积的绝对肥力的提高，不会消除这种等级的不同，而是使它或者扩大，或者不变，或者只是缩小”(34)。这种“级差地租在土地产品价格不变、上涨和下降时都可以形成”(35)。例如，当农产品价格下降时，无非是最坏的土地被较好的土地所替代，较好的土地的级差地租数量减少而已，而当农产品价格上涨时则反之。
第二，级差地租Ⅰ的第二种情况是：等量资本和劳动投入肥力相同但距离市场远近不同的土地上时，而当农产品必须以距离最远的土地的个别生产价格作为社会生产价格出售时，最远土地以外的较近土地就会获得超过平均利润的超额利润——这种超额利润被土地所有者占有时，就成为级差地租Ⅰ。
由于农产品供应不足而造成价格上涨，会促使耕地面积扩大——既可向较坏土地扩展，也可按不同比例向各级土地扩展。有时“较坏土地可以由于位置好，比那种相对地说较好土地，优先被人利用”(36)。可以说，土地扩展的不同情况，受制于级差地租的具体表现。
第三，马克思认为，作为级差地租实体的超额利润是由“虚假的社会价值”所决定的。所谓“虚假的社会价值”并不是指级差地租本身，而是指由劣等地的个别生产价格所决定的市场价格（亦称“市场价值”）。马克思指出，“市场价值始终超过产品总量的总生产价格”便出现级差地租。他举出数例说明(37)（见下表）：
“10夸特的实际生产价格是240先令；但它们要按600先令的价格出售，贵250%。实际平均价格是每夸特24先令；但市场价格是60先令，也贵250%。”“这是由在资本主义生产方式基础上通过竞争而实现的市场价值所决定的；这种决定产生了一个虚假的社会价值。这种情况是由市场价值规律造成的。土地产品也受这个规律支配。……这种行为必然不是以土地及其肥力的差别为依据，而是以产品的交换价值为依据。”(38)显然，这里所说的“虚假的社会价值”即每夸特市场价格60先令，从而在B、C、D三级土地上，平均每夸特产生了40先令的级差地租。
（3）农地级差地租Ⅱ。马克思认为，农地级差地租Ⅱ［differential（land）rentⅡ］是在同一块土地上追加投资造成的经济效益的提高而引起的超额利润转化成的地租。马克思关于农地级差地租Ⅱ的基本观点如下：
第一，级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的实质是相同的。二者“实质上终究只是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果”(39)。“因此，从一开始就很清楚：具有不同结果的各个等量资本，不管是同时投在同样大的各块土地上，还是相继投在同一块土地上，都不会影响超额利润的形成规律”(40)。“……一个资本的不同部分相继投在同一土地上所产生的结果，就是在级差地租Ⅰ的场合下社会资本各个相等部分投在各级土地上所产生的结果。”(41)
第二，级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。他指出：“级差地租Ⅱ的基础和出发点，不仅从历史上来说，而且就级差地租Ⅱ在任何一个一定时期内的运动来说，都是级差地租Ⅰ，就是说，是肥力和位置不同的各级土地的同时并列的耕种，也就是农业总资本的不同组成部分在不同质的地块上同时并列的使用。”(42)从历史上看，资本主义农业总是先实行粗放经营，尽可能优先利用土地质量和位置较优的土地，然后再在现有土地上实行集约经营；从现实的情况来说，土地的集约利用，总是以不同肥力和位置的土地的利用为前提的。
第三，级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ互为界限。马克思指出：“……级差地租Ⅰ虽然是级差地租Ⅱ的基础，但它们同时还会互为界限，因此，有时在同一块土地上连续投资，有时在新追加的土地上同时投资。在别的情况下，例如在有较好土地加入序列时，它们也同样会互为界限。”(43)所谓“互为界限”是指，有时取得级差地租Ⅰ受到限制，只能转为取得级差地租Ⅱ，反之亦然。
第四，级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ也具有本质区别。级差地租Ⅱ具有这样一个特点：“按每英亩计算的地租量的增加，只是投在土地上的资本的增加的结果。而且这个结果是在生产价格不变的时候发生的，无论追加资本的生产率是不变，是降低，还是提高，都是一样。……这就是级差地租Ⅱ所特有的、不同于级差地租Ⅰ的现象。”然而，就级差地租Ⅰ而言却是：“追加的投资……是在空间上并行地投在新的、质量相当的追加土地上，地租的总量将会增加……总耕地面积的平均地租也会增加，但每英亩的地租量不会增加。”(44)
第五，最差的土地也可提供级差地租Ⅱ。其前提是农产品的供应不足，使得人们不得不对最差的土地也继续追加投资以提高产量，其结果是农产品的社会生产价格进一步提高，从而使最差土地也提供了级差地租Ⅱ。
（4）非农地级差地租。马克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有级差地租，而且这种级差地租都遵循着和农业级差地租相同的规律。……至于建筑上使用的土地……的地租的基础，和一切非农业土地的地租的基础一样，是由真正的农业地租调节的”(45)。“真正的矿山地租的决定方法，和农业地租是完全一样的。”(46)马克思还指出，建筑地段地租的主要特征是，位置对级差地租具有决定性的影响；土地固定资本的增加也会提高建筑地段的级差地租。
（5）垄断地租。除了绝对地租和级差地租这两种地租的正常形式之外，还存在着垄断地租［monopoly（land）rent］这种特殊形式的地租。农业上的垄断地租来源于具有特殊自然条件的、面积极小的土地上的质量极其超群的农产品的特高的垄断价格。例如，极其特殊的地点的葡萄园所产的葡萄酒，即属此类。这种垄断价格“只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。……这种在这里由垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者对这块具有独特性质的土地的所有权而转化为地租，并以这种形式落入土地所有者手中。因此，在这里，是垄断价格产生地租”(47)。除此之外，某些位置特别优越的建筑地段、产品特别珍贵的矿山，按理说也会产生这种垄断地租。(48)(www.xing528.com)
这种垄断地租，至少从数量上来看是与其他地租有差别的，即大大高于绝对地租和级差地租Ⅱ；由于它毕竟是由独特的地理位置所决定的，从而从这个意义上也可以将其列入级差地租Ⅰ的系列之中。
（二）中国社会主义市场经济中的级差地租与级差地价
在中国社会主义市场经济中，肯定存在着级差地租，其种类也与资本主义社会中的级差地租相同。根据地价是地租的资本化的原理，在中国社会主义市场经济中，必然存在着与级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ相对应的级差地价Ⅰ和级差地价Ⅱ，以及与垄断地租相对应的垄断地价。关于社会主义市场经济中的级差地租与级差地价的基本论点如下：第一，城市级差地租与级差地价及农村级差地租与级差地价分别自成体系。各个城镇土地的绝对地租与绝对地价分别为该城镇各郊区农地的地租与地价的最高界限。第二，在城镇中，以绝对地租为起点，认定级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ、垄断地租分别为高于绝对地租的三个独立部分，分别表示和计算；同理，以绝对地价为起点，认定级差地价Ⅰ、级差地价Ⅱ、垄断地价分别为高于绝对地价的三个独立部分，分别表示和计算。第三，任何一块土地的全部地租和地价，均为该地各种地租与地价之总和，即
地租＝绝对地租＋级差地租Ⅰ
＋级差地租Ⅱ＋垄断地租
地价＝绝对地价＋级差地价Ⅰ
＋级差地价Ⅱ＋垄断地价
这样，便可把地租理论与地价理论有机地结合起来，把关于地租与地价的理论与实际结合起来。
五、地租与地价的“叠加结构”
无论就地租而言还是就地价而言都存在一个“叠加结构”，在这里仅就地租而言。如前所述，地租由绝对地租、级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ、垄断地租四个部分组合而成。从量态上来说，任何一项地租便都是由这四项所形成的“叠加结构”（或称“垒加结构”）。形象地说，类似于一座四层楼，第一层为绝对地租，第二层为级差地租Ⅰ，第三层为级差地租Ⅱ，第四层为垄断地租。这种地租的叠加结构的基本特征是：（1）任何空间范围内的规范性地租，均以此四部分为最广构成要素；（2）由绝对地租到垄断地租，四个部分依次发生并依次叠加；（3）绝对地租不可能为零，级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ为一般地段所具有，垄断地租则为个别特殊地段所额外具有。
随着经济的发展，一般而言地租与地价均呈现上升趋势，但是其各个组成要素的变动趋势则有增有减。此处也仅就地租而进行具体分析。
首先，看绝对地租。如前所述，绝对地租是最差的土地所必须交纳的最低限度的地租。那么，这一项地租的数量发生增减的可能性便都很小。就城镇土地而言，如果说它毕竟会有所变化的话，一般而言会有微弱的上升。在城镇中，用地户对于位置最差的土地的竞争是最为微弱的，从而其地租增长的空间便十分有限。就农村土地而言，在地少人多且科技落后的国家和地区中，农地资源极其珍贵，最差的土地也要尽量用于农业生产，其绝对地租便会有所上升；在地多人少且科技发达的国家和地区中，往往会逐步弃耕一些最差的土地，使得经营中的农地的质量等级提高，从而也会提升农地绝对地租的水平。
其次，看级差地租Ⅰ。在农业中，由于科技进步，使得土质的优劣的差别趋于缩小，使得由此而产生的级差地租Ⅰ的相对量也相应地趋于缩小；而且，交通运输业的日益发达，也使得土地位置优劣的差别有所缩小并使得由此而产生的级差地租Ⅰ有所缩小。在城镇中，前一种情况是不存在的，但是后一种是存在的，不过并不如农村那样明显。
由于集约化水平的不断提高，无论城乡土地的级差地租Ⅱ的水平都会随之而提高。尤其是在集约化水平不断显著提高的大中城市中，此种情况更为明显。而且从总体上来看，城乡地租与地价水平的提高，除去供求因素、投机因素等之外，实质上主要是级差地租Ⅱ的提高。
【参考文献】
1．马克思恩格斯全集．第25卷．北京：人民出版社，1974
2．朱剑农．马克思主义地租理论概要．北京：农业出版社，1984
3．宗平主编．地租理论及其在社会主义社会的应用．北京：经济科学出版社，1990
4．张家庆主编．地租与地价学．北京：中国国际广播出版社，1991
5．周诚主编．城镇不动产市场经济问题．南京：南京出版社，1993
6．［日］野口悠纪雄．土地经济学．北京：商务印书馆，1997
7．乔志敏．房地产价格理论研究（中国人民大学博士学位论文）．1997
8．周诚主编．土地经济学．北京：农业出版社，1989
9．周诚．现阶段我国经济中的绝对地租和地价问题．见：农业经济论丛（7）．北京：农业出版社，1987
10．周诚．绝对地租、级差地租与剩余价值的构成和分配．见：土地经济研究续集（修订本）．北京：中国人民大学不动产研究中心等印行，2000
11．周诚．土地经济学原理．北京：商务印书馆，2003
【注释】
(1)本文系以作者《土地经济学原理》（北京，商务印书馆，2003）一书的第16章基础改为写、完善而成的。
(2)《马克思恩格斯全集》，第25卷，714页，北京，人民出版社，1974。
(3)参见张家庆主编：《地租与地价学》，175～178页，北京，中国广播出版社，1991。
(4)参见［日］野口悠纪雄：《土地经济学》，44～63页，北京，商务印书馆，1997。
(5)《马克思恩格斯全集》，第25卷，895页。
(6)参见岳琛主编：《中国土地制度史》，232页，北京，中国国际广播出版社，1990。
(7)参见李文治：《中国近代农业史资料》，第1集，267页，北京，三联书店，1957。
(8)参见陶直夫：《中国农村经济论》，266页，上海，黎明书局，1934。
(9)参见《新帕尔格雷夫经济学大辞典》，第4卷，150页，北京，经济科学出版社，1996。
(10)［美］萨缪尔森等：《经济学》，203页，北京，华夏出版社，1999。
(11)同上书，202页。
(12)［英］戴维·W·皮尔斯主编：《现代经济学词典》，170页，上海，上海译文出版社，1988。
(13)参见［英］G．怀特海德：《经济学》，201～202页，北京，新华出版社，2000。
(14)《新帕尔格雷夫经济学大辞典》，第4卷，150页。
(15)参见Economics：Principles＆Policy，英文影印版，365～366页，北京，机械工业出版社，1998。
(16)参见［英］戴维·W·皮尔斯主编：《现代经济学词典》，500～501页。
(17)参见［加］歌德伯戈等：《城市土地经济学》，47页，北京，中国人民大学出版社，1990。
(18)［英］戴维·W·皮尔斯主编：《现代经济学词典》，545页。
(19)《马克思恩格斯全集》，第25卷，846页。
(20)同上书，857页。
(21)同上书，860页。
(22)同上书，862～863页。
(23)同上书，869页。
(24)同上书，857页。
(25)［英］亚当·斯密：《国民财富的性质和原因的研究》，上卷，140页，北京，商务印书馆，1972。
(26)同上书，158页，括号中的字为引者所加。
(27)［英］大卫·李嘉图：《政治经济学及赋税原理》，见《李嘉图著作和通信集》，第1卷，57页，北京，商务印书馆，1962。
(28)《马克思恩格斯全集》，第25卷，728页。
(29)同上书，727页。
(30)同上书，728页。
(31)同上书，729页。
(32)同上书，871页。
(33)同上书，742页。
(34)同上书，743页。
(35)同上书，742页。
(36)同上书，754页。
(37)同上书，744页。
(38)同上书，744～745页。
(39)同上书，759页。
(40)同上书，760页。
(41)同上书，763页。
(42)同上书，761页。
(43)同上书，831页。
(44)同上书，779页。
(45)同上书，871页。
(46)同上书，873页。
(47)同上书，873～874页。
(48)参见朱剑农：《马克思主义地租理论概要》，52页，北京，农业出版社，1984。
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