土地价值探索与土地资产的影响

土地价值探索⁽¹⁾

一、经济科学意义上的土地

自然科学意义上的土地与经济科学意义上的土地不同。前者是自然物质，是由土壤、水分、沙砾、岩石、矿藏等自然物构成的自然综合体或自然历史综合体；后者是被当做生产资料和生活资料的经济资财（economic goods），是由土地资源和土地资产所构成的自然—经济综合体。相应地，自然科学对土地的研究，只是从物理、化学、生物学、地学的角度研究其自然属性、自然规律，涉及土壤学、地质学、探矿学、土木工程学等具体的学科；经济科学对土地的研究，则涉及“土地利用中的生产力的组织和土地所有、使用、管理中的生产关系及其调节”⁽²⁾。土地价值是其重要的组成部分。

土地的自然特征和经济特征也不同。前者包括数量的有限性、位置的固定性、利用的永续性、三维空间的不灭性、可改造性、地块的独特性（差异性、非标准性）、使用的多宜性等等；后者则包括土地使用价值的不可取代性、经济供给的稀缺性、土地所有权和使用权的可垄断性、土地投资效益的累积性和扩散性、土地价值的二元性等等。土地的自然特征和经济特征都与本文要探讨的土地价值问题具有不同程度的关系。

从经济学的角度来认识土地，特别要注意两点：（1）土地的使用价值与价值不可混为一谈（例如，不可认为因为土地有使用价值，所以土地就有价值）；（2）要切实区别土地资源（即土地物质、土地本身）和土地资产（即土地资本、作为固定资产的土地）。尤其是第二点，是研究土地价值问题的关键之一。

二、土地构成的二元性与土地价值的二元性

土地价值的二元性，是由作为经济资财的土地构成的二元性（即由土地资源和土地资产构成）所决定的。对这种二元性的论述源于马克思关于“把土地物质和土地资本区别开来”⁽³⁾的思想。

土地的两个截然不同的组成部分，具有不同的属性，由此带来了土地价值的二元性。这种二元性要求我们不以其中任何一元代替另一元，同时要注意到二元之间的相互影响以及作为单一的土地共同发挥作用。

本文着重探讨土地资源和土地资产的价值特征。在此之前，有必要对土地资源和土地资产加以简要的界定。

什么是土地资源？土地资源就是未经人类劳动加工的自然土地。这一定义看来是无可争议的。难以界定的是土地资产。什么是土地资产？一般而言，土地资产是人类对土地进行开发、改造所形成的固定资产，这就是狭义的土地资产；如果说凡是与土地相结合的固定资产都是土地资产，那就是广义的土地资产了。不过这种界定还是不够用的。为了探索土地价值问题，有必要对土地资产作进一步详尽的划分和确切的界定。其实，只有那些能够直接改善土地的物理、化学、生物性能，从而改善土地的使用价值或功能，并且与土地密切结合为一体的固定资产，才能够真正称得上是土地资产。它们并不是以土地为基地、附着于土地上的建筑物和构筑物，而且也不具有与土地功能不相干的独特功能，这样，就需要把作为土地附着物的房屋等建筑物排除在土地资产的范围之外。⁽⁴⁾再进一步，则需把土地资产分为两类，一类是能够从根本上改变土地的物理、化学、生物性能，通常不存在显著磨损、折旧从而报废的问题的土地资产，如土地测量绘图、客土改良、土地平整、劈山或填海造地、地基构筑等所形成的土地资产即属此类。另一类则是土地的附属设施或构筑物，它们并不能从根本上改变土地的性能，而是同普通生产资料一样，存在着磨损、折旧、报废、更新的问题。如水渠、堤坝、道路、桥梁、涵洞、下水道、水井之类的固定资产，便属此类。其中，道路是地面的改善，桥梁、涵洞则是道路的附属物或道路的特殊部分。

这样，我们就可以开始考察土地资源和土地资产的价值特征了。

首先，分析土地资源的价值特征。

（1）土地资源具有使用价值但不具有劳动价值。

（2）可凭借对土地权利（所有权、使用权）的垄断，向土地的需要者索取劳动价值（地租、地价）。这是以劳动价值为零的物品为基础而取得的垄断价值，可称之为“零基垄断价值”，是一种十分特殊的垄断价值。土地资源之所以成为被垄断之物，是由于具有不可缺性、稀缺性和可被垄断性。如空气、水等，虽然对于人类具有不可缺性，但通常不具有像土地那样的显著的稀缺性和可被垄断性，因而通常不可能被垄断，也就谈不到垄断价值。⁽⁵⁾

（3）土地资源的垄断价值随其供求而变动；在土地供应不足时，主要甚至完全是随需求的增长而增长。

其次，分析土地资产的基本特征。

（1）与普通商品一样，土地资产是以其中凝结的人类抽象劳动作为价值实体的，其价值量则以凝结在其中的平均社会必要劳动量来计量。简言之，土地资产的价值与一般商品的价值并无任何区别。

（2）土地资产价值的形成具有持续性、积累性。在同一块土地上，可持续进行多次、多种投资，从而形成多种土地资产并使土地资产的价值得以积累而不断增加。

（3）大型土地资产的效益具有扩散性（或辐射性），从而形成“土地资产效益场”。⁽⁶⁾通常，对土地投资所形成的大型土地资产，其效益并不局限于土地资产所在的狭小地块之内，而是以不同的方式向外扩散，形成土地资产效益场。它使得效益场内，即以大型土地资产为辐射源的一定范围内的土地，均受其影响而发生相应的效益。这种效益的强度随距离之增大而衰减。⁽⁷⁾在某些情况下，其效益是负的而不是正的（例如，干线公路附近的住宅区的经济、生态效益就是负的）。由于效益的强度不同，各个地块的土地的价值相应地有所增加，其价值的总和，即整个土地资产的价值。从表面上来看，这种扩散似乎是土地资产效益的外化，但实际上却是土地资产所固有的属性。这正如磁力、引力、温度都有相应的“场”一样。

（4）大型土地附着物的效益，同样具有扩散性，同样会形成效益场。在某些情况下，社会效益、生态效益与经济效益成反相关关系。例如，大型商场、剧院的经济效益甚高，但往往会形成负生态效益；市中心的公园、运动场的社会效益、生态效益明显，但其经济效益往往较低。大型土地附着物的效益对土地价格会产生或正或负的影响。

以上所说的土地资产、土地附着物的效益的扩散性，并不意味着其劳动价值扩散到附近的土地之上，否则就意味着其本身的减值，这当然是不可思议的。它对附近土地的影响，从根本上来说表现为增加其级差地租的收入，这是级差地租Ⅱ的一种特殊形式。

以上所述土地的两个组成部分的价值可概括如下：土地资源的价值是一种虚幻的价值，它仅仅取决于土地的垄断占有，其货币表现——价格——随供求而波动。而土地资产的价值则是一种真实的价值，它取决于社会必要劳动量的积累，其货币表现——价格——也主要取决于社会必要劳动量的积累。

三、地租——土地价值的表现形式之一

土地价值的表现形式有二，其一是地租，其二是地价。

为什么说地租是土地价值的表现形式之一？因为地租是地价的函数，即地租等于地价乘以利率，而地价就是土地价值的货币表现。不管地价、地租有什么特殊属性，使用土地都要以地价为基础，按照一定的利率来计算并支付地租。这就意味着地价类似于本金，地租类似于利息。

上面的提法，很可能会引出两个问题：第一，是土地价格以地租的存在为前提，还是地租以土地价格的存在为前提？笔者认为，在两者的存在都是客观事实的条件下，阐明两者互为反函数关系时，就没有必要再考察究竟以谁的存在为前提的问题了。换言之，有现实意义的是，具体考察地租量与地价量之间的相关性。第二，是否需要把地租与土地资本的利息、货币资本的利息区别开来？笔者认为，从本质上来看，地租与土地资本的利息和货币资本的利息都截然不同，这是毫无疑义的。但是，地价类似于本金，地租类似于利息，这是从二者的数量上的关系来看的。这并不意味着，地租在本质上等同于利息。考察数量关系，这正是本文把地租作为土地价值表现形式来加以研究的基本思路之一。

根据这一思路，不仅同一土地的地租、地价之间可进行换算，而且不同地区、不同地块的土地之间的地租、地价之间，也可在考虑各种影响因素的作用而适当增减的条件下进行对比、换算。地租地价是相互映射的。如果出现两者的背离，就是异常的，就需要调整地租或地价。在研究作为土地价值的表现之一的地租时，其价值的来源及其数量的界限，都是值得注意的。其中真正的难点是绝对地租。这涉及剩余价值的构成和分配。

在论述农业中绝对地租的来源时，马克思认为，在资本主义条件下，形成绝对地租的剩余价值，来源于农业的资本有机构成低于社会平均水平时劳动者所创造的超额利润；当农业资本的平均有机构成等于或高于社会平均水平时，则绝对地租来源于农产品的垄断价格。

笔者认为，马克思所指出的绝对地租的两种来源，无疑都是客观存在的或可能存在的。不仅在农业部门中存在着上述意义上的绝对地租，而且在其他有机构成低于社会平均水平、类似于农业的部门（如采矿、水力发电、水力运输、地热利用等）中，都存在类似的绝对地租。这里提出供探讨的，是关于绝对地租价值来源的一个新思路。新思路是从下列问题提起的，那些有机构成相当于社会平均水平、资本（或资金）可自由进出从而只能而且必须获得平均利润的部门，使用土地是否也要交纳绝对地租？看来，不支付绝对地租，就意味着最差的土地能够免费使用，这无论在资本主义条件下或者在社会主义条件下（后者在普遍实行土地有偿使用时）都是不可思议的。而要交纳绝对地租，则地租从何而来？普遍来自于垄断价格，当然是不可能的。这就迫使人们为绝对地租的来源，寻找新的可能。

绝对地租既然具有普遍性，是使用一切土地所必须交纳的最起码的地租，即一切部门所不可避免的负担，那么，它就只能是各个部门至少能够取得的平均利润的扣除。这样，生产价格就不再仅仅是由成本价格和平均利润所组成，而是

生产价格＝成本价格＋平均利润＋绝对地租

这就形成了剩余价值分配的新格局，即企业获得平均利润，土地所有者获得绝对地租。这时，生产价格和成本价格的量并未发生变化，只是扣除了绝对地租后的平均利润已小于原来的平均利润，可称之为“新平均利润”。相应地，这种重新构成的生产价格，可称之为“新生产价格”。

在这种情况下，某些部门或企业，其有机构成低于社会平均水平时，即可短期或长期稳定获得超额利润。这可通过下表具体说明。

有机构成的差别与平均利润、绝对地租、超额利润的关系

这种超额利润向何处去？它可能的去处有：成为“超额地租”，归土地所有者占有；成为土地经营者支配的超额利润；成为政府土地税收的组成部分。这三种可能性都是存在的，也可能是三者并存。

按照新的思路，似乎可以回答有机构成决定论与垄断价格决定论所难以解释的问题。不仅如此，按照新的思路还可解释其他难题。在这里，绝对地租是按照占投资的一定的比例计算的，而且各个部门一视同仁。那么，由于农业生产部门和非农业生产部门平均单位面积的投资额不同，因而平均单位面积摊得的平均利润和绝对地租金额必然不同，前者很低而后者很高。其结果必然是，单位面积农业用地的平均绝对地租额很低而单位面积非农业用地的平均绝对地租额很高。进一步分析则可知，就绝对地租的水平而言，大城市高于小城市，发达地区高于不发达地区，沿海高于内地。这表明，尽管绝对地租是最差的土地所必须交纳的最低限度的地租，但这个“最差”和“最低”，只能是就全国一定地区内部而言，而绝对不可能具有全国统一的标准。但是，在一定的地区内部，为了便于考察和分析，我们不妨把该地区内绝对地租的下限，作为整个该地区绝对地租的标准额。

下面考察一下城市绝对地租。

就一个城市而言，距市中心距离不同的地带，其所提供的绝对地租的水平，是有相当大差异的。但是，同样为了便于考察和分析，不妨把城市建成区最外缘的即位置最差的土地所能够提供的绝对地租额，视为整个该城市土地的绝对地租的最低界限或标准额。凡高于它的部分，均可视为级差地租。在最外缘土地上，按道理是不提供级差地租Ⅰ的，而且其可能提供的级差地租Ⅱ的水平也不可能很高。

由于相邻地带的地租水平接近，所以，从理论上来看，与城市相毗邻的农用土地的绝对地租与级差地租之和，应是城市绝对地租的最高界限。⁽⁸⁾但是，由于由农用地改为非农用地之后，单位面积土地上的土地收益会显著增加，因而城市土地绝对租量，肯定会在这一“最低界限”的基础上，明显地增加一定的幅度。

我国实行土地使用制度改革，由无偿使用改为有偿使用，其实质是由不收取地租改为收取地租。既然土地由土地资源和土地资产所组成，则土地使用费（即地租）自然就由真正的地租（狭义的地租）及土地资产的折旧和利息所组成，即：

对土地使用费组成部分的本质加以分析，不难看出它们与土地价值之间所具有的对应关系。其中，真正的地租，是土地资源虚幻价值（但以实在的货币为代表）的利息化；土地资产的折旧则很明显地是那些可折旧的土地固定资产（如道路、地下管线等）的价值的转移。后者与机器、厂房在使用过程中所发生的物质磨损和价值转移是一样的。至于土地固定资产投资的利息，则是按全部土地固定资产的价值计算的。这是由于，占用一定的资金，必然要求付出相应的利息。

真正的地租，是由绝对地租和级差地租Ⅰ所组成的。它们都只是土地所有权的产物，同对土地的投资无关。土地投资者通过土地投资而形成的土地资产既可通过“折旧＋利息”的形式取得报偿；也可通过在土地租金总额中增加级差地租Ⅱ的形式取得报偿。前者是直观的，后者是迂回的，但并无本质上的差别。只不过是，那些会磨损、折旧的土地资产消失后，以它为依据而增加的级差地租Ⅱ，按理说也应随之而消失（见下图）。

土地价值的构成及其租金化

有人认为，把土地使用费区别为两部分，只有纯理论上的意义，因而是不必要的。实际上，真正难以划分和估算的，只是农地在过去长期开发、使用过程中所形成的土地资产及其存量，而不是近期的形成量和存量。就城市而言，当农用土地转为城市土地时，整个农地的征地补偿费及各种纳税（费）开支，不妨当做土地资源价值看待。随后，在对土地进行“七通一平”之类的开发时，其耗费无疑形成土地资产价值。至于对熟地的追加投资，则是明确的。对于早年开发的城市土地中已积累的土地资产的价值，已难以估量而且完全没有必要进行估量，均当做土地资源对待即可。至于城市土地重新进行开发所形成的固定资产的价值，则是明白无误的。既然如此，则真正的地租与土地资产的折旧、利息就不难粗略地计算出来。需要防止的是，如果对土地的追加投资已通过增加级差地租Ⅱ而有所反映，就不可再计算其折旧和利息，以免重复。

此外，在不实行土地长期批租制的条件下，简单地把土地开发投资计入房屋的成本之中，是不恰当的。此时，房主以逐年交纳土地使用费为宜。

四、土地价格——土地价值的表现形式之二

如前所述，除地租外，地价是土地价值的另一表现形式。要正确地理解地价，首先要正确地理解土地使用价值与价值的关系。现代西方经济学认为，商品的价值取决于它的合乎需要性（即使用价值）和稀缺性，而且价值的高低取决于合乎需要的程度，土地的价值也基本如此。

我国经济学界有一种观点认为，土地具有满足人类需要的效能，土地的利用能够产生经济收益，这就决定了土地具有经济价值。(www.xing528.com)

在上述两种观点中都或明或暗地包含着这样一种论断：土地的使用价值，直接地或间接地决定土地的价值及其货币表现——价格。这显然是同劳动价值论互不相容的。⁽⁹⁾

为深入考察土地价格，有必要分别分析土地资源价格和土地资产价格。

土地资源价格产生的客观基础是什么？一方面，土地资源使用价值本身的特点（即不可缺性、稀缺性和可垄断性），是这种无劳动价值的自然物被当做有劳动价值之物进行交换从而出现价格的物质基础；另一方面，土地的非全社会所有制（即土地私有制以及土地的社会主义公有制）和商品经济的存在，则是其社会经济基础。在这里，关键是后者而不是前者。马克思精辟地指出，地租来自社会（经济）关系而非来自土壤。同理，土地资源的价格，当然也是来自社会（经济）关系而非来自作为自然物的土地。正是社会经济关系使得土地这种没有价值的东西在形式上可以有价格，即虚幻形式的价格。⁽¹⁰⁾由于凭借对土地资源所有权的垄断而获得的地租被称为“真正的地租”，这种地价也可相应地被称为“真正的地价”。简言之，以虚幻的价格形式出现的真正的地价，这就是土地资源的价值表现形式之一。

这种土地资源的价格具有什么特征呢？马克思指出，土地价格并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。⁽¹¹⁾这种意义上的地价，正是土地资源的价格。因为，土地资源本身是没有价值的，对土地资源的购买，自然就只能是对它所提供的地租的购买。而这一购买，就是对土地所有权的购买。

既然地租区分为绝对地租和级差地租，那么，其资本化所形成的地价就不妨相应地称之为绝对地价和级差地价。这些与不同的地租相对应的诸地价，不仅其数量是由相应的地租量所决定的，而且其性质也取决于相应的地租。例如，由于绝对地租是最差的土地所必须交纳的最低限度的地租，则绝对地价相应地就是购买这种土地资源所必须付出的最低限度的地价；同理，土地资源购买者也必须因土地资源的种种差别而付出相应的级差地价。这样，土地资源的总价格就等于绝对地价与级差地价之和。其中，绝对地价是土地资源价格的基础。对于城市土地来说，因土地位置而形成的级差地价则是其最重要的组成部分。从城市边缘到市中心，这种级差地价会逐步递增。诸如此类的特征，都是由相应的地租所赋予的。总之，只要掌握了真正的地租的种种特征，就会相应地掌握由它所决定的土地资源的真正的地价的种种特征。

进一步，再考察土地资产的价格。

由于土地资产的价值是由凝结在其中的社会必要劳动量决定的，所以它的价格在本质上不同于土地资源的价格。土地资产的价格，是土地资产的劳动价值的货币表现。它不是虚幻的价格形式，与任何其他固定资产的价值和价格在本质上都是完全相同的。那么，它的理论价格就应当是生产价格加平均利润，这也同其他商品的价格并无任何区别。而且，从理论上来看，土地资产价格的制定，并不存在严重困难。

把以上所说的土地资源价格和土地资产价格结合起来，就会得到完整的土地价格。人们会发现，土地价格同一般商品的价格相比较，具有自己的特点。

第一，土地价格的二元性，即由本质上不同的土地资源的虚幻价格和土地资产的真实价格所组成。二者对地价的作用是不同的。在土地供过于求的地方或时候，土地资源的价格就会很低甚至会等于零。此时，土地的总价格主要或完全取决于土地资产的价格。反之，在土地供不应求的地方或时候，则土地的总价格必然主要取决于土地资源的价格，从而使得在量上相对固定的土地资产的价格失去其重要性，有时甚至会变得无足轻重。

第二，城市土地价格呈现不断上升的总趋势。由于城市土地的经济供给具有明显的稀缺性，从而使得地价在波浪起伏的变动中呈现出不断上升的总趋势。在这种趋势中，起主导作用甚至起决定性作用的是土地资源价格。

第三，土地价格所代表的资金的现实性。尽管土地价值、价格具有二元性。但对于土地所有者及土地购买者而言，整个土地价格所代表的资金却是实实在在的。这就是说，一块土地的现实价格，等于该地块所有者因拥有土地而拥有的相应数量的资金，也等于土地购买者为购买该地块应付出的资金。就资金占用而言，投资于土地与投资于其他固定资产，毫无二致。

进一步看，土地价格尽管有种种特点，但它的作用却与一般商品的价格相似。（1）土地价格具有表价作用，即它具有代表一定价值的固定资产的作用；（2）土地价格具有核算作用，即在核算企业的固定资金占用量和资金占用效果方面，土地价格都会具有一般固定资产价格所具有的同样作用；（3）反映和检验作用，如反映土地的优劣、收益水平、供求状况，检验土地利用是否合理、土地投资对地价的影响等；（4）调节和分配作用，如调节资金的投向、土地交易、土地税收、用地结构以及影响国民收入的分配和再分配等。

土地价值、价格的基本理论已如上述。如何根据这些基本理论来考察、分析土地价格的估算问题呢？

估算土地价格的基本要求应是，不仅符合地价这一经济范畴的本质，而且在量上力求准确。换言之，估算土地价格，无论是方法的确定、要素的设置及其数值的确定，都应是有根据的，而不应是随意的。

估算地价的基本方法之一是地租资本化法。采用此法的基本思路是，从本质上来看，地价并不是购买土地的价格，而是购买土地所提供的地租的价格。按照地租资本化法求得地价，就意味着土地所有者通过地租能够取得相当于一定利率的利息收入。地租与地价所受的影响相同，二者之间具有一致性，二者之间的函数关系清晰、明确。因此，按此法求地价，必然符合地价这一经济范畴的本质。

进一步则要求地价量值的准确。其关键在于地租和利率数值的正确确定。目前在我国采用的较有效的方法是，通过回归法从企业总利润中剔除投入资金和投入劳动所取得的利润，所余部分即是土地纯收入即地租。⁽¹²⁾为进一步确定，可根据预计的地租增长状况，求得地价。⁽¹³⁾至于地租资本化利率，也有高低之分。一般而言，风险性较大的土地开发或经营，地价应较低，故地租资本化利率应较高，即按照风险可能性在普通利率基础上增加一定幅度；反之，则地价应较高而利率应较低，即按照土地纯收入的可靠性及增长的可能性，在普通利率的基础上，降低一定幅度。考虑到后一种情况往往是更为普遍的，所以地租资本化的利率，通常是低于普通利率的。⁽¹⁴⁾

从理论上来说，土地价格应当是土地资源价格与土地资产价格之和。其中，土地资源价格，是真正的地租的资本化，即真正的地租除以利率。土地资产的价格则为土地资产的成本价格加上平均利润。但是，由于真正的地租以外的租金“和真正的地租一样，对土地的价格，也有决定的作用”⁽¹⁵⁾。因此，在实际生活中，当存在着实际的地租（含真正的地租和租金）时，即可通过它的资本化而求得整个地价。

求地价的另一方法是成本法。它的基本思路是，不论土地价格多么特殊，与普通商品的定价原则和方法有多大差异，在取得土地所有权和对土地进行开发的过程中所耗费的投资、借款利息等，在原则上都应通过地价得到补偿，而且还要获得投资利润。这样，便可设计出按成本法计算地价的公式：

P_d＝（P_r＋I）×［（1＋r ₁）ⁿ＋（1＋r ₂）ⁿ］－（P_r＋I）

式中：P_d为熟地价（即已开发土地的价格）；P_r为生地价；I为土地开发费用；（1＋r ₁）n为土地开发借款的复利本利和系

数；（1＋r ₂）n为土地开发公司投资的复利本利和系数。

严格说来，上式中的P_r和I，都应当是受到社会承认的，而不是土地开发公司任意确定的。

应当指出，按照上述成本法所求出的熟地价，是不完整的非农熟地价。因为，其中的生地价是由土地征收费、耕地占用税、新菜地基金、土地垦复基金等组成的，即农地变为非农地的全部耗费。假定上述耗费等于完全的农地价格加上必要的耗费，在理论上也只是大体上相当于熟地价中所包含的农地的完整地价（即土地资源价格加土地资产价格）；而其中的土地开发费用（即大体上相当于“七通一平”的费用），只相当于非农土地资产的价格。但是，农地转为非农地之后，地租额必须大大高于非农地，从而土地资源价格（“真正的地价”）大大高于农地。因此，按上述公式求出的熟地价的不完整之处，正是缺少非农资源价格大于农地资源价格的部分。

然而，无论如何，土地的成本法价格，至少是非农熟地价格的最低界限。如前所述，当非农地供求关系宽松时，土地资源价格就比较低，土地资产价格在整个地价中起主导作用。这时，成本法价格会比较接近实际的价格。否则，就需要以成本法价格为基础上调一定的幅度。

计算土地价格的剩余法，也具有独特的意义。此法的基本思路是把土地价格从整个不动产价格中分离出来。众所周知的香港剩余法地价公式为：

地价＝楼价－建筑费－专业人士费用

－利息－开发商利润

式中：楼价为不动产（房地产）售价或估价；建筑费为房屋建筑费；专业人士费用为向建筑师、工程师、测量师提供的报

酬，一般相当于建筑费的60%；利息为借款应付利息，约等于建筑费的80%；开发商利润为房地产开发商的经营利润，约占总成本（包括建筑费、专业人士费用和利息）的15%～20%。

剩余法是在存在不动产市场的条件下，从比较容易取得的不动产价格中剥离出土地价格。这是一种比较现实的方法。采用此法，不仅可揭露被房价掩盖的地价的真面目，而且可印证土地价格与土地附着物价格的可分性。显然，对剩余法的意义不可低估。

【注释】

(1)原载中国土地学会土地经济分会等编：《中国土地经济问题研究》，北京，知识出版社，1992，有所改动。由于阐述的角度不同，本文略去了“土地财产”问题。

(2)周诚主编：《土地经济学》，18页，北京，农业出版社，1989。

(3)《马克思恩格斯全集》，第25卷，698页，北京，人民出版社，1974。

(4)参见周诚：《城市土地资源和土地资产：若干理论和政策问题》，载《城市科学研究》，1989（4）。

(5)参见周诚主编：《土地经济学》，274～275页，北京，农业出版社，1989。

(6)于永璋：《城市土地收益场理论》，载《中国房地产》，1991（8）。于文很有创见，具有启迪性。但本文不用“收益”而用“效益”，是考虑到土地投资具有社会、经济、生态三方面的效益，而不仅限于经济收益。而且，这三方面的效益，有时并不是完全一致的，三者都有正负之分。

(7)土地资产效益的强度是距离的函数，若以辐射强度为值域，以距离为定义域，则定义域为（0，a），a为有限的正数。

(8)参见周诚：《论我国城市土地的有偿使用》，载《中国人民大学学报》，1998（3）。

(9)参见周诚：《略论区别土地资源价格和土地资产价格》，见《地价理论与土地估价方法》，27～28页，南京，江苏人民出版社，1990。

(10)参见《马克思恩格斯选集》，第1卷，153页，北京，人民出版社，1972；《马克思恩格斯全集》，第23卷，121页，北京，人民出版社，1972。

(11)参见《马克思恩格斯全集》，第25卷，703～704页。

(12)参见洪亚敏：《级差土地与土地级差收益》，见《地价理论与土地估计方法》，南京，江苏人民出版社，1990。

(13)若地租逐年按等差级数递增，则地价计算公式为P＝a／r＋i／r ²，其中i为地租的年增量；若地租逐年按等比级数递增，则地价计算公式为：P＝a／（r－r′），其中r′为地租每年增加的百分比。

(14)参见《马克思恩格斯全集》，第25卷，703～709页。

(15)同上书，705页。