《周诚自选集》：土地二元论纲及并存论

土地二元论纲⁽¹⁾

本文所说的“土地二元论”，是指关于土地、地租、地价的二元性的论述。其基本目的在于从经济学的角度，揭示作为特殊商品的土地的特殊属性及其相关的范畴、理论等。

一、从土地的定义谈起

土地的二元性问题，首先涉及土地的定义。作为客观物体的土地，可分为两大类，其一是自然物体，其二是自然物体与人工物体的复合体。

对于作为自然物体的土地可给出如下定义：土地是由自然界形成的，处于陆地表面上下一定幅度三维空间之内的，以土壤、水、空气、生物、沙砾、岩石、矿藏等为物质内容的，具有不同地貌、水文、气候状态，相对稳定但处于不断变化之中的自然综合体。这一定义从成因、空间范围、物质内容、存在状态等四个方面给出了约束条件，从而对土地这一自然综合体作了严格的界定。它可简化为：土地是以陆地的三维空间为范围的自然综合体，其核心是“空间”。

马克思认为：“经济学上所说的土地是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象”⁽²⁾。这一定义从经济学的角度把土地视为自然界所提供的劳动对象，但“劳动对象”无非是对作为自然综合体的土地的经济学称谓。马歇尔把土地定义为一切自然物和自然力量之和，其用意在于强调土地的客观性。

对于作为自然物体与人工物体的复合体的土地，可给出如下定义：即它是对于作为自然综合体的土地进行人工改良后所形成的自然—经济综合体。这就是具有二元性的土地。

土地由自然综合体到自然—经济综合体的变化，使得以土地作为物质载体的土地使用价值、土地价值、土地产权、地租、地价等经济学范畴及相关理论必然发生相应的变化。

二、土地二元构成论

作为自然—经济综合体的土地，其构成是二元的，即由作为自然物的土地物质和作为人工物的土地资本所组成。从笔者所读过的文献来看，是马克思首先提出“把土地物质和土地资本区别开来”⁽³⁾这一论点的，并对土地物质和土地资本这两个范畴进行了相当广泛而深刻的论述。

目前我国学术界对此有不同看法，大体可归纳为三种：

其一，无关论。认为土地物质与土地资本是互不相干的。土地物质即土地，是自然产物；土地资本即资本，并非土地的组成部分。其代表性论述可摘引两段如下：“无论什么土地都是自然产物，不是也不可能是劳动生产物。”“人们在原有土地的自然形体上进行种种劳动，只能是优化土地的自然性质……人们为此而付出种种具体劳动，还原为一般人类劳动，并非凝结为土地的价值，而是附着在土地的价值上，不是土地本身的价值。”⁽⁴⁾“必须区分土地与土地资本。土地是自然资源……土地资本……属于资本范畴，而不属于作为自然物质的土地范围。”⁽⁵⁾

其二，合一论。认为凡是已利用的土地都已由土地物质变为土地资本，即土地物质与土地资本已合二为一。其具体提法为：“一切在用的土地，都是已变为土地资本的土地。”⁽⁶⁾“经过劳动成为生产资料的已利用土地都是土地资本。”⁽⁷⁾

其三，并存论即二元论。认为土地物质是自然产物，土地资本是劳动产物，二者有机结合，同时并存于已开发的土地之中，形成统一的、整体的土地。

如何理解土地构成，涉及如何理解马克思的下面一段话：“正如所有其他生产工具一样，土地资本是可以增多的。我们不能在它的物质成分上……添加任何东西，但是我们可以增加作为生产工具的土地。人们只要对已经变成生产资料的土地进行新的投资，也就是在不增加土地的物质即土地面积的情况下增加土地资本。”⁽⁸⁾有人认为，“作为生产工具的土地”、“变成生产资料的土地”就是指土地资本，笔者则认为它是指包括土地物质和土地资本在内的土地整体。因为，土地整体中的土地物质即土地面积是无法增加的，但其中的土地资本却是能够增加的；而作为土地整体组成部分的土地资本的增加，当然就意味着土地整体的增加。

笔者对于土地二元构成论的基本观点可概括如下：

1．未经人类勘测、考察、开发、利用的土地即未投入过人类劳动的土地是纯自然土地即土地物质，为大自然所创造；已经投入过人类劳动的土地，是在纯自然土地之中增加了新的组成部分——土地资本即人工土地。时至今日，仍然以纯自然面貌存在的土地，已是罕见的了。

2．土地物质和土地资本组成为统一的土地整体。其中，土地物质是基础、是母体，土地资本是在此基础上的附加。

3．土地物质的量是固定的，土地资本的量是可增可减的。

4．无论土地物质与土地资本在物质形态上是否可分割，都既可从经济上对二者进行单独的分析，又可进行综合的分析。

5．土地物质往往都在不同程度上具有使用价值，但不含劳动价值；土地资本则既具有使用价值又含劳动价值。土地的使用价值与劳动价值属于不同的范畴。

6．土地使用价值和劳动价值可衍生出土地的生态价值、经济价值等范畴。土地的生态价值即土地在生态系统中的作用，是土地使用价值的表现形式之一；土地的经济价值则是土地的使用价值、劳动价值在经济上的综合反映。例如，开发土地投入生产，凡成本低、产量高、收益高，就意味着经济价值高，反之则低。

7．具有使用价值的土地物质，其所有者必然要向其租用者、购买者索取地租、地价；具有使用价值和劳动价值的土地资本，其所有者也必然向其租用者、购买者索取地租、地价。然而，土地物质的租价与土地资本的租价，在本质上是不同的，不可混为一谈。

笔者对于不同观点的主要看法有以下几点。

1．若认为土地物质与土地资本是互不相干的，就必然无法分析二者的辩证统一关系。何况，在某些情况下，二者在形体上也是紧密结合着的（如土地平整、土壤改良、修建道路等等），对此视而不见是不现实的。

2．若认为土地一旦被人们利用之后即由土地物质变为土地资本，就必然无法回答真正的地租是否还存在这一原则性问题。有人认为，在地租理论中，凡是无所费于土地所有者的土地就是作为自然物的土地即土地物质。这种看法显然是把人与人之间的关系与人与物之间的关系混淆了。而且，也无法回答这一问题：当土地所有者投资形成土地资本时，土地物质是否消失或变质了？从而，真正的地租是否还存在？

3．若认为无论其所凝结的人类劳动量的多寡，只要两块土地具有同样的使用价值，从而具有同等价格，也就具有同等“社会价值”，则是把使用价值与劳动价值、价格与价值的关系搞混了。

三、地租二元构成论

与土地的二元构成相对应，自然存在着地租的二元构成，即地租整体是由土地物质所要求的真正的地租和土地资本所要求的租金性地租所构成的。因而，具有二元构成的地租是广义的地租。正如马克思所说：“租地农场主为了获得经营土地的许可而以租金形式支付给土地所有者的一切，实际上都表现为地租。”⁽⁹⁾土地资本所要求的地租又可区别为“本身土地资本地租”和“外部辐射性地租”。下面分别考察三种不同形式的地租：

1．真正的地租。真正的地租是由对土地物质所有权的垄断所决定的，与土地资本是完全无关的。它由绝对地租和级差地租Ⅰ所构成。此二者的共同点是，都与对土地的投资无关。二者的区别在于：绝对地租是条件最差的土地所必须交纳的最低限度的地租；级差地租Ⅰ则是土质和位置较优的土地所必须交纳的高于绝对地租的、有差别的地租。

单位面积土地上的真正的地租量取决于：（1）单位面积土地上实际或预期的超额利润量（其中应剔除非土地投资所形成的超额利润）。（2）土地供求平衡度，即真正的地租量与土地供求平衡的程度成正相关。

2．本身土地资本地租。本身土地资本地租是指直接投资于本宗土地而产生的地租。其本质可从以下两个不同的角度来理解：（1）这种租金性的地租，相当于对土地资本的补偿，与房租相类似。简言之，这部分地租是“土地资本租金”。（2）向土地投资，实行集约经营，会取得较高的经济效益及较多的超额利润，意味着会产生不同于绝对地租和级差地租Ⅰ的级差地租Ⅱ。简言之，这部分地租是“投资超额利润”。马克思指出：“……土地在投资以后会提供地租……是因为这种投资已经使土地变成一个比以前有更高生产率的投资场所。……一块已经具有这种投资的土地所提供的地租（它在这种情况下提供的利息）也是级差地租”⁽¹⁰⁾。这段话表明，对土地投资所产生的地租，既可用投资利息的形式表达，又可用级差地租的形式表达。

对土地本身资本地租的不同解释，尽管具有投资补偿的共性，但落实在地租量上却会有所不同：

（1）作为“土地资本租金”的地租，其性质既然与房租相类似，其理论上的构成就必然包括土地资本折旧费、维修费、管理费、投资利息、租赁经营利润等项，其简化的内容为“土地资本折旧费＋投资平均利润”（甚至有时可仅以“土地资本利息”作为替代）。但是，这项租金总是以土地资本总额为基础的一定份额。

（2）作为“投资超额利润”的级差地租Ⅱ却不是以土地资本总额为基础的一定份额。这是由于：在单位面积土地上进行投资，随着投资量的增加，其边际收益与总收益都是按“递增—不变—递减”曲线变动的。

然而，土地投资所形成的地租量，归根结底取决于该投资所带来的实际或预期超额利润额。而且这一地租量也不可避免地要受土地供求状况的影响，而土地供求状况归根结底要受利用土地的投资收益的制约。

马克思还指出：“一旦投入的资本分期偿还，这种化为利息的地租也就会变成纯粹的级差地租。否则，同一个资本就必然要作为双重的资本而存在了。”⁽¹¹⁾这段话明确地指出，投入土地的资本最终会分期偿还殆尽，但此后作为土地资本的实物仍然存在并发挥作用时，则它实质上是在提供级差地租Ⅰ。

3．外部辐射地租。本文所说的外部辐射地租是指，宗地以外的一切单体和群体基本建设（如道路、商场、剧院、公园、工厂、住宅等），都会对宗地产生辐射作用，使宗地的外部环境产生积极或消极的变化，从而使宗地可能获得的超额利润增加或减少，即产生或正或负的外部辐射地租。

从本质上来看，这种辐射是辐射源（宗地以外的基本建设）产生的或正或负的外部效应（相邻效应），使受辐射宗地无偿受益或无辜受害，但并不意味着辐射源本身价值或价格的增减。这种辐射效应与规模效应、聚集效应、结构效应等效应相类似，均属乘数效应。产生这一类效应，意味着等量劳动耗费所创造的价值不变，但又由于发挥作用的条件不同而导致经济效益有所提高或降低。

从分析地租的角度来看，之所以称它为外部辐射地租，是因为它来源于投资，而且与对宗地直接投资的作用相似，故本质上属于级差地租Ⅱ的范畴。在对土地进行估价时，国内外都很重视外部辐射效应。本身土地资本地租与外部辐射地租的共同点是，二者都来自投资，因而都属于级差地租Ⅱ。若加以具体区分，则前者可称为级差地租Ⅱa，后者可称为级差地租Ⅱb。

应当指出，土地物质所要求的真正的地租和土地资本所要求的投资补偿，其根本性质是不同的，不过，这并不意味着二者不可相加而形成地租整体。

四、地价二元构成论

土地、地租的二元构成，必然带来地价的二元构成，即地价由土地物质价格和土地资本价格所构成。(www.xing528.com)

1．土地物质价格。土地物质价格是由对土地所有权的垄断所决定的真正的地租的资本化，故可称之为真正的地价，而且与绝对地租和级差地租相对应，由绝对地价和级差地价Ⅰ所构成。

就市地而言，绝对地价是最差的市地所要求的最低限度的地价，其量只能由最差市地所提供的最低收益来决定。级差地价Ⅰ的量则由较好市地所提供的超额利润来决定。影响级差地价Ⅰ的因素包括位置因素、行业因素、供求因素等。前两者是决定级差地价Ⅰ的差额因素，后者则是土地是否会投入市场以及在何种价位上实现其价格的关键性因素。当土地供不应求时，地价必然处于高位，反之则处于低位。

根据以上论述，可列出土地物质价格理论公式如下：

J_dw＝J_dj［1+(1+r）ⁿu］d/s

式中：J _dw为土地物质价格；J _dj为绝对地价；r为相邻土地级差地价的差幅；n为土地级别数；u为土地用途差价系数；d／s为土地供求平衡度系数。

在上式中，J_dj（1＋r）ⁿ为不考虑土地用途和供求状况时的基础级差地价。当供求平衡时，d／s＝1；当供不应求时，d／s＞1；当供过于求时，d／s＜1。实际上，由于市场具有“惯性”，在其他条件不变时，地价的升降幅度都会是供求平衡度的乘数。

2．土地资本价格。与地租相对应，土地资本价格为级差地价Ⅱ，由本身土地资本价格和外部辐射价格所组成。

本身土地资本价格，其构成的理论公式如下：

J_dz＝J _j·K _x·K_m＋J _x－J _f

式中：J _dz为本身土地资本价格；J _j为本身土地资本积累价格，即过去历次投资所形成价格的积累；K _x为贬值系数，即因社会劳动生产率提高而使已形成的土地资本贬值后相当于原值的比例；K_m为磨损系数，即土地资本磨损（含物质磨损、精神磨损、环境磨损）后的余额相当于原价格的比例；J_x为最近一次或几次形成的土地资本，假定其并未发生贬值与磨损；J _f为负价格，被拆除土地资本的价格及拆除费用。

外部辐射价格，其构成的理论公式如下：

J_dx＝∑Z_i＋∑F_i

式中：∑Z_i为外部辐射正地价之和；∑F_i为外部辐射负地价之和。

由于一宗地的外部辐射源往往有多个，且有的形成正地价，有的形成负地价，则一宗地的外部辐射地价必然是它们的代数和。

3．土地整体价格。土地整体价格系土地物质价格与土地资本价格之和。现以新开发非农用地为例，列出其简化整体价格的理论公式如下：

J_dx＝F_z＋F_k＋J_w＋J_s

式中，J_dx为新开发非农地整体价格；F_z为征地费用，可视为农地价格；F_k为将农地开发为建设用地的费用，可视为非农用地本身土地资本价格；J _w为非农用地的土地物质价格，即“农转非”后由土地的位置、用途所决定的级差地价Ⅰ；J_s为外部辐射地价。

4．地价的实现。当地价估定之后，并非整个地价及其组成部分均可如数实现。影响地价实现状况的基本因素是土地供求状况，即土地供求平衡时可原额实现，供过于求时欠额实现，而供不应求时则超额实现。从经济核算的角度来看，对土地投入了费用自然要求在实现地价时收回并取得相应的利润。而当地价欠额实现时，则按土地成本性价格发生的顺序（即征地费、土地开发费等等）逐项抵补，就是顺理成章的。

地价的实现机制，要求人们要善于审时度势，合理地确定土地开发量、投资量和土地投放量，以便在节约土地和投资的条件下，取得较高的土地收益。

五、结束语

本项研究属于土地经济学的基础理论领域，但愿它对于政治经济学、土地经济学以及土地估价学的相关部分的接轨，有所裨益。

此问题的核心是土地构成。若土地二元构成论得以成立，则地租、地价二元构成的问题便迎刃而解了。其关键在于确认已开发的土地具有二元性，而并非单纯的土地资本。

地租、地价中的外部辐射问题，也是值得认真关注的。如果抛弃这一观察视角，则一些现实问题很难从理论上得到妥善解决。

【参考文献】

1．马克思恩格斯全集．第25卷．北京：人民出版社，1974

2．刘书楷．马克思劳动价值观与西方非劳动价值观土地价值与价格理论．中国土地科学，1995（6）

3．高映轸．土地商品化的理论出路．中国房地产，1995（8）

4．王万茂，高波．试论土地价值．不动产纵横，1993（1）

5．雷仲篪．土地的“全商品论”．中国房地产金融发展问题研究．北京：经济管理出版社，1995

6．李秉濬．土地经济理论的核心是地租理论．中国土地科学，1995 （6）

【注释】

(1)本文原载南京地政研究所编：《中国土地问题研究》，合肥，中国科技大学出版社，1998。有所修改。本项研究的前期成果主要是：《土地价值论》，载《中国土地科学》，1992（2）；《土地增值及其政策取向》，载《经济研究》，1994（1）；《土地价值续论》，载《不动产纵横》，1996（1）；《正确理解马克思关于土地构成的观点》，载《中国土地科学》，1996（4）。本文之所以称作“论纲”，是由于在表达上力求简明，节约篇幅。

(2)《马克思恩格斯全集》，第23卷，668页，北京，人民出版社，1972。

(3)《马克思恩格斯全集》，第25卷，698页，北京，人民出版社，1974。

(4)《中国土地科学》，1995（3）。

(5)《不动产纵横》，50～51页，1995（4）。

(6)《中国房地产》，16页，1996（10）。

(7)《不动产纵横》，5页，1996（2）。

(8)《马克思恩格斯全集》，第4卷，189页，北京，人民出版社，1958。

(9)《马克思恩格斯全集》，第25卷，704页。

(10)同上书，841页。

(11)同上书，841页。