审查签约资格，房屋选购指南

3.1.4　审查签约资格

签订购房合同时，首先要弄清楚“合同主体资格”。根据法律规定，签订房地产买卖（预售）合同，卖方必须是产权单位或个人。不具备主体资格的签约无效，合同主体不相符的签约也无效。一般来说，具备签约资格的主体有两种：

1）开发商

大部分购房合同都是由开发商签署的。开发商是楼盘的开发者，也是楼盘的大产权人，是具有“合同主体资格”的。与开发商签约时，有如下注意事项：

①查验开发商的营业执照正本，看其营业执照号、企业资质号和法人代表是否真实。

②对于期房，应查验购房合同上的“出卖人”与《商品房预售许可证》上的销售单位是否一致，《商品房预售许可证》上的销售单位就是该楼盘的开发商；对于现房，应查验购房合同的“出卖人”与《房屋所有权证》上记载的所有人是否一致。

③查验购房合同上的“出卖人”与《国有土地使用权证》上记载的土地使用权人是否一致。

④签合同时，购房者应注意对方是开发商的总公司还是分公司。对于分公司，必须有总公司正式的书面法定代表人签字的委托文件，否则就无权销售，无权签订合同。

⑤在签订合同前，购房者还应注意审查开发商的各种文件。如果在签订《认购书》之前已经详细审查过，那就不必再做审查了。

购房者还应注意查看签约人是否具备签字资格。根据规定，购房合同的签字必须是该公司的法定代理人，如果是其他人签字，则必须同时附上该公司法定代表人授予签约权的正式书面委托。(www.xing528.com)

如果合同中开发商签章处没有法人代表签章或者委托负责人签章，今后履行合同时也存在纠纷的可能。

2）代理商

在商品房销售过程中，不少开发商都是委托房地产销售代理公司代销楼盘，甚至有些开发商还会委托代理公司签订合同。对此，购房者应格外小心。一般来说，应注意以下几点：

①依据《合同法》第九条的相关规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。如果是和房屋中介代理机构签订合同，房屋中介代理机构应向客户出示正式委托的文件，购房者应看清其中的委托权限范围，并要求将授权书作为合同的附件。

②该代理公司必须具有房地产管理部门颁发的《资质证书》和工商行政管理部门颁发的《经纪人证书》。

③该代理公司必须具有工商行政部门颁发的《营业执照》，执照的营业范围内必须有代理营销房屋的项目。

④签订合同时，“出卖人”必须为开发商，开发商签章处应有合法项目开发商的印章，而代理商、中介机构只能在“代理人”处签章。

⑤为了避免房地产销售代理公司骗取购房款潜逃，购房者在交款时一定要索取由开发商签字盖章的收款凭证，以免款项被代理公司“私吞”。