房屋选购指南：购房合同补充条款

3.1.3　怎样签订购房合同中的补充条款

签订补充条款时，应考虑以下几个方面的问题：

①应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里。如果开发商拒绝，就说明他不敢保证或者根本不能实现。这时就要考虑，如果广告中吸引你的承诺无法实现，你是否还愿意买这套房子。

②必须在补充协议中约定产权证取得的最后期限，并且注明如果购房者到期仍得不到产权证，就有权退房及索取赔偿。这是为了防止在支付完房款后很长一段时间内都拿不到产权证的情况出现。

③要明确如果按揭办不下来，责任应当怎样划分。按揭办不下来的原因比较复杂，不能一概而论地追究某一方的责任。因此，在付款方式的附件中就需要写明：如果购房者无法获得银行的按揭贷款，责任应当由买、卖双方承担。但现实中，开发商往往在这方面大做手脚，合同中写着：购房者无法获得银行按揭贷款，应当在接到通知后的几天内付清余款。而购房者往往因为粗心而忽略这一点，造成不必要的损失。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》或《补充协议》时，应当要明确约定：“如购房人的贷款申请未获得银行批准，购房人有权同开发商协商，采取买受人可承受的其他付款方式支付房款，或选择退房。当买受人因此退房，出卖人应将购房人已付房款全额返还。”

④明确公摊建筑面积。目前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分摊问题，为了更好地保护自己的权益，购房者在签订购房合同时一定要与开发商约定清楚，确定公摊面积的数字，此外，还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置，并将其写在《补充协议》中。

⑤明确装修标准。目前，房地产开发商纷纷打出粗装修和精装修的广告，但没有写明粗装修或精装修的标准。这时，就必须在合同中明确装修标准，最好细致到材料的名称和室内设施的牌子，否则就会出现以次充好的情况。

⑥明确违约责任。应当在《商品房买卖合同》或《补充协议》中写明，如果开发商在交付房屋时，交付的房屋达不到《商品房买卖合同》或《补充协议》的约定标准，购房者有权拒绝收房，并且由开发商支付一定数额或比例的违约金，或协商解决相关事宜。如果无法达成共识，购房者有权退房。(www.xing528.com)

⑦明确退房责任。必须写明由于开发商原因导致的退房，开发商应在确定的日期内退还购房款，并按一定的计算方法支付给购房者赔偿金（包括银行利息、罚金）。

⑧关于商品房交付时的约定。房屋交付时，开发商应向购房者提交房屋入住通知、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、实测面积、钥匙、收条，而这些都需要在《补充协议》中写明，以免事后出现纠纷。

⑨明确房屋质量。应在《补充协议》中写明房屋质量的具体内容。比如：墙体平直的标准、房间的防水标准（顶棚无水渍，厨房及厕所防水良好，管线与地板结合处无漏水、渗水现象等）、表面裂缝标准（内部无任何裂缝，墙壁表面平整）、管线安装与室内表面的平整标准、所用的建筑材料应达到国家强制性标准等。

⑩明确收房入住时需交的费用。购房者入住时，还需要缴纳一部分费用，其中包括物业管理费、煤气开栓费、需要装修还要交装修保证金等，如果购房者没有记录清楚，很可能被开发商以其他名目索要其他费用。

明确配套设施。房屋的配套设施（包括水电气、有线电视、电话、信报箱、宽带网络等）是入住时就必须用到的，因此，在房屋交付的同时就应当具备这些条件。但是，有时其中的部分设施却没能达到使用的要求，现行法律中也没有明确违约责任应当由谁承担，因此，为了避免日后的纠纷，应将相关条款写在《补充协议》中。

明确物业管理。为保证自己入住后的权益，购房者应在《补充协议》中约定物业管理的有关情况，包括物业权利的限制、物业管理费、环境卫生、保安、绿化等。

总之，购房者应当时刻谨慎、小心，牢记“花时间打官司不如花时间签合同”的忠告，在签订《商品房买卖合同》或《补充协议》时，最大限度地保护自身权益。其实，聘请一位律师帮你办理相关事情是最便捷安全的，因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付部分费用，但却可以降低购房风险。