房屋选购指南：签订认购书方法

3.1.1　怎样签订房屋认购书

《商品房预售合同》是正式购房合同，而在签订之前，开发商往往要求签一份《房屋认购协议书》，交付一部分定金。千万不要以为房屋认购协议书只是类似于正式合同的草稿，就胡乱签署，其实它不仅仅起到确定买卖双方意向的作用，还具有一定的法律效力，对双方均有约束力，不能随便违约。因此，在签订前一定要慎重地对待每一项条款。

1）认购书不是必须的

现有的法律、地方性法规中没有关于“认购书”的法律概念，也就没有买房前应当签订“认购书”的法律规定。《商品房销售管理办法》规定：“商品房销售时，房地产开发企业和受买人应当订立书面商品房买卖合同。”并没有规定签订认购书是买卖商品房的必须程序，其他法律和行政法规中对此也没有强制性规定。因此，签订“认购书”并非买房的必经程序。从法律上讲，认购书并不是购房的必要步骤，合同也不是认购的结果。买方只是通过认购书表明自己认购的意愿，而不保证无论出现何种情况都必须签订合同。

2）认购书的法律效力

虽然签订认购书并不是法律规定的必须程序，认购书也不同于预售合同、买卖合同，没有详尽的条款，仅仅确定买卖双方的意向，但这不意味着认购书就没有法律效力。

根据合同法有关规定：“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前，又订立《意向书》《预订书》等的，如系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《意向书》《预订书》等对双方均有约束力。”

在房地产交易实践中，通常认为“认购书”是具有意向性质的法律文件。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

3）认购书的主要内容

认购书没有固定的格式，各个开发商制作的认购书都有所差别。有些开发商甚至没有认购书，而是以定金收据作为凭证。一般来说，认购书的主要内容应包括：

①买卖双方当事人的基本情况；(www.xing528.com)

②认购房屋的基本情况（房屋位置、面积等）；

③房屋的价款；

④付款方式；

⑤认购条款等内容。

具备上述内容及形式后，尤其是“认购书”中约定了双方的具体权利和义务后，一般来说，认购书就其表述的内容便具有了一定的约束力，并具备了相应的法律效力。

在签订完商品认购书之后，开发商还会给购房者一份“签约须知”，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、有关贷款凭证的说明、交纳有关税费的说明等，以保证签约的顺利进行。

4）注意“定金”和“订金”的区别

在签订房屋认购书时，要特别注意“定金”和“订金”的区别。在法律上，“定金”对合同的成立、履行起到了担保作用，如果购房者毁约就无权要回，而开发商不履行约定，就必须双倍返还。“订金”则不起这种担保作用，无论哪方毁约，都可以返还而不承担其他责任。

其实签与不签《房屋认购书》取决于购房者和房地产开发商的商谈。定金的额度也没有特别的限制，一般在5 000～10 000元。这笔款项在正式签订《商品房预售合同》时一般要抵扣房价。但如果因为某些超出《房屋认购协议书》约定的《商品房买卖合同》的条款而致双方不能达成一致，导致《商品房买卖合同》没有签订成功，就视为双方均没有违约行为，房地产开发商应当将定金如数返还给购房者。如果在约定时间签订合同时，开发商已经将认购书确认的商品房出售，则应当双倍返还定金，并且购房者无权要求开发商必须将房屋销售给购房者。如果卖方不具备商品房销售的权利（未取得预售许可证等），或在正式签约前，卖方私自改动认购书中的价格、面积、房号等而导致无法签约的，属于卖方违约，应双倍返还定金或退还预付款，并赔偿因此而带来的损失（主要为利息，如有约定按约定办理）。