如何选择房屋户型结构

2.4.1　户型结构的选择

1）户型的种类

目前，市场上常见的户型种类主要有平层户型、跃层户型、复式户型、错层户型等。购房者应根据不同户型类型的特点，结合自己的实际情况和喜好进行合理选择。

（1）平层户型

平层户型是最常见，也是最普通的。平层户型，简单地说，就是一套房屋内各个房间的楼板都位于同一水平面上，通常也被称为“无障碍户型”。其最大的缺点在于，室内空间缺乏变化，生活较为单调。

（2）跃层户型

跃层户型俗称“楼中楼”，是近年来推广的一种新颖户型形式。其特点是住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层分布，上下层之间的通道不通过公共楼梯，而采用户内独用的小楼梯连接。

跃层户型的内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，形成错落有致的空间感觉，颇受海外侨胞和中国港、澳、台地区同胞的欢迎。

跃层户型可以很好地将不同的功能区域分布在不同平面上，使得整套房屋动静分明，互不干扰。一般情况下，跃层户型的一层安排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。

当然，跃层户型也有其局限性，主要是由于一套房屋占据两个平面层，因此需要有专门的楼梯供上下楼之用。这样，房屋的室内面积就要多多少少被占用一些，造成面积的浪费。占地最小的直跑楼梯和旋转楼梯，一般要占用5 m²面积，而双跑楼梯则通常需要占用6 m²以上的面积。

（3）复式户型

复式户型是根据人体工学原理并考虑到住户生活活动频度的差异，对室内空间进行科学的平面和层次的分割。复式户型在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（普通住宅层高通常为2.8～3.0 m）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。

复式户型是利用不同层高的两部分结合成一套住宅，不仅通过地面的高差进行了功能分区，还分别赋予不同的空间以不同的比例尺寸，如加大起居室的层高以形成“厅”的效果。简单地讲，如果上下两层完全分隔，应成为跃层户型；如上下两层在同一空间内，即从下层居室可以看见上层墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式户型。

复式户型的户内设多处入墙式壁橱和楼梯，位于中间的楼板也是上层的地板。但两层合计的层高大大低于跃层式住宅。复式户型具备了既节省面积又实用的特点，特别适合两代同堂的大家庭居住，满足了隔代人的相对独立，又达到了互相照应的目的。

（4）错层户型

错层户型是指一套住宅地面不处于同一标高，但房间的层高是相同的。错层一般是公共开放的空间位于一个标高的平面上，如客厅、餐厅、厨房等；私密性较强的房间处于另一个平面，如卧室、书房等。两个部分之间通过台阶联系。

错层户型和复式户型的区别在于：复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼；而错层高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。复式一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致，而错层式住宅两个楼面并非垂直相叠，而是互以不等高形式错开。

错层有助于装修出风格和时尚，但由于过多地割裂了空间，在使用中不够方便，尤其是有老人和儿童的家庭，在购买错层时需要更多地考虑安全问题。此外，错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档住宅。错层户型的面积计算方法参考平面住宅面积来计算。

与平层户型相比，跃层、错层和复式户型的空间形式更为丰富，变化更为多样，并能融入更多的创意，充分体现人的个性。不过，这些户型的面积要比普通户型大，为了紧凑，台阶与楼梯的设计往往有些“局促”，对于普通工薪阶层以及有老人的家庭来说，需考虑其经济性与功能性。

此外，不同的户型其面积计算方法是不一样的。错层户型其实只占据一个楼面，自然是按一层面积计算；跃层户型由于占据两个楼面，应按两层计算建筑面积；复式户型的面积则应根据国家对楼层高度的标准来计算，一般而言，超过5 m就应按两层计算（其中一层的高度标准为2.8m，另一层超过2.2m的就要单独计算面积）。

2）如何选择户型结构

买房子，不仅位置地段重要，户型设计更是与家居舒适与否息息相关。好的户型会极大地便利住户的日常起居，那么如何选择户型呢？

（1）看客厅

毫无疑问，客厅的重要性居于首位，因为它是最主要的活动空间，是迎宾会客的最重要场所。一套好的户型，客厅应宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野。客厅最好是长方形的，其宽度不应小于3.3 m，深度和宽度比例最好不要大于2。

（2）看卧室

卧室对于整个户型的选择来说特别重要。主卧室最好朝向好，其面积应比其他房间大些，但也并非越大越好。一般来讲，以25～30 m²最合适。主卧室最好带一个专用卫生间，如果整户内仅有一个卫生间的话，那么卫生间应该设在主卧附近为佳。

（3）看厨房

厨房最好和餐厅紧邻，而且厨房外最好配有阳台，既可以通风又可以弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。如果不能做到，那厨房必须直接对外采光通风。

（4）看餐厅

餐厅和客厅最好相对独立，这样看起来既有关系又互相隔离开来。如果餐厅要独立设计，最好做成明餐厅。

（5）看卫生间

卫生间的好坏也体现着户型的优劣。在卫生间的设置上，如果是带浴缸的卫生间，那么卫生间的净宽度不得小于1.6 m；如果是淋浴式的卫生间，则净宽不得小于1.2 m。此外，如果卫生间直接对着起居室，则应在卫生间里设前室，将洗衣机放在前室内。最重要的是，卫生间的大小应与整栋户型的面积比例适宜。

（6）看储藏室

储藏室的选择可以不对外采光通风，并不是所有户型都配有储藏室。但现在对于面积标准较高的户型，设置有储藏室才算优秀。

（7）看玄关

玄关主要是用来增加住宅的私密性，用来换鞋、放包等，是不应缺少的空间。嵌入式衣帽间是今后住宅中体现生活水准的实用空间，家人或客人进入住宅后，可将外衣、书包等放入其中，使家里十分整洁。

（8）看阳台

近年来市场上有了“家政阳台”的称谓，主要是与“景观阳台”相对应。在设计上备有上水、地漏、电插座及晾衣架等，和设备间或厨房相连，避免洗衣晾衣弄湿卫生间的地面及穿厅过室不方便。

以上是好户型的标准，对于那些布局不合理的户型，购房者也应该有所了解：

①客厅左右都有通往卧室的门，家人出入卧室都必须经过客厅，这样的客厅毫无独立性可言。

②卫生间居中，不利于浊气散发。厕所居于住宅中部，厨卫相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等，污染了厨房卫生。

③厨房布局无流程考虑。比如，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，会把水淋得满地都是。

3）小户型的选择

由于房价一路高涨，以及近期房贷政策的收紧，使得小户型越来越受青睐。然而专家也提醒购房者，并不是所有小户型都值得购买，应按照个人的不同需求，从配套、房型以及未来的升值潜力等方面综合考虑，选择真正适合自己的小户型。

（1）要选择结构合理的小户型

小户型由于面积小，如果设计不合理，就会造成局促的感觉，其居住舒适性大打折扣。因此，在购买小户型时，最好选择独立功能的户型，厨房与卧室需要适当地隔开，明厨，且实用性要高。(www.xing528.com)

专家介绍，小户型的房型通常在以下三方面容易出现问题：

①过道面积过大或不合理。面积过大会造成浪费，而如果设计不合理，会影响到其他房间的使用。最常见的是走道设计在客厅中间，动静功能不分。

②区域划分不合理造成浪费。由于面积小，更要合理划分区域，这样既能达到合理利用空间的目的，又能使整个房间看起来有条有序。如果在户型设计时将房间分隔得不太合理，极易造成面积浪费，又使整个房间的布局看起来很零乱。比如，在本应为餐厅区的地方分割出一个储藏间，结果造成储藏间周围根本无法利用，又影响美观。

③房间面积比例不当。小户型面积受到一定的限制，不属于舒适性住宅，而是实用性住宅。所以，小户型每个房间的面积比例应该控制在一定的范围内，才能达到实用性目的。专家介绍，卧室的面积应控制在16 m²左右，卫生间在4～6 m²，厨房在5～6 m²，客厅在12 m²以上，这是比较合理的。

在选择紧邻外界公路或是正对小区主干道的楼栋时，要考虑到过往车辆带来的噪声及灯光会影响夜间休息。还要注意与之相邻的楼栋情况，尽量争取“阳光权”“观景权”和“隐私权”。

（2）要考虑小区周围的配套设施

专家建议应从以下几个方面进行考虑：

①从生活的便利性考虑。看看周围的超市、卖场、医院、学校、幼托、银行、餐饮、文娱等生活配套设施是否齐备。

②从交通情况考虑。小户型购房者拥有私家车的比例通常不高，更依赖公共交通出行，因此要考察项目周边现有公交路线等。

③从居住的环境考虑。以小户型为主的楼盘通常居住密度大，人员流动性高，未来物业管理难度大。因此，最好选择那些社区周围绿化状况良好、人文景观丰富、周边居民素质较高的楼盘。

④要从升值潜力考虑。有很多人购买小户型是为了过渡，几年后还会二次置业。因此应该挑选具有升值潜力或保值功能较强的区域，而那种周边同等类型项目扎堆、消费购买低、配套又不完善的区域，则尽量不要选择。

（3）公建性用地的小户型慎选

根据有关法规，目前我国土地出让类型分为居住用地、工业用地、科教文卫等福利性质用地、商业旅游娱乐用地、综合或其他用地和农民房用地六大类。其中，第一类就是人们常说的商品房用地，全国统一执行的土地使用年限为70年；第二、三、四、五类统称为公建性质用地，除第四类土地使用年限为40年外，其他三类均为50年。

土地属性属公建性质的小户型楼盘，土地使用年限要比普通住宅用地短，虽然最近出台的《物权法》第149条明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是对是否收取费用，以及收取多少，由谁来缴纳等内容都尚未明确规定。

除此之外，公建性质的小户型楼盘的房屋公摊面积比普通住宅更大，税费更高，居民无法享受普通住宅所享受的契税优惠，水电、物业费等使用成本也更高。其按揭贷款年限更短，通常只有6～10年，贷款首付比例也高达5成。更重要的是，无法办理住宅产权证，一般情况下不允许落户（迁户口）等。

4）布局合理的判别

住宅户型布局相当重要，它关系到业主入住之后是否舒适、方便，是否有利于身心健康。那么，什么样的户型布局才是最理想的呢？用一句精辟的话来说：绝大多数住户都觉得不用改动的布局才是最好的布局。

（1）功能区分

合理的户型布局首先在于功能分区是否合理。不同的生活功能就有不同的活动空间：会客要有客厅；睡眠要有卧室；梳洗要有卫生间；烹饪要有厨房；存物要有储藏室；工作要有起居室；入户要有门厅；保姆要有保姆房；想接近大自然的要有阳台等。一个好的户型应为居民提供这些必要的使用空间，以满足现代生活的需要。

①动静分明。功能区合理首先体现在动静分明。动区和静区应严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。一般来说，起居室、餐厅和厨房是住宅中的活动区，它应靠近入户门设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；同时，室内交通线应尽可能便捷。因此，“前厅后卧”应视为一种典型的户型结构，目前颇有“人缘”的跃层、错层就很好地解决了这一问题。

②公私分明。除了动静分明外，好的户型格局还应做到公私分明。家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客进门后就将业主家庭生活的方方面面一览无遗。公共区主要供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等；私密区主要供处理私人事务、睡眠、休息使用，如卧室、卫生间、书房等。

除了公共区和私密区要有比较明显的区位分离外，还应注意各房间门的方向。有些户型，客厅往往设计几个门，虽然节省了空间，但客厅的使用效果却大大降低。

③洁污分区。卫生间和厨房需要经常用水，而且容易产生垃圾，属于房屋中的“污”区；客厅和卧室则相对干净，属于房屋中的“洁”区。因此，厨房应尽量安排在靠出口的地方，这样可以尽量减少对房间的污染。

（2）流线清晰

从房屋的使用功能出发，购房者应对户型的流线设计给予必要的关注。流线又称“动线”，是指人们居家生活的日常活动路线。它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。户型的设计影响到流线的走向，而流线的走向又影响到居住的品质。换句话说，好的流线会使小户型利用率提高，差的流线会使大户型变得“大而无当”。

一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉。如果流线设计不合理或者有交叉现象，就说明该户型的空间功能区域混乱、动静不分、面积浪费，家具的布置也会受到极大的限制。下面，说明一下这三条流线的设计。

①家务流线。家务流线主要包括烹饪流线和洗涤流线。烹饪流线其实就是下厨流线，主要是针对厨房而言的。下厨主要包括储存、清洗、料理三道程序。因此，储藏室、水箱、水槽、炉具就应该呈“一”字形和“L”形，顺序不当就会引起使用上的不便。洗涤流线主要是洗衣和晾晒。将洗衣机放置在生活阳台，洗完衣服可以就地晾晒，就是比较合理的布局。

②家人流线。家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设计要充分尊重主人的生活格调，满足主人的生活习惯。比如，主卧配备独立的卫生间甚至衣帽间，大一点的户型增设带卫生间的次主卧，以及主卧配书房等，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们的生活起居提供了便利。

③访客流线。访客流线主要是指客人从入户门进入客厅的行动路线。访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客人拜访时影响家人休息或工作。客厅所处的位置和周边的门是保证流线合理的关键。一般来说，客厅处于套型中的动区，应在外侧，也就是离入户门近的区域。客厅不能开设过多的门，卧室的门要开在会客区外，避免出入时横穿客厅。最好的办法是完全动静分离，将客厅独立设置。在一些高档住宅中，已经出现了双起居室设计，即会客室和家庭起居室，将不同流线的干扰降到最低。

5）三维空间的认识

无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成了住宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。商品住宅的开间、进深和层高（即住宅的宽度、长度、高度）是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大（即开间、进深、层高越大），建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济能力来考虑，住宅的面积适宜即可。

（1）开间

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间宽度而言，故又称开间。

住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ 100—1987）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1，2.4，2.7，3.0，3.3，3.6，3.9，4.2 m。目前，一般商品住房的开间为3.0～3.9 m，砖混结构住宅一般不超过3.3 m。

较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。但同时，小开间住宅也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，从而使得有效使用面积减小；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。

为改变传统的小开间住宅设计格局，到20世纪80年代末期，我国开始大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在5 m以上、进深在7 m以上的大开间住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供40～50m²，甚至更大的居住空间。与同样建筑面积的小开间住宅相比，其承重墙减少一半，使用面积增加2%，具有构造配件规格小，便于工厂化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。比如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种自由分割的大开间住宅在国外又称为“演进式住宅”或“空壳式住宅”。在我国，由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。

（2）进深

住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际距离。

为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ 100—1987）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0，3.3，3.6，3.9，4.2，4.5，4.8，5.1，5.4，5.7，6.0 m。

虽然进深大的住宅可以有效地节约用地，但在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，会使住房呈狭长形，导致距离门窗较远的室内空间自然光线不足。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5.0 m左右，不能任意扩大。

（3）层高和净高

住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100—1987）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6，2.7，2.8，3.0 m。目前一般商品房的层高为2.8～3.0 m者居多。

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示，即：

净高＝层高－楼板厚度

即层高和楼板厚度的差称为“净高”。房间的内部净高要合适。现在，绝大部分商品房的内部净高在2.65～2.85 m。需要注意的是：扩大居住面积是相对容易的，而对层高不满意，却是无法改变的。