2.2 选房看清房屋质量
1）隔声试验
许多住户在搬进宽敞的新居后，心情格外喜悦。然而，在这种喜悦的气氛中却夹杂着一种不和谐的声音——噪声：深夜隔壁传来的电视声可以让你判断出放的是什么节目，甚至可以听到楼上的脚步声，这是许多购房者在买房后遇到的烦心事，原因是看房时忽略了楼房的隔声效果。
目前，开发商为追求利益，在建材上偷工减料的事情常有发生，一些开发商选用轻质隔墙，虽然减轻了墙体质量，却降低了隔声效果。虽然在墙体中间填充隔声材料可以避免这一点，但这无疑会使开发商增大建筑成本。因此，检验房子的隔声效果也成为选房时一个必要的环节。
要了解房屋噪声和隔声情况，购房者可以采用委托检测单位检测，自己测试和现场感受的方法。现场检验隔声效果时，要保证至少2人以上前往，上下左右的房间弄出点声音来，听听彼此间是否可以听得清。
2）房屋质量的调查
房屋质量问题主要起因于设计、施工中留下的隐患，主要体现在结构、材料、功能设置、施工管理、质量监督等几个方面。由于专业性较强，一般购房者很难检验，所以为了避免风险，挑选现房是没错的。但是，在看房时也有诸多方面需要注意。以下是许多购房者的经验总结，可供购房者查看房屋质量时作为参考。
（1）看基础
建筑物基础的形式是多种多样的。例如桩基础、箱形基础适用于高层住宅，而低层的别墅和多层的公寓一般用条形基础就可以了，当然采用什么形式的基础要根据当地的地质条件来决定。
高层住宅的地下室或地下停车库一般都采用箱形深基础。基础承受了建筑物上部所有的荷载，例如自重、家具、人等，并把所有的作用力可靠地传到地基中去。基础要抵抗建筑物的不均匀沉降，有时我们看到的房屋墙面开裂、楼板变形、屋面渗水等质量问题，就有可能是基础的不均匀沉降破坏了房屋刚度引起的。基础和其他的一些钢筋混凝土受力构件在房屋建好以后就无法看到了，如果买期房，经常去工地现场跑跑，再问问现场工人，对房屋品质就可以有一个大概了解。
（2）看墙体
鉴别外墙面施工质量可采用目测方法。如果外墙面采用饰面砖，主要观察是否有脱落和凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直，饰面砖的色彩、质感是否协调；如果外墙是水泥砂浆再涂以墙面防水涂料，要观察水泥砂浆是否脱落或有裂缝。清水砖墙在低层别墅中应用得较多，要注意清水砖墙的勾缝是否饱满，砖是否密实。如果发现外墙出现贯穿性的裂缝，那么此房屋一定在设计或施工的某些环节出现了问题，最好请房屋质量鉴定部门进行重新鉴定。
砖混砌体结构外墙渗水是多层住宅的一个质量通病，一般有下列几种情况：外山墙渗水，部位一般在楼板顶部，即圈梁与预制空心板搭接部位；外墙窗框渗水，主要是窗框与墙体之间的连接不密实，防水性能不好而造成的；墙洞渗水，主要是施工中留下的脚手架洞没有封补严密而造成的；阳台渗水，阳台挑梁板出现倒坡泛水等。看房时最好选择雨天去，注意观察外墙的接缝处、墙面有无明显的水印及霉点。建议尽量不要选择饰面砖或马赛克作为装饰的外墙，因为贴面的水平缝隙容易积水而造成墙面渗水。对于内墙面，除了观察有无裂缝外，还要观察墙的凸凹度，不得有较大面积的空鼓、开裂。另外，水平和垂直墙线是否是一条直线，也是确定墙体质量的重要标志。
目前市场上鼓励建筑业应用新型的墙体材料，比如各种轻质的混凝土砌块、加气混凝土砌块、多孔砖等，大大改善了内外墙体的质量。
（3）看楼地面
楼地面包括两层含义：底层的地面和楼层的楼板。对于楼板首先确定是预制板还是现浇板。低层和多层房屋的楼板主要是预制构件，要观察楼板布板是否平整，有无裂缝。产生裂缝的原因有两种：一是房屋的圈梁不平和布板时坐浆不匀；二是预制板的质量不过关。
中高层、高层房屋的楼板主要是现浇板。现浇板的整体性和防水性都比较好，主要观察是否有露筋或蜂窝麻面现象，其混凝土的强度等级用肉眼是观察不出来的，可以看质量检验报告。如果混凝土的质量过差，用手就可以把凸出的地方抠掉，例如柱子的转角处等即是检查的好地方。
厨房和卫生间的地坪必须是现浇整体板，不能用预制板。对于厨房和卫生间的地坪可以进行闭水试验：灌水20～30 mm，保持24小时，如果地坪没有渗水现象，说明是合格的。还要测试一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有没有倒坡和地面积水的现象。
底层的室内地面一般比室外地坪要高45 cm，也就是三级台阶，也有高60～90 cm的，要仔细检查其防潮设计和措施。可请专业验房师前来检测楼板厚度，防止开发商偷工减料影响质量。(www.xing528.com)
（4）看屋面
民用住宅的屋顶大多数是平屋顶和坡屋顶。屋顶最主要的功能就是防水、保温和隔热。对于想要购买顶层的购房者，一定要亲自到屋面上查看，检查屋面的排水坡度、出水口、檐沟的组织是否合理，落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。屋面板有整体现浇板和预制板两种，现浇板的防水性能远远好于预制板。在防水措施上有柔性防水，即用油毡或防水涂料；还有刚性防水，如用细石钢筋混凝土浇筑防水层。两种防水措施各有优点和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用刚性防水，也不能保证100%的可靠。屋面的渗漏多出现在结构变化部位，比如屋面板与墙体的连接处，伸缩缝、沉降缝部位等。现在许多新型的屋面防水材料层出不穷，但屋面防水质量的好坏主要取决于施工质量。因此，购买顶楼的购房者一定要关注屋面质量，否则后患无穷。除了防水，还要注意屋面的隔热和保温，一般在屋顶都要设置架空通风层，这样有利于空气流动和散热。
3）样板房的识别
很多购买房子的人都有这样的经验：在开发商的样板房里看起来舒服漂亮的房子，真正搬进去住以后，感觉就不是那么合用和舒适了。原先觉得很合适的空间，根本放不下自己买来的家具和装饰品，大有空间“缩水”的感觉，十分影响居住的舒适感和心情。其实，这不是空间缩水了，而是你被样板房的装修迷惑了。所以购房者在看样板房时要保持清醒，光靠“眼见为实”还是不够的，还要多一个心眼，不要被“漂亮房间”迷惑。
这里介绍几招开发商实施“视觉欺骗”的伎俩，以及购房者应该如何识破的方法。
（1）留空
开发商在设计样板房时，房间并不摆放很多家具，甚至是不摆放家具，只是放一些点缀性的小装饰物而已，这样就使得房子很艺术地“空”起来，于是整个空间就会显得很敞亮。
（2）多镜子
镜子可以使房间显得宽敞，在视觉上给人造成错觉。很多购房者就是被这样营造出来的大空间所吸引，而没有去考虑适用性。这种手法一般用在比较小的客厅或是过道。所以，如果你发现一个楼盘的样板房很空或者镜子很多，那就要注意了。
（3）小家具
有的开发商在样板房里放上一些家具，让房间看起来更真实，也更舒适。但是这些家具一般都是为这个样板房量身定做的，尺寸比我们家庭购买的要小一些。这种手法经常用在卧室。因此，购房者在看房时，还是带一把尺子，或者脑子里要有一把“尺”，把必备家具的空间留出来，再来判断房间是否适用。
（4）无管线
出于对装修效果的考虑，一般样板房里都不会设置水、煤气、灯等管道线路，这就使得起居室，尤其是厨房、卫生间显得十分敞亮、整洁。
（5）空间互借
此方法比较隐蔽，购房者一般很难发现。很多样板房故意整出一副“未装修好”的样子，呈现在购房者眼前的不是房子与过道的墙没有封闭，就是两套房子中间的隔墙还没有修。购房者在看房时，觉得空间很大，但实际上一旦封闭，空间就会缩水。购房者看房时应看清楚房间的实际大小以及问清相关情况，想象有墙断隔的样子，做到心中有数，再决定是否购买。
（6）移建
开发商并不把样板房放在楼盘的现场，而是选择在售楼部或是其他地方另建一个样板房来供人参观。虽然，他们也标明了尺寸，但是，这个尺寸一般要比实际的尺寸大一些，就是间隔的墙也比实际的墙要薄一些。经过这两种手法“偷”空间，样板房看起来要比实际的房子大许多。这种方法具有欺骗性，购房者看房时，还是应该问清楚实际尺寸，再与交楼标准对照，避免上当受骗。
样板房对于一个楼盘来说，其作用就相当于“形象代言人”，所以开发商会想尽一切办法让其变得完美无缺，但实际上的房子却与之有一定差距。作为购房者要避免上当受骗，就要随身带上“三把尺”：口袋里装一把尺子，这样可以随时拿出来量一量家具和房间的大小；眼睛里装一把“尺子”，比如客厅的长度和宽度，一般用瓷砖数乘以其宽度即可算出客厅长度和宽度；脑子里有一把“尺子”，想象一下家具搬进来以后房间是否还像看到的那样大。
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