市场调查：房屋选购指南

1.3.1　市场调查的主要内容

1）考察地段

李嘉诚曾用“地头、地头、还是地头”八个字总结了他一生房地产开发的经验。香港话“地头”就是我们所说的“地段”，可见房产的地段要素在很大程度上决定了房产的价值。地段的评估取决于以下标准：

①观念位置。在一个城市中关于地段的区位往往已经形成了一种普遍共识，虽然在很多时候和规划出入较大，但约定俗成的概念是很难改变的。大家都认为这是一个“风水旺地”，就会吸引购房者作出决定。

②相邻位置。在相邻的位置建造定位相同的住宅，由于定位基本相同，人们看楼时往往会一起看，因此周边社区的定位往往可以决定该房产的价值。

③环境位置。房产周围的配套设施是一种潜在价值。

④行业位置。在不同的地区有不同的行业口岸，并拥有着相应的行业群体。其中很多人为了上班方便，都希望在附近选择住房，这样便形成了“行业位置”。

⑤情感位置。人们往往会因为内在情感而对城市某个区域产生眷恋、依赖的现象，造成这种眷恋的位置称为“情感位置”。

⑥心理位置。某楼盘交通便利、周边配套不错，但咫尺之遥处，如果有一座殡仪馆或者人们都较忌讳的其他东西，其销售也就大打折扣。我们把这种因某种具体的外在暗示，而在人们心中产生好或不好感受的位置，称为“心理位置”。

⑦规划位置。规划位置指按政府的市政规划，前景看好的位置，如即将修建轻轨的沿线项目就会受到青睐。

2）考察交通状况

在考察交通状况时，主要应注意以下几个要点：

①公共交通。发达的城市公共交通肯定能提供便利的出行条件。

②道路状况。如果是有车一族，不但要考虑路程的长短，还要调查通行状况。另外，不是道路系统越发达就越适合居住，因为道路的噪声和空气污染会影响到生活质量。

③周边设施。如果所居住的区域内本身就有配套的生活设施，就不需要舍近求远，道路状况也自然不是最主要的问题了。

④自身需求。对于每个人而言，交通网络的优势是相对的。如果居住地离工作或父母居住地、小孩就读学校等经常需要来往的地点较近，那交通问题自然也成为比较次要的关注点。

3）考察物业管理

一要看物业管理公司的品牌和口碑，这些可以通过物业管理公司管理的楼盘质量和数量看出来；二要考察其管理团队的素质，作为专业的物业管理服务公司，管理房建和机电设备的专业人才是必不可少的。

4）考察楼盘

对楼盘的优势权衡，一般要审查以下条件：

①开发商的实力，包括开发商的土地、资金、定位、管理、政策、市场以及企业文化；

②楼盘的定位；

③楼盘的地段以及其周围的交通、环境和配套等；

④楼盘的品质，主要看它的规划设计、建筑设计（内部和外部）等；

⑤楼盘的质量，主要看它的施工材料、工艺、施工单位资质和管理水平等；

⑥楼盘的园林景观不仅要好看，还要实用；

⑦房产证，即产权要有保障；(www.xing528.com)

⑧物业管理能力，即是否是有实力的物业管理公司；

⑨小区绿地景观，即考察目前的绿地会不会消失，比如，有的绿地景观经过一段时间或许会变成马路或高楼，这对购房者极为不利；

⑩户型，即户型的缺陷少。

5）考察开发商

（1）开发商的资质等级

开发企业的资质等级，标志着开发企业的实力、信誉和经营管理水平。高资信的开发企业，其工程工期和工程质量都会有所保障。有一点需要购房者特别注意，曝光率极高的大开发商往往并不等同于有信誉的开发商。

（2）开发商的财务状况

开发商的财务状况一般可以从两个方面来了解。如果开发商是上市公司，就可以从正面了解其财务报表；如果是非上市公司，可从侧面了解其有无财团背景、银行支持，是否债台高筑、难以为继。开发商的资产负债状况也能反映其履约能力。审查的文件主要有各年度财务报表和审计报告。另外，通过去楼盘现场了解建造进度，往往最能直接反映开发商的财务状况。如果楼盘建建停停，说明开发商财务状况不理想，资金难以为继，或者在工程管理方面存在问题，遇到重大技术困难；倘若是一气呵成，从开工到目前从无间断，说明其资金情况良好，工程无重大问题。一般来说，多层房屋一年内可完工；高层房屋在2年到2年半期间，只要不发生不可抗力事件和重大技术困难，也应可以建成。

（3）开发商是否有“前科”

如今网络越来越普及，可以从网上了解开发商的一些情况。比如，开发商从事商品房的开发、建设是否存在以及何种程度上存在违法、违规的情况，预测其可能遭受的行政处罚，评估其被处罚后可能要承担的经济义务。如果违法违规情节比较严重，则可预见项目被责令停建、缓建甚至拆除建筑物等可能性。

了解开发商在3年（至少1年）内有无涉及重大诉讼，如有则进一步了解其履约时的一贯态度和信誉。例如，一旦被他人依法追究违约责任并在诉讼或仲裁中败诉，开发商要承担违约责任，减少其经济资源，履约能力便相应地受到影响。

（4）关注开发商广告投放情况

考察目标楼盘半年内的广告投放情况，有助于了解楼盘销售情况和开发商财务状况。一般情况下，持续的广告投放量大，说明开发商财务状况良好，楼盘市场反应尚好，但未好到令开发商满意的程度。如果没有或极少广告投放，则很可能是三种情况：一种是楼盘非常热销，不用广告即顾客盈门；一种是楼盘无人问津，打了广告也无多少反应；还有就是开发商手头拮据，无力支付广告费用。

（5）了解开发商的相关证件

考察开发商的实力和发展历史、口碑等，只是从侧面去了解开发商。除此以外，购房者还应仔细查看开发商的相关证件，主要包括“五证两书”。这也是法律对销售方的基本要求，同时也是判断楼盘合法性的证明。

•五证　五证是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程施工许可证》《建设工程开工证》《商品房销售（预售）许可证》。在五证中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。

①《国有土地使用证》。它是单位和个人使用国有土地的法律凭证。房屋土地管理局对直接填发的《国有土地使用证》，根据国有土地使用方式的不同，分别加盖“房屋土地管理局划拨土地使用证专用章”“房屋土地管理局有偿土地使用证专用章”“房屋土地管理局交纳使用费土地使用专用章”“房屋土地管理局临时土地使用证专用章”。

一般普通商品房，其《国有土地使用证》上应盖有“房屋土地管理局有偿土地使用证专用章”。如果《国有土地使用证》上加盖了“房屋土地管理局临时土地使用证专用章”，则表明开发商尚未缴足地价款，可能会给日后办理产权证带来隐患。

②《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。这“两证”是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

在审查《建设用地规划许可证》时，应注意查验开发商所使用的土地在用途、位置和界限上是否与《建设用地规划许可证》一致。依据法律规定，城市土地的利用必须符合城市规划，开发商所使用的土地在用途、位置和界限上应与《建设用地规划许可证》相一致。如果开发商缺《建设用地规划许可证》，说明其开发的土地未经规划。

《建设工程规划许可证》可以确认有关建设活动的合法地位，并作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据。

③《建设工程施工许可证》。它是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有施工许可证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。购房时应仔细查看施工许可证，以确定开工手续是否齐全，是否纳入年度施工计划。

④《商品房销售（预售）许可证》。该证的主管机关是房屋土地管理局。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围应为本项目。

要弄清楚项目是否合法，最主要的就是查看该项目是否具有《商品房预售许可证》。按照有关规定，《商品房预售许可证》应当载明下列内容：房地产开发企业名称；预售许可证编号；预售商品房的建设工程规划许可证编号；预售商品房的坐落位置、栋号或者楼层、面积；土地的用途和使用期限；发证机关和发证日期。

房地产开发企业应当按照《商品房预售许可证》核准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示《商品房预售许可证》。买房人除审查《商品房预售许可证》上是否载明这些内容以外，还要注意查看该证的真伪，以防不法开发商伪造、涂改、租借、转让、冒用《商品房预售许可证》。由于部分项目存在前期开发资金投入大，而开发商可能只部分缴纳土地出让金的情况，所以有时候《商品房预售许可证》的销售许可范围会具体到楼层和同一层的某单元。因此，查验时一定要仔细核实该证左下方的许可销售范围，核对所购楼号是否在许可范围之内。

•两书　两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房者提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。