房屋选购指南：价格相关知识

1.2.3　房屋价格相关知识

看到广告商登出的价格后，许多购房者会兴冲冲地跑到售楼处，最后却是气鼓鼓地回来。因为，售楼人员会告诉他：“对不起，起价不是真正的价格……”说到底，这是由于多数购房者不了解房价的几种专业叫法，错把起价当作均价了。

1）房价构成

即使在签约付款后，很多购房者也不曾看见过一份完整的售房价目表。在各类商品都已实行明码标价的今天，作为大宗消费品的商品房，却很少有开发商主动向购房者公开其价目表。

开发商对商品房的定价有很多种方法，如随行就市定价法、成本加成定价法、竞争价格定价法等。随行就市就是以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格；成本加成定价法主要是以开发成本价加利润分摊到单位建筑面积上确定价格，建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。但无论采用哪种定价方法，总体来说，商品房的价格大体上由以下4方面组成：

①地价成本。地价成本包括土地出让金以及相关费用，如耕地补偿、拆迁安置费用等。

②建筑安装费用。建筑安装费用包括设计、招标、监理、材料、施工等费用。

③开发商经营费用。开发商经营费用包括管理费用、销售费用等。

④开发商经营利润。

2）价格术语

（1）起价

起价，即起步价，是指该物业所有房源中的最低销售价格，一般指户型格局、朝向不好的楼房价格。而各楼层的差价，有的相差几十元，有的相差几百元。

房地产项目的定价方法与普通商品有很大区别，由于楼层、朝向、景观、户型等方面的影响，基本上可以做到“一屋一价”。在房地产广告中，起价通常表述为“×××元/m²起售”等形式。较低的起步价容易引起购房者的注意。

（2）基价

基价也就是基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。基价是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系。

商品房在定价时，一般都要先确定一个基础价格，然后在这个基础价格之上，根据楼层、朝向、景观、户型等因素进行一定的调整，从而得出具体单元的销售价格。(www.xing528.com)

（3）均价

均价即该物业的平均销售价格。将该物业各单位（即各套房子）的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。

均价一般不是对外的销售价格，而是通过计算得出的，但也有例外，有时开发商会以均价作为噱头进行宣传，如果高层物业推出“不计楼层、朝向，以4 999元/m²统一价销售”，即是以均价作为销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

（4）表价

表价是指“楼盘销售价目表”上标明的各具体单元的销售价格。通常情况下，在销售时，开发商都会制订出“楼盘销售价目表”，上面标明各个楼盘的销售价格，这个销售价格一般是最高价，即售楼人员向购房者提出的报价。

（5）底价

底价是指可以对外销售的最低价格。底价不同于表价。通常情况下，公司内不同级别的人所拥有的底价权限是不一样的。售楼人员的底价权限最低，此外，售楼经理通常也会拥有一定的价格权限，即可以给予用户低于售楼人员底价的价格，而老板则拥有最大的价格权限。

（6）平均单价

平均单价是指一个项目总销售金额除以总销售面积得出的销售单价，其中总销售金额为可销售面积的总的销售金额。理论上，

总销售金额＝平均单价×可销售面积

（7）主力单价

主力单价是指一个项目内，占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价。

3）房价衡量

房价的衡量并没有特定的标准或者公式。开发商在定价时，总会考虑地段、交通、环境、楼盘定位和楼盘品质等多方面因素。总体来说，地段好的项目其房价都会高于地段差的项目，环境好的楼盘其价格也会比环境不好的楼盘高。

原则上，购房者可以把各个楼盘的单价简单地作一个比较，谁的便宜就买谁的。但这不是绝对的，如果某楼盘的地段好、配套完备、环境不错的话，房价贵一点也是情有可原的。此外，房屋是属于一种理想的投资，在商业中心或将来可能成为商业中心的地段购房，住房价格可能会贵一些，但其房价升值也快，应根据自己的经济实力和楼盘的品质进行判断。经济条件好的，就多考虑品质；经济条件有限的，就多考虑价格，根据价格的高低来选房。即使同一个楼盘内，不同的房子之间其价格也是没有办法直接对比的，因为楼层不同、户型不同、朝向不同、景观不同……价格就不同。