房屋选购指南：房产分类知识

1.2.1　房产分类知识

1）根据房产性质分类

根据不同的性质，房产可以分为商品房、公房、私房、经济适用房、限价房、集资房等。

（1）商品房

商品房是指有经营资质的房地产开发企业，经批准用于市场出售而建造的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。目前，市场上销售的房屋多属于商品房。

商品房产权属于最完整的房屋产权，其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外，还拥有完全的收益权。也就是说，拥有商品房产权的产权人在进行转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个人的限制，并且其所取得的收益全部归个人所有。

（2）经济适用房

经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。经济适用房是带有社会保障性质的商品住宅，享受免缴土地出让金以及减免相关税费等优惠政策，具有经济性和适用性的特点。其中，经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计以及建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。

（3）集资房

集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有规划土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或者全部出资建造，房屋建成后归职工所有，不对外出售。集资房的产权管理与经济适用房的管理方式一致。

集资房属于经济适用房范围，是政策性住房，是企事业单位为解决内部职工的住房问题，由企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。能享受集资建房的职工也有很多条件限制。

（4）限价房

限价房是住房改革以来，继经济适用房之后的又一响亮的政策名词。早在2004年2月，宁波市政府率先在全国推出了5 012套限价商品房，成为第一个吃螃蟹的“人”。随后，限价房经验在全国各大城市开始学习推广。

限价房是带有住房保障性质的商品房，其性质仍然是商品房。政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，最终设定土地出让价格。

（5）公房

公房也称公有住房、国有住宅，它是指由国家以及国有企事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。

公房的大量存在是由于我国长期以来实行的住房福利化的结果。由本地政府建设的公房，主要向本城市居民出租、出售；由企业建设的公房，主要向企业职工出租、出售。公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓的“房改房”。

（6）私房

私房也称私有住宅、私产住宅，它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人或家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私有住宅的比例将会随着房改的推进而不断提高。

2）根据建筑形式分类

（1）单元式住宅

单元式住宅又称为梯间式住宅，是目前我国多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。

单元式住宅是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，其每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门。一般每个楼梯可以安排2～4户（大进深住宅每层一梯可以安排5～8户）。

不论是一梯2户还是一梯3户或者多户，单元式住宅的每个楼梯的控制面积都作为一个“居住单位”。如果住宅设计为点式，则各层住户围绕一个楼梯分布；如果住宅的平面是条形（板式）设计，则一栋条形住宅可以有多个楼梯。因此，条形的梯间式多层住宅又称为连续单元式住宅，点式（墩式或塔式）梯间式住宅又称为独立单元式住宅。

单元式住宅具有以下特点：

①每层以楼梯为中心，安排户数较少，各户自成一体；

②户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件；

③仍保留一些公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保证了邻里交往，有助于改善人际关系；

④建筑面积较小，造价经济合理。

单元式住宅彻底改变了旧式住宅相互干扰、拥挤不堪的落后状况，为千百万普通家庭提供了独用、舒适又适于标准化、工业化生产的住宅类型。目前，它已成为当今住宅市场上最便于买卖、出租、交换和交易量最高的住宅商品。

（2）公寓式住宅

公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

（3）花园式住宅

花园式住宅也就是西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都带有花园草坪和车库的独立院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通信、购物、绿化也都有较高的标准。同样，花园式住宅的价格也不低，主要是高收入者购买。

（4）独立式住宅

独立式住宅是近几年才被中国地产界所熟识的建筑词汇，它源自英文词汇“Single Detached House”，即“一家一户，单独而立的住宅”。在欧美一些发达国家，中产阶级拥有的住宅80%为独立住宅。(www.xing528.com)

独立式住宅包括较经济的“小独栋”和相对豪华的别墅，现在农村居民的自建房实际上也属于独立式住宅。别墅可以说是独立式住宅里的高端产品。

独立式住宅尤其是别墅，从性质上来说属于高档住宅，其最大的优点是“有天有地”，有一个私人的天空和土地，并且社区环境通常较好，甚至在每栋周围都有或大或小的花园。由于是独栋住宅，所以居住质量相对较高，一般每个房间都能拥有较好的采光，户内能够实现自然通风，基本上可以隔绝外界的干扰。独立式住宅的价格不菲，尤其是一些大面积别墅，几百万元甚至上千万元一套是很平常的，其目标对象主要是高收入群体。

（5）Town house

Town house也称为联排别墅或联排住宅，一般由几栋2～4层的单户别墅并联组成，每户面积在150～200 m²，有自己的院落，但院子一般不超过50 m²，另外还有专用车位或车库，有的还有地下室或半地下室。离城区不太远，价格不算太贵，属于中等偏高的水平。Town house在19世纪四五十年代源于美国新城镇时期，目前在欧美十分普及。

Town house的建筑密度较低，容积率一般为0.6～0.8。房间的使用率比一般塔楼或板楼要高，有的甚至实现零公摊。室内外空间布局更灵活，挑高客厅，错层、透天楼梯、各种飘窗、大面积南向采光。区位上一般位于城乡结合部，既属于城市范畴又不是市中心，既满足了人们亲近自然、实现别墅梦想的愿望，又有比较方便的交通、市政条件及各种生活配套设施。

Town house的价格与独栋别墅相比明显较低，居住人群多为收入水平较高的高级白领或者企业家。

（6）叠拼别墅

叠拼别墅是另一类的Town house住宅，准确说应该是复式住宅，即所谓的叠排别墅、叠加别墅或者是空中别墅。叠拼别墅在住宅类型上更靠近普通的复式住宅，但因为享有南侧或者北侧的部分花园，或者有以露台、阳台形式为主的空中花园，且每户各有自己不同的入户方式，如南北入户，所以在名称上仍冠以别墅。

（7）退台式住宅

退台式住宅又称为台阶式住宅，其外形类似于台阶，特别是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，减少的建筑面积成为一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造的退台式住宅通常都属于中高档住宅。

3）其他分类

（1）绿色住宅

绿色住宅是近年来兴起的一种居住概念。专家认为，绿色住宅以可持续发展的思想为指导，意在寻求自然、建筑和人三者之间的和谐统一，即在“以人为本”的基础上，利用自然条件和人工手段来创造一个舒适、健康的生活环境，同时又要控制对自然资源的过度使用，实现向自然索取与回报之间的平衡。

绿色住宅不是一般人认为的绿化比较好的住宅，实际上较高的绿化率只是绿色住宅内容的一个方面。真正的绿色住宅的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑寿命等优点。绿色住宅的内涵包括以下几个方面：

①节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是绿色住宅的构成内容。住宅的墙体提*使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用火力发电厂煤燃烧后的粉尘为重要原料，抗压强度在8 MPa以上，在防水、隔热、隔声和抗震强度上均超过了一般红砖；另外有一种木屑制砖，该砖的质量只有普通砖的1/2，但强度却是普通砖的2倍。

②充分利用自然资源。住宅采光的设计不仅影响居住者的身体健康和生活质量，而且涉及能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃设计明厅、明卫、明厨等，就能节约大量的电能；尽可能采用太阳能热水系统，采用小区公用供热系统等，都是充分利用自然资源的有效途径，可减少对大气的污染。

③垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保概念的内涵，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入绿色住宅的内容。

（2）生态住宅

生态住宅是指充分利用自然资源，并以不触动环境基本生态平衡为目的而建造的一种住宅。它不仅有利于环境保护，而且十分有益于人类的健康。

目前，我国已经发布了有关生态住宅的标准，主要包括几个指标：绿化率＞70%；节水率≥15%；建筑节能＞59%；住宅墙体具有良好的隔声性能，让住户不受到室外噪声的干扰；明厅、明卫、明厨设计，充分利用自然光源；室内温度舒适，利用新型墙体材料保温隔热，而不是靠空调调节室温。

此外，生态住宅更注重体现“以人为本”的理念，不仅表现为人与自然的关系，更多地还表现在人与人之间的社会关系。比如，住宅区的各种园林景观设计含有我国传统优秀文化基因，体现中国式的诗情画意；有形式多样的文化、教育、体育、娱乐活动，人们不但能观赏表演、享受住区景观，而且能参与其中；高智能化物业管理为住户提供各种智能化、人性化服务等。

（3）健康住宅

健康住宅是指能使居住者在身体上、精神上、社会上处于良好状态的住宅。一般来说，住宅的地基应选择在适宜健康住宅居住条件的地区，有充足的阳光、自然风、水源和植被，能避免噪声和大气污染，具备有效防止工业、农业排放物的侵害的条件。但实际上，由于各种条件的限制，真正完全理想的土地是没有的，这就需要开发商充分利用现有条件去进行周密的规划和改造，将住宅建设和周围的自然环境有机地融合，创造一个比较和谐的环境。

（4）智能化小区

智能化小区是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区内各种设备管理的自动化新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需求出发，综合运用计算机、通信、信息控制等科学技术，以智能控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理系统和综合服务信息系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。

（5）Shopping Mall

“Shopping Mall”直译为步行街购物广场，是目前国际上最流行、经济效果最佳的零售百货模式。它具有四大特征，即开放性的公共休闲广场，强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气；相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流；购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

（6）酒店式公寓

酒店式公寓始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，酒店式公寓更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让住客有宾至如归的感觉。

选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可以彰显。

（7）产权式酒店

产权式酒店由时权酒店演变而来。由消费者或个人投资买断酒店旅游设施在特定时间里的使用权。

首创这一概念的是瑞士的亚历山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享受旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是实行买断产权而不是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营，从而获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

国际通用的产权式酒店有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

将纯消费房产融入投资概念，是产权式酒店的理念，它作为一种新型的房产投资和消费方式，符合现代经济资源共享的原则，它将名下房产与酒店经营结合，向公众提供了一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念。