购房风险小解学习《房屋选购指南》

1.1.3　认识购房的风险

鉴于目前商品房市场的政策环境、市场环境、市场结构、住房心理、投资理念等都在发生变化，大部分商品房价值潜力已经充分挖掘，仅靠商品房的区域性、稀缺性并不能支持其价格过猛上涨。对于已经充分挖掘价值潜力的商品房，未来价格还会出现调整和阶段性下跌，这在2008年以后就已经十分明显。所以，目前商品房投资或炒房风险较大，购买自住房也具有一些风险。大致如下：

1）政策性风险

房地产是政策面和宏观调控重点关注的领域。调控政策总体取向已经十分明朗，即：将突出商品房的自住消费功能，投资功能将受到抑制。就当前看，投资买卖和炒房者的政策性风险主要体现在三方面：第一是信贷政策的变化。在贯彻落实科学发展观和宏观调控政策大背景下，加上美国次级债务危机的经验教训，银行对个人住房信贷政策在近期和未来一段时间会不断趋紧，尤其对多套住房投资者的信贷控制会更加严格。运用信贷杠杆进行商品房买卖投资的难度会愈来愈大。第二是“增控逼存”政策进一步增强，如严控新增土地、盘活存量用地、打击“捂盘惜售”等政策。所以，随着“国六条”《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、国土资源部《关于加大闲置土地处置力度通知》等有关政策的深入落实，市场结构和预期都会发生积极变化。第三是交易转让环节闲置政策逐步增强。主要是税收政策对持房者和交易成本的影响，对第二套房购买对象的限制等，如有的地区限制外籍人士购买第二套和多套商品房等政策，这些政策对市场需求和交易具有一定的抑制作用。

2）市场风险

商品房投资最终要受市场实际需求制约，租金和房价的严重背离是投资买房的最基本市场风险。目前市场需求已发生显著变化，需求受到多种因素影响：一是租金收益和投资价格严重背离，已不具备投资的吸引力；二是随着央行的加息，未来增加住房需要成本，尤其是高价房和贷款数量较大的商品房，利率上升会增加不小的成本；三是其他投资的替代效应，金融投资渠道不断拓宽，投资产品不断丰富，良好的收益率和稳健性将产生较大的替代效应。相比之下，商品房投资受市场实际购买力、租金市场、房屋维护成本、交易转让成本和政策性风险等制约，收益性、流动性都较几年前有明显下降。

3）流动性风险

高价位的商品房面临变现的困难，多套购房者容易遭受资金链断裂而被迫平价和低价出售的风险。目前情况下，高价房变现并非易事。原因有二：一是股市效应对短期商品房价格上涨的刺激作用是有限的，未来商品房价格走势受政策、租金、购买者承受能力等因素的影响存在许多不确定性，投资商品房存在“被套”的可能性。二是随着银行贷款成本的增加和租金收益率的限制，投资商品房的债务压力和负担会不断增加，投资者面临收支缺口无法平衡的可能性增加。尤其是购买多套商品房的投资者，一旦收支缺口难以平衡，银行贷款难以及时偿还，资金链断裂的潜在风险会立刻显现，届时将使投资者被迫以不合理的价格出售商品房而遭受损失。事实上，脱离实际需求，尤其是自由性需求和租金承受能力，高房价是难以持久支撑的。

4）延期交房的风险

延期交房是期房买卖中常见的问题。由于资金及其他原因，开发商不能按期交房，甚至有的房子只建造到一半，成为“烂尾楼”。

为避免承担违约责任，开发商经常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及不可抗力的有关条款进行约定。

还有，可以选择分期付款来规避这一风险。如果房款是一次性交清，到时开发商不能按时交房，购房者要求赔偿，就会陷入被动地位；而如果钱未交清，则可以凭借余款与其交涉谈判，这样就占据了主动地位。

此外，要对开发商的信誉、实力细细考证，那些实力强、信誉好的大企业，一般都能按期按质交房。

5）面积缩水风险

大多数情况下，由于房子还没有建造完成，而购房者已部分或全部交清房款，等到新房交付时，其面积会存在缩水风险，比如客厅、卧室或者部分区域如卫生间、厨房等面积的缩水，都会导致总面积缩水。

按规定，在购房合同中不仅要标明套内建筑面积和公摊面积，还要标明公摊部分的名称和公摊系数。购买期房时应考虑实测面积与暂测面积的误差问题，误差一般定在3%之内，没有超过误差的据实估算。(www.xing528.com)

6）质量风险

新房若为期房，则可能有偷工减料、建筑质量达不到设计质量要求的风险。对此问题，要事先与开发商有一个约定，一旦发现有质量问题，立即协商解决，或者索赔，或者退房。

7）规划风险

买期房时，看到的大多是户型的平面图和整个楼盘的效果图。许多开发商将户型平面图做得很简单，有关面积、户型有可能会出现开发商制订的楼盘规划与实际不符的情形，比如减少绿地、缩小层高、缩小楼间距等，尤其是对小区的配套设施和环境绿化的变更，这些都会给消费者造成巨大的损失。

对于此风险，购房者规避的方法是选择一个好的时机来购买，比如在开发商已经开始动工的基础上去购买。因为已经开工并开始初步建设时，表明按期交工有了初步保障，同时购房者可以到工地查看施工质量，从而做到心中有数。

8）价格风险

市场的行情和价格难以预测，在购房者与开发商签订合同并付款后，因为市场因素的作用，房价会产生波动，如果涨价，则购房者受益；如果跌价，则购房者会遭受损失。此风险不像房屋质量那样可以事先规避，而是要看购房者的眼光或者运气。

9）未来物业管理水平风险

通常而言，现房的物业管理好坏易于看出来，毕竟物业管理公司已经进场。而期房则不一样，它将来被谁管理、怎么管理、如何收费等，都是一个未知数。因此，购买期房时，购房者除了要向开发商了解将来的物业管理构想外，还可以从以下几个方面进行把握：

①小区成立业主管理委员会后，有选择物业管理公司的权利；

②业主有确定物业管理方式的权利；

③认真询问物业管理公司的职责范围和物业管理费收费标准等，以保证购房入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、通信等服务到位；

④业主委员会要正确运用法规赋予的权利和规定的义务，监督物业管理公司的行为，维护全体业主的利益。

可见，购买房产是有一定风险的，一旦不慎，就会造成巨大的损失。购房者一定要权衡利弊，尽量利用其优势，把风险降到最低。