梁思清
为支持三林保障性住房基地建设、落实公共交通优先发展战略、方便浦东三林和闵行浦江地区的居民出行和消费需求、促进区域经济发展，上海交通投资(集团)有限公司计划投资、建设芦恒路综合客运交通枢纽项目。
芦恒路综合客运交通枢纽的建设和开发是上海市综合客运交通枢纽发展方式转变的一次重要尝试——计划将便民配套服务设施和交通运营功能相结合，兼顾经济效益和社会效益，在为社会提供优质公共服务的同时，交通投资公司具备一定“造血功能”，从而为上海众多综合客运交通枢纽站点的建设和开发提供一定借鉴。
一、功能定位的原则
（一）满足交通功能，兼顾配套服务
解决地区交通问题是该枢纽的立足之本，必须在充分满足交通枢纽基本功能的基础上实施配套服务设施的商业开发。
（二）开发适合交通枢纽的商业业态
配套服务设施的商业开发，必须实现运营方长期利益的最大化。因此，不能仅考虑眼前短期内的租金收益，更应考虑更长周期的商业培养，注重地块未来的商业价值。
（三）以服务周边居民、提供生活便利为主要目标
配套服务设施的商业开发，必须以为周边社区居民提供商业服务为主、吸引外围客流为辅，并且以为周边居民提供商业便利为指导原则。
二、相关案例借鉴
从芦恒路综合客运交通枢纽所处的地理区位来看，兼具轨道交通沿线和服务社区两大特征。因此，芦恒路枢纽配套服务设施商业业态的确定，可参考上海其他同类型商业开发的成功经验。
（一）轨道交通沿线型商业中心的经营模式
据调研，交通枢纽型商业中心可以分为四大类：①轨道交通枢纽型商业中心；②门户型商业中心；③城市副中心型商业中心；④道路型（轨交沿线型）社区商业中心。其中，轨交沿线型社区商业的开发模式可分为两种类型：主要是“主力店+零售商业”模式，少部分是“品牌店+餐饮商业”模式。
1. “主力店+零售商业”的开发模式（表1）
表1 采用“主力店+零售商业”模式的地铁站点案例
2. “品牌店+餐饮商业”的开发模式（表2）
表2 采用“品牌店+餐饮商业”模式的地铁站点案例
（二）社区配套服务型商业中心的经营模式
1. 华联临沂社区商业中心
华联商厦股份有限公司在业界首次引入“社区街市”的民生新概念，在上海市浦三路临沂路口精心打造的沪上首家集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、便民服务和社区服务于一体的社区商业集合体——华联社区商业中心。
该商业中心总建筑面积约23 000平方米，设5层楼面，除了为大多数消费者熟知的商业功能外，华联社区商业中心与浦东南码头街道联手在5楼开设的南华“邻里乐”成为整个新概念的内核。在这个由华联免费提供的楼面上，社区活动室、社保中心、职业中介、医疗保健、法律援助、再就业培训、家庭教育等多项贴近社区百姓的项目形成一门式的社区街市服务。
社区街市的概念还体现在华联商业中心在商品及消费服务配置的比例上。据介绍，在整个中心，单纯日用品购物的比例被压缩到最低，而纯服务功能的比例占到9%；社区商业中心引进了华联吉买盛和食品二店等知名公司，使生鲜主副食品占到经营比例的58%，餐饮娱乐占10%，其余的则为其他专业专卖。从社区居民的实际角度出发而设计的生活便民类服务项目更是随处可见：麦当劳、罗森便利、柯达、避风塘茶楼等林立社区街市。(www.xing528.com)
2. 联洋社区商业中心
联洋社区毗邻世纪公园，是浦东较大的宜居型国际社区，然而，社区成立之初，商业配套的缺失一直是该板块的一大软肋。直到大拇指广场成立、家乐福开业以及商业街的开放，联洋社区的商业配套才逐渐成型。另外，最初联洋社区的投资客与自住客对半，而如今，随着自住客数量的逐渐增加，联洋社区成为上海社区商业中心的一个示范点。
目前，主要商铺集中在大拇指广场和联洋广场。由于联洋社区的高端定位及社区居民相对较高的消费能力，入驻的商家多为品牌店。而且，由于社区内居住人口中的日韩籍居民较多，因此商铺中料理店、美容、烧烤等店铺也占据了一定的比例。面对强大的消费能力，大拇指广场的店铺早已满租，而联洋广场的餐饮类店铺也已基本租赁完毕。
联洋社区商业中心具有以下特征：第一，以大型综合超市为主力店，逐步培养商业氛围；第二，商务生活依托社区商铺；第三，品牌化高度集中。
3. 田林社区商业中心
田林商业街位于上海市徐汇区西南部，以田林新村的中心街道——田林路为核心。由于位于密集的居民社区，其商业特色以社区服务与配套为主要内容。
田林街道辖区范围达4.9平方公里，现有常住居民10万余人，外来流动人口约2万人，其成规模的商业街市主要分布在以田林路、田林东路（路幅宽度12米）为主轴，连接苍梧路、桂林路、柳州路和钦州路的区域范围内，称为田林社区商业街（中心）。
田林社区的商业是依托“好又多”大卖场起家的；经过多年发展，逐渐以桂林路上“好又多”大卖场为核心，沿着田林路至钦州路开发出一条人气十足的商业大道，服装、珠宝、餐饮、娱乐、美发、电器等商铺林立，形成了1.5公里的完备生活地图。
目前，田林社区的主要商业仍旧集中在田林路、柳州路，以“好又多”田林店为主要区域的地段；周围聚集了包括NIKE、ADIDAS、必胜客、麦当劳、肯德基在内的世界知名商家，也聚集了苏宁电器、迪信通和协亨等家电、手机大卖场。据不完全统计，该商业街现在共有各类商贸服务类网点365家（处）；其中，涉及金融（含银行、证券、典当等）网点10家（处），涉及美容（美发、美甲、美容、美肤及化妆品专卖等）网点15家（处），涉及大小各类中西餐饮网点59家（处），涉及宾馆2家，涉及文化娱乐（含书店、影院、网吧、音像制品、照相影楼、冲印、量贩KTV等）22家（处），涉及其他类（服饰、鞋帽、眼镜、电子、电器、电讯、仪表、体育、药品、食品、印染洗涤、超市及便利店等）网点共257家（处）。
从租金角度来看，早期开发的居住区，人均商铺建筑面积只有0.78平方米；现在，由于田林社区已形成了极强的商业集聚和辐射能力，使得原有的田林商铺出现大量短缺的现象。于是，田林商铺的租金也是水涨船高，部分小面积底铺的日租金达到30元/平方米，一般底铺日租金也达到17～18元/平方米。
如今，随着田林周边交通、配套设施的进一步完善，轨道交通9号线一期的建成通车，田林的商业气氛正发生着翻天覆地的变化，田林社区商业中心正在逐渐向成为市级商业中心迈进。
三、芦恒路枢纽配套服务设施的功能定位方案
通过以上的分析，对芦恒路综合客运交通枢纽便民配套服务设施的商业业态规划提出如下两套方案，以供比选。
（一）方案一：“主力店+零售商业”的开发模式
（二）方案二：“品牌店+餐饮商业”的开发模式
（三）业态方案比选
两个方案的比选结果如表3所示。
表3 功能定位方案比选
（四）推荐业态方案
众多现有案例的研究表明，在轨道交通沿线地区开设以主力店为核心的社区商业中心是最佳的业态方案——开设主力店，不仅能够方便周边居民、集聚商业人气、吸引其他特色商业入驻，而且有助于培养商业氛围、提升地块未来的商业价值。
综上所述，本报告建议芦恒路综合客运交通枢纽便民配套服务设施采用方案一（“主力店+零售商业”）的业态规划方案。
（五）推荐业态方案的目标客户分析
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