加快保障房建设成中国房地产调控突破口

附录5　加快保障房建设或成房地产调控突破口

《上海证券报》2011年1月10日，封2

提要：日前，住房和城乡建设部宣布，2011年全国保障房将建1000万套，并将于近期与各省级政府签订“军令状”，保障房建设也将纳入对地方政府的考核。加快推进保障性住房的建设步伐，将有利于解决房地产市场的供给结构失衡，遏制高房价。

笔者认为，加快保障性住房建设，或已成为当今最严厉房地产调控寻求突围的重要突破口，对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响。

之所以强调加快保障性住房建设的重要性，是因为自从1998年住房分配货币化改革以来，国内房价出现了“只涨不跌”的超强趋势，快速、非理性上涨的房价完全超出了寻常百姓的实际购买能力，使得房价问题逐渐成为市场特别关注的一个社会公共话题。为了满足当前老百姓起码的住房需求，中国应当大力发展保障性住房，这一思路已经得到社会各界的广泛认同。(www.xing528.com)

但遗憾的是，迄今国内保障性住房的供给仍然严重短缺，与市场化的商品房快速发展形成了鲜明对比。数据显示，1998年至2009年期间，全国房地产新开工面积合计72．96亿平方米，其中经济适用房仅为5．71亿平方米；全国竣工商品住宅套数累计3877万套，其中经济适用房仅491万套。这些统计数据表明，保障性住房所占比重太小，商品用房所占比重太大，房地产市场的供给结构严重失衡，这是导致当前国内房价过快、持续上涨的最主要影响原因之一。

所以，加快保障性住房建设，完全可以成为加强房地产调控的一个重要着力点。因为，房地产市场可以严格区分为市场化的商品房市场体系与政府主导的保障性住房市场体系，通过加快保障性住房建设，大幅提升保障性住房供给，可以解决由住房供给结构严重失衡引发的高房价等一系列社会和经济问题。

从这个角度分析，大力发展和加快保障性住房建设，对促进中国房地产市场的健康发展与增强当前房地产调控效应都将产生正面的作用与影响。加快推进保障性住房的建设步伐，将有利于解决房地产市场的供给结构失衡，遏制高房价。

目前由于人们总是习惯于根据中国潜在城市化率来计算未来房地产需求，这种总量思考方法忽略了库兹涅茨周期中建筑业产能积累的较大风险。由于建筑业在其发展过程中产能会越来越大，十年前我们一年可供200多万套商品房，但今后数年住房的年供给规模将超过1000万套。相比之下，人口增长的有限性显示了住房需求增长是有限的。这表明，住房供需关系总能找到一个边际平衡点，当边际需求开始小于边际供给的特征变得越来越明显时，房价上涨速度将大大减缓，甚至还会出现下滑趋势。