亚太地区REITs发展特点

REITs在亚太地区的发展特点

这里各国家和地区推出REITs的具体原因不尽相同，有的是促进房地产公司转型，有的是创造新的融资工具，有的是挽救房地产市场，有的是推进外国物业在本地上市，但归根溯源是起源于1997年爆发的亚洲金融危机。在这次危机中，亚太地区的房地产受到重创，如何振兴房地产业，使其健康和稳定的发展，以及解决地产公司负债率过高等现实需求催生了REITs在亚洲的诞生。在借鉴美国等的成功经验上，结合本土的实际情况推出了各地本土化的了REITs产品。REITs作为亚太地区解决上述问题的共同解决之道，可见其作为新型的地产投资工具比其他传统的投资工具具有优越性，且还具备了很多其他功能，例如稳定房地产市场、抑制投机和增强流动性等作用。从2000年起，REITs在亚太地区兴起。日本、中国香港和新加坡的REITs发展的较为快速，韩国、马来西亚和泰国等也在发展的道路上取得了一些进步，中国、印度处于向REITs的成功设立临门一脚的关键时刻。

总体来说，亚太地区的REITs分别属于下述四个阶段：

●第一阶段　最初的尝试

最初的阶段是在一个国家或地区建立一个上市交易的REITs。这个阶段的REITs只有很低的杠杆，很差的流动性，而且很多REITs只拥有一个物业。机构投资者没有参与且资本成本没有竞争力。泰国、韩国都处在这个阶段中，中国也即将踏进第一阶段。

●第二阶段　立法的变化驱动行业的增长

当政府意识到REITs可以成为替代股票、债券和银行存款和房产直接投资的有效选择后将改变一些规则来鼓励REITs的发展。总的来说，监管机构将放松对REITs的限制，比如杠杆率、税收以及开发等。在政策利好的影响下，REITs的股价将大幅上升并大量融资进行并购。菲律宾、中国台湾地区和马来西亚目前处于此阶段。

●第三阶段　并购驱动的增长

在这个阶段，REITs的增长主要靠其推行的收购战略实现。在这个阶段，REITs面临有限的竞争且拥有先发优势。由于上市REITs的资本成本足够低所以可以用来收购高于资本成本收益率的物业。只要房地产直接投资收益率高于上市REITs的资本成本，那么收购就不太困难。随着大量高收益的物业逐渐减少，收购变得较为困难；当资本成本和房地产直接投资的收益率趋同时，物业的收购就没有必要进行。如果可能的话，可以寻找高收益率的海外物业来实现其并购战略。(www.xing528.com)

●第四阶段增长高原

在完成了大量并购后，REITs开始将其精力转移到资产经营上来。它将改善租约结构和租户的组成以及内部结构重组等。日本和新加坡处于这个领先阶段。

●房地产投资信托业的迅速发展为房地产公司及其股东创造了大量机会，例如公开上市的房地产投资信托获得大量的资本并使投资者拥有更多的投资选择。

●房地产投资信托工具使有远见、经营成功的房地产组织增加了获得必要资本的渠道，以及在筹资上潜在的灵活性，使房地产投资信托更易于发展业务，并吸引和激励高质量的管理人员。

●由于可以获得更强大的房地产投资信托，个人投资者和庞大的机构投资者因此可以实现投资组合的多元化，并获得具有竞争力的总收益。

●个人投资者向房地产投资信托投资是一个有力的趋势，因为房地产投资信托提供高的、稳定的和不断增长的股息收益，以及重要的资本增值机遇，同时又承担不太高的风险和与其他资产种类的低关联性。

●房地产投资信托投资者在房地产投资信托门类、管理策略及目标中有广泛的选择权利，随着整个行业的发展，选择权会越来越大。对于谋求盈利的投资者，房地产投资信托投资已经提供了可观的回报，但是这是基于房地产投资信托业可能获得的大量新机会。