欧洲REITs转变：房地产投资信托整合中国楼市与股市

REITs在欧洲的转变

相对于美国而言，欧洲REITs市场发展较晚，除了荷兰早在1969年引进REITs产品外，其他国家均没有推动相关的产品。然而进入21世纪后，欧洲许多国家也在参考美国REITs发展的基础上努力的发展本国的REITs或类似的产品。较为有特点的有荷兰的FBI，比利时的SICAFI，法国的SIIC，等等。

荷兰

1969年，荷兰成为第一个引进REITs和最早采用房地产投资信托概念的欧洲国家。荷兰的REITs叫FBI，它有一系列的要求，主要体现在税收方面，满足这些要求的房地产投资可以得到优惠的税收政策。FBI可以是上市公司或非上市公司。像REITs一样，FBI属于被动投资，不能进行主动的开发投资。

荷兰的FBI比美国的REITs受到更多的限制，比如在融资比例、开发限制、最低资本要求、公司住地和转化成本。在企业税上，FBI规定投资的收益在公司财政年度最后8个月内进行分配，在公司层面上就可以免缴所得税。对于再融资的比例，FBI借入的资金最多不能超过其持有不动产账面值的60%，以及其他投资的20%。

荷兰的REITs机构采取了复审，目的是为使其对于新兴的欧洲其他REITs更具竞争力。荷兰正在失去卢森堡的投资，这是因为法国、比利时、英国与德国提出的REITs机构对外国股东有较少限制。其复审主要是想放宽对外国股东、税收及开发活动的限制，从而引起了一场关于股东限制以及最低强制股息分配以及在分配股息基础上预扣赋税的方法是否应予以废除的讨论。但是，更有可能的是荷兰政府首先会废除对经营活动的限制性解释（无项目开发），其次就是废除对股东的要求。

在欧洲，Rodamco欧洲荷兰房地产投资信托资金是最大REITs之一。荷兰人是全球房地产市场的主要投资者。例如ABP总部基地投资成为世界上第二大养老保险基金，被荷兰政府及教育领域的工作人员享受。

比利时

比利时的SICAFI在1995年作为一种专门投资于不动产的类REITs投资工具而产生。比起此前产生的荷兰FBI，其在法律上的规定更加详尽和复杂。其SICAFI企业必须设立于比利时本土，得到国家银行和金融委员会认可的同时，SICAFI必须在比利时证券交易所上市，资产注册登记后的一年内应有至少30%的股份同选举权一起转移给公众。SICAFI也像美国REITs一样，至少80%的投资收益要进行分配。其最低股本规定的较为明确，法律规定一个SICAFI至少要有125万欧元的股本。与荷兰的FBI相同，SICAFI也不允许参与房地产开发。

法国

法国REITs在2003年上路。在英国2007年初通过REITs法案后，德国也紧接着通过REITs立法，产生了G-REITs（不过仅仅是通过了商用REITs的发行）。由于REITs的发行，不但为投资人提供另一种投资房地产的选择，而且其投资门槛低，流动性佳，挂牌上市后整体财务透明性大幅提升，再加上税负优惠，因此REITs的诞生多能带动当地的投资热潮，整体规模也快速扩张。法国的SIIC在2003年正式产生后，一些房地产商开始吸引投资向SIIC转变：SIIC的机构必须是上市公司，最低股本要求是1500万欧元。但SIIC没有融资上的限制。与荷兰的FBI和比利时的SICAFI不同的是，SIIC可以从事不动产的主动投资和开发活动。SIIC是欧洲不动产投资信托市场上受限制最少的投资工具。自成立以来，发展非常迅速。

德国

德国的REITs法令于2007年生效。在德国，REITs以上市交易的有限公司形式成立，其不用缴纳公司所得税和交易税，其核心业务是持有和管理房地产组合，不能进行土地的买卖。德国为欧洲第一大经济体，且拥有相当庞大的商业房地产规模（约1.1兆美元，全球规模则为15兆美元），未来成长潜力巨大，德意志银行预估2007年德国REITs IPO家数至少可达10家以上，至2010年，REITs市值可望达到300亿～500亿欧元。(www.xing528.com)

意大利

意大利在2004年修订了其类似REITs的SIIQ相关法规，该法规的通过将提升作为上市交易的封闭型房地产基金SIIQ对投资者的吸引力。意大利推出SIIQ主要目的是政府想通过出售所持有的房地产来减持国债。

西班牙

西班牙是主要的得到英国投资者偏爱的海外投资目的地。根据英国外交部估计，大约有100万英国人在西班牙拥有房地产。价格惊人地持续上涨了10年，涨幅达到190%后，西班牙地产市场开始逐渐衰退。

西班牙政府为启动地产市场并保持投资者在国内的兴趣，已经为房地产投资信托公司的建立起草了新法规。西班牙的REITs法律规定：如果能够达到在租赁住宅房地产业投资占总资产的75%就可以免除公司所得税（一般为30%，在欧洲是最高的公司所得税之一）；REITs最少有1500万欧元营运资本；并付出至少90%的租赁收益以及在资产出售过程中的投资收益给投资者。

集体投资计划已经在西班牙出现，但是REITs的建立有望打开西班牙地产市场，特别是租赁市场，以促进大规模投资。根据投资物业市场分析家的判断：提议中的REITs为投资西班牙地产提供了一个潜在的且更富活力的工具，并极有可能启动西班牙租赁市场。西班牙长期租赁市场相比其他欧洲国家非常小，仅有8%的地产可用于租赁（欧洲国家平均为30%）。西班牙有着巨大的租赁潜力，并且REITs的建立与最近政府的税收鼓励必将大大推进租赁市场。

英国

英国REITs法案在2007年初通过后，挂牌上市的REITs总市值约达661. 9亿美元（2007年2月底，AME Capital资料），成为全球第三大REITs市场。

土耳其

土耳其地产市场欣欣向荣，伊斯坦布尔的房地产业在过去的几年间以年均14%～20%的速度增长。土耳其建筑业在2006年的第一季度就增长了26%，这不仅仅是因为大型基础设施项目的建设，而且与在土耳其境内大型城市的郊区兴起的为中产阶级建造住宅的方案有关。因为经济的蓬勃发展和较低的利率，越来越多的个人房屋住户通过抵押贷款为他们的房产融资。阿拉伯资金，特别是来自迪拜的资金大量涌入伊斯坦布尔的商场和摩天大楼的建设中。

土耳其自1989年开始就有与REITs类似的机构。这类机构不仅在商品房领域而且在其他房产和外国地产投资上发挥越来越重要的作用。土耳其的REITs公司都免除了公司税。虽然此类机构都被要求要对公众发行至少49%的公司股份。但是，所有的土耳其REITs公司都是由持有控股权益的大型金融机构设立的。现在，有10家REITs公司在伊斯坦布尔证券交易所（ISE）上市，其股票市值超过13亿美元。土耳其最大的REITs公司，Gayrimenkul Yatirim Ortakligi，其市值超过5亿美元，土耳其商业银行是其最大的股东，持有50.9%的股权。

虽然，由于过去10年的通货膨胀，土耳其的REITs公司变得支离破碎，但是并不妨碍此类机构成为外国投资者进行投资的媒介。2006年，德意志银行允许资本投入到土耳其的REITs公司中。