房地产投资信托(REITs)的发展趋势及商业潜力

REITs的发展趋势

大多数房地产观察家预言，如果政府作出任何改变房地产投资信托基金理事结构，也只会引起轻微的改变。该系统存在将近50年来，房地产投资信托基金的工作观察家和分析家说，现在也没有理由放弃这一战略。另外一些结构性的变化，如1999年REITs的现代化革命，解决了许多涉及投资者和房地产商的问题。不过，还有其他一些非政府因素和趋势，可能会对房地产行业产生重大影响。这些问题本身不存在风险，同时可以为该行业的未来提供清晰的数据。

投资者和分析师希望看到这个产业和个人投资者如何适应市场的变化，其趋势在于：

（1）服务拓展

许多REITs机构只为客户提供产品一空间，无论是生活、工作、购物或度假空间。但一些房地产投资信托基金的高层已经开始认识到，这些客户有其他需求，房地产信托可能会提供一些其他服务。

例如，一些投资公寓的REITs已经开始承包高速互联网服务提供给公寓居民。这就是这个产业所指的附加值环节。其他公寓REITs已经扩大思路，建立网上支付租金、维修和会计服务。

REITs产业甚至有更多的新业务潜力可以开发，例如物业发展和商业银行。当然，扩大新的业务线有两个明显风险：第一，房地产投资信托基金需要监测其客户群和收入来源，以确保它仍是房地产投资信托基金，而不是一个多元化房地产公司。第二，进入新业的发展，虽然利润丰厚，也可以削弱房地产投资信托基金的品牌和焦点。

（2）全球战略

全球战略的营业概念已经是老生常谈了，但房地产投资信托基金却迟迟没有加入这个队伍。另一些房地产投资信托基金，尤其是在美国本土市场的低迷徘徊的几年里，特别是工业和仓库房地产投资信托基金，已对全球扩张投入高度重视。

当在海外运作的时候有几个优势是国内房地产投资信托基金可以利用的：一个是价格，许多时候，欧洲和亚洲房地产市场是对立面的，一些周期交错可能导致购买机会；第二个是能通过获取连接其他志同道合的国际客户，最终扩大房地产信托的国内客户群。第三个优势是，美国房地产市场是世界上最先进的，他们有丰富的经验可以利用。

正如扩展到其他业务，扩大全球业务范围并不是没有风险：首先是汇率，随着美元的贬值，这个风险将会上升，经验丰富、精明的投资者都知道的其估价将会发生改变；其次REITs在海外投资面临的风险是语言和文化障碍；再次，更微观的问题是REITs在全球范围内会增加税收，也就是说，任何在海外的房地产收入将会按该国法律被征税，而不像在美国。

（3）技术进步

行业观察家和专家一直在努力了解，为什么房地产投资信托基金一直是接受使用互联网最慢的行业之一。其中一个最大的原因是，这些网站往往会令人感到沉闷，或单调。在2006年和2007年，当时一些房地产投资信托基金投资金钱和时间建设网站，而其他人开始使用互联网采购、会计和其他服务。有强烈的迹象表明技术革命将给REITs的未来带来生命力，业界需要改进的技术基础设施，另一种说法是公司将花费更多钱用于改进技术。

（4）兼并行为

当一家私人股权公司收购一家上市公司后，后者的股东高兴会很开心，因为他们希望投资是一个溢价销售价格。但有时REITs的投资者，对一个信托出售给一家私人股权投资公司会叹息，因为他们要承担一份风险，公司可能不再遵循房地产投资信托基金的规则和标准。正是由于这个原因，投资者应认识到私人股权收购市场的路线。

在2006年和2007年大部分华尔街的私人股权投资公司有充裕的现金让公有上市公司私人化，如克莱斯勒。REITs采取若干私人股本收购为契机，赚取现金。(www.xing528.com)

2006年至2007年上半年，有23家涉及REITs的合并和收购，价值超过1060亿美元。这种趋势似乎结束的和开始的一样快，因为在2007年和2008年初，信托业很少有合并收购活动。可以追溯到同样的原因——国家的经济前景——2005年，当房地产市场高涨，银行急于把钱借给私人股本公司。但是，当美国房地产市场开始崩溃，次级抵押贷款问题出现，股市下跌，许多人开始寻找其他机遇。

尽管大多数分析家预测，私人股权收购市场将在2008年停顿，根据观察，此后数年，还有一些收购的趋势。例如，一些分析人士预测，私人股权投资公司不再比赛合并和收购，减少对债务，如外国投资者和养老基金的依赖。

收购

房地产投资信托收购机会取决于多种因素，包括房地产投资信托进入资本市场的机会，以及利用这类资本的成本，资产负债表的可靠性，留存盈余的水平和购置这类房地产的现行利率。而且我们不能忘记购置房地产应该有益于增加净经营收入的潜力，加上购置房地产获得的初始收益，将获得等于或超过房地产投资信托真实的加权平均资本成本的内部收益率。

（5）活跃投资者

个人REITs在过去10年已能避免活跃投资者的愤怒，因为房地产信托行业的大部分投资表现优于市场。这说得通，因为激进的投资者，主要由共同基金经理组成，集中他们所有的时间和精力对付业绩不佳的公司。

对于2007年的大部分时间，活跃投资者要求行政赔偿，以及商业模式——从报纸到服装业，从住宅建筑到零售商的结构变化，所有这些或多或少的受到影响。个人房地产投资信托基金，大部分来说，不在此名单上。

（6）合资企业

一种房地产投资信托公司一旦涉及合资企业，在某种程度上来说就像进入新的行业。与合资企业最大的不同是，房地产投资信托基金的股票风险和潜在利润，以及非房地产实体。

合营企业与外部投资者呈现一种伙伴关系，如购买多种项目，一个或一个系列的商业物业，开发新项目和咨询等其他交易。非房地产投资信托基金的合作伙伴往往是银行、商业银行、养老基金或其他机构投资者。房地产投资信托基金带来管理、经验和渠道，而非房地产行业带来金钱。

一些分析家的统计显示，一个成功执行的合资企业，至少在谈到建设收购问题上，最好是有5%或6%的收益大幅度增长。

在2007年合资企业变得越来越多的状况并不令人感到惊奇，作为房地产投资者继续寻求新的收入来源。根据SNL Financial的研究，2007年，有30多个合资企业，涉及房地产交易，而在2003年只有13家。

虽然这些统计数字显示这种趋势显然是值得关注的，它也是一种可以适当的逆转经济的波动。一些分析家预测，合资企业的未来几年趋势可能会进入部分休眠状态，因为REITs对于境外投资变得更加保守。

研究趋势和了解风险对于REITs投资很重要，无论是从低风险国债到高风险的外国债券，还是任何类型的投资这两个因素都很重要。但有一个问题：几乎没有任何研究可以提供一个明确的答复：REITs股票可以增值多少？

该行业大多数观察家，分析师和投资者认为房地产投资信托基金在未来10年将大幅增长。他们有足够的统计可以证明这一个观点，从2000年到2007年该股票价格一直上涨。除此之外，信托业有很大的成长空间，因为美国11万亿美元的房地产只有约15%由房地产投资信托拥有。