房地产投资信托全权回报及服务

完全所有权

这是进入REITs市场最明显的，但最令人生畏的方式。不像共同基金，投资信托单位基金，以及交易所买卖基金，没有任何余地，而是以多元化实体存在。因此，理财规划师和顾问建议，个人投资者购买至少有七种不同的房地产投资信托基金。

与其他通过共同基金或其他一些有投资组合投资相比，购买房地产投资信托的完全所有权直接优点相当明显：投资者得到一个完整份额的回报，包括股息、税收利益和任何股票价格上升的回报。然而，负面因素也相当明显：完全控制权也意味着，投资者已独自担当全部风险。与共同基金经理或交易所买卖基金顾问相比，个人投资者没有管理投资其他人的钱。

在就某一特定策略或这些策略结合起来成为一个决定时，房地产投资信托基金投资，还有其他一些问题要考虑。尤其是当投资者想走所有权投资路线的时候，例如，投资于上市房地产投资信托基金是完全集成的、自我管理的。根据许多财务顾问和规划者所述，自我管理是一个主要原则。这离在房地产投资信托基金的高层行政人员正在运行坚实组织的道路还很远。

一个完全集成的房地产基金的REITs管理人员或其他内部人员是完全负责处理所有的房地产服务，从购置物业，建筑装修工程，租务及物业销售问题。以类似的方式，自我管理和自我管理的REITs机构主管是管理和经营管理和公司有关的所有方面，而不是由另一家公司承包服务。REITs的投资选择是研究房地产投资信托基金的管理一个不可分割的组成部分。这样的房地产投资信托基金投资方式如同华尔街的投资，个人投资者跟随经理和主管去不同公司，而不是购买或单纯出售该业务的优点。

在REITs中，投资者倾向于在一个管理团队寻找两个积极的属性。管理人员对公司贡献的房地产投资经验。这是很重要的，因为通过时间的证明房地产业是周期性的。因此，投资者寻求一个拥有优秀管理的团队，面临市场困难能有效处理的投资公司。

投资者关注的另一个方面是内部人持股水平，也就是说公司的管理者持有多少股票，以及他们何时购买了购票。虽然此信息到该公司的证券和交易委员会提交的文件中很容易被找到，在决定投资的时候很难判断它的实际价值时。

从逻辑上讲，如果管理人员有大量的股份，那么他们在公司工作将更加努力，为公司的前景作更多的贡献。在许多情况下，今天的公开交易的REITs曾一度为私人控股，所以个人投资可以较深的运行。

但是，对于这个问题，已有一些研究内部所有权水平较高类股的表现和运行，并没有太多的投资界的共识。虽然看起来比较好，也没有长期的科学证据证明内部人持股水平高会导致股票表现较好，或提高股利。

选择房地产投资信托基金投资策略时，也有一些宏观经济时需要考虑的要点。例如，目前的利率环境可能会成为REITs表现平平还是良好的因素。利率越高，高收益REITs的吸引力就越低。这是因为利率上升对房地产投资和房地产业务的股价有负面影响。但也有一些投资的研究表明，投资者有时候过分强调了利率因素的影响。在信托投资业界有人认为，预计REITs的运作发展势头的另外一个来源是相关系数。

相关资产的比较是货币管理机构和投资策划团体的标准测量工具。相关测量从-1到＋1。两个资产类型相关性越低，整个波动水平越低组合。这么低的相关性，反过来又增加了收益。REIT往往相关性较低。例如，在一个主要研究中，房地产投资信托协会报告说，房地产投资回报率与其他投资项目的关系在过去的30年中也有所下降。从1994年到2004年，该协会报道，对比标准普尔500指数，REITs股票相关数为0.28。因此，与标准普尔指数对照，房地产投资信托基金的波动只有28%的相关性。这个数字低于几乎所有其他股市部门，这是影响投资者决定的另一个因素。

了解了一个REIT的类型和投资方式对于一个完整的投资方程来说大概只完成了70%。在进入房地产投资信托基金市场之前，或在作出任何投资决定之前，投资者应该有一个计划。财务规划师、货币经理，有时甚至会计师通常都会讨论这个问题。

该计划围绕着一系列心理，旨在回答一个真正的关键问题：如果可能赔钱的话，你的承受额度是多少？因此，在投资REITs之前，知道以下问题的答案至关重要：用来投资的钱对你的基本生活影响多大？你对投资获益的野心多大？你和你周围的家人对待经济损失，情感上能否接受？会怎么处理？

回答这些问题之后，对于确定哪些机构投资者将在下一阶段的房地产投资信托基金投资还有很长的路要走：资产配置。

在资产配置过程中有两个步骤：一是要搞清楚要投资哪种类型，投资多少，必须从可选择的方式中决定投资方法，如完全所有权、共同基金和ETF。

接下来的一步是确定多少空间房地产投资信托基金应在一个投资组合中占到多少的比例，例如其他股票、债券、共同基金，以及任何其他类型的投资工具。

该行业依赖于被称为现代投资组合，其理论的概念是，当一个广泛的如投资股票、国债，甚至房地产投资信托基金，混合在一个投资组合在一起风险会下降，得到的回报会随着时间的推移上升。这样，现代投资组合理论类似于共同基金，其目的是为降低风险，同时最大限度的取得回报。

在现代投资组合理论中，个人投资者应该在REITs中占多少份额的问题并没有一个共识。有些观点认为这取决于投资者准备如何应对风险，还有其他部分的观点说取决于投资者钱的多少。虽然REITs的投资对于富裕的人们并不一定是必需品，但它往往能帮助人们在应对一些损失的时候，能有一个缓冲。

用于研究目的，个人投资者可以从探讨设立的一些检测REITs的历史指标开始。从股票清单中索引计算出平均股票价格，它可以帮助投资者如何监控一个特定的市场在某一天或一个时间段的境况。华尔街上满是这种数据，从道琼斯工业平均标准到普尔500指数到罗素周期表。

房地产行业指数从来都为数不少。其中较为突出的，包括道琼斯房地产投资信托基金总回报指数，它有在美国公开上市的房地产投资信托基金的所有信息。房地产投资信托协会指数，类似于道琼斯模型，只是它是监察REITs行业的贸易联合，每月都要调整一次，以便适应变化市场，房地产投资信托协会股票指数，这是和协会指数类似的索引，只是没有抵押房地产投资信托。房地产投资信托协会50指数，是50个最大公开交易的房地产投资信托基金的汇编。

许多家金融服务公司和投资研究公司在最近几年建立了一些更加微观具体房地产投资信托基金股指。在个人投资者中，一个流行的股指是摩根斯坦利房地产基金指数。这是由房地产投资信托基金成立，以满足某些最低如预定的基线市场需求、股票、交易量和市值。该指数，股票代码在美国证券交易所为RMZ，只针对主要股票变化6个月内房地产投资信托基金，并且它不跟踪医疗或抵押房地产投资信托。

另外两个设立房地产投资信托基金指数标准的是普尔房地产投资信托基金，对100家股票价格进行综合指数监测，包括抵押房地产投资信托，威尔希尔房地产证券指数跟踪REITs和其他实际房地产相关公司，如建筑商、开发商和酒店经营者。

虽然指标对那些想看看房地产市场的某些部分是如何运作来说是有用的工具，它只是财务顾问建议的若干工具之一。

另一个信息来源是互联网，正如网络空间的其他信息一样，有些是误导信息和冗余信息。但是有一些房地产投资信托基金自己的网站是比较好的选择。可以通过搜索找到国民数据库以及房地产投资信托基金的网站。

尽管公司自己的网站具有一些明显的偏见，但是它可以帮助获得公司的基线是什么以及公司是如何去执行有关战略的。一个公司的网站也将列出密钥管理和管理人员。

其他网站，对于个人投资者有用的还有谷歌财经和雅虎财经，这只是众多对设立上市公司的详细介绍的两个。配置文件包括诸如历史价格、内部数据所有权的水平、收益信息。还包括对房地产投资信托基金的季度和年度证券交易委员会联系，这是另一个信息来源。(www.xing528.com)

虽然公司网站和搜索门户网站，如谷歌和雅虎提供免费的研究数据，有更多家是提供付费服务的，信息更详细，分析也更深入。这些包括经纪公司的服务，除了私营研究机构，如SNL Financial，还有如摩根斯坦利和美林证券。对个人投资者而言，要获取信息不一定要在互联网上。那些包括诸如和基本的房地产投资信托基金公布，由拉尔夫出版，前面说过的著名房地产投资信托基金专家。

虽然风险问题和个人投资者愿意承担多少风险能够在特定投资者那得到满意的回答，但是对于房地产投资信托基金还有另一方面的风险。而且还有两个方面更大的风险，而且两个都关系到个人投资者怎样去处理房地产投资信托基金市场。就像和股票市场所有其他部分一样，有某些特定的风险针对每一个房地产投资信托基金。而其他的风险则关乎整个房地产投资信托基金部分甚至整个房地产业。

当然处理任何上市公司时都会遇到臭名昭著的华尔街联盟罪恶综合征，也就是说某一个行业遭受某一两个大的公司垄断。从安然事件开始，已经有数十家公司的股票受到了华尔街事件的沉重打击。其原因是这个行业的实质部分被一个经营不善的或者有问题的公司控制，这种情况同样也存在在房地产投资信托基金。

但是针对个别的房地产投资信托基金，投资者应该在众多的风险中意识到股票在股市中每日简单起伏和联盟效应。这些问题包括：

（1）管理问题

即使良好的管理也会出现问题，相反的，有时候不是很好的管理也有好的效果。一个不好的管理团队可以引起一连串在房地产投资信托基金的问题。这些问题相应的会对信托基金的股价和利率有负面影响。这些问题在过去的几年里，在不同的房地产投资信托基金中发生。包括高估和超越不定产的计划目标，增长过于迅速，在过程中背负太多的债务，没有充分的研究就进入新的市场、新的行业或者其他领域。还有对于开发资产投资过高，导致不得不亏本销售部分或者全部资产。近年来管理团队倾向于避免失误，期望能够在其行业内部获得一个好的信誉。还存在一个问题是投资基金必须面对的：就是更换或让一个优秀的管理者退休或者调到另一个组织。这个问题对规模较小的、财政资金不充足的房地产投资信托基金十分重要。

（2）财务问题

高负债水平的房地产投资信托基金内有个好的现象就是房地产投资信托基金通过其不动产的资金来发展他们的基金。但是太多的债务，特别是短期的债务会打破一个房地产投资信托基金的资产负债表。此外房地产投资信托基金的过多负债会阻碍其融资能力和其他收购。

（3）规模问题

即使最大的房地产投资信托基金，从一个市场资本的角度看，都远远小于华尔街的大公司标准，虽然基本业务理论说一个小的公司比大公司更加灵活，因此能够作出更快的决策在很大程度上是真实的，但是事实上这样会让小公司手忙脚乱。例如一个公司必须要承担的成本、相关费用或者市场预算，这些小公司都会比大公司花费得要多。

（4）地域问题

对于一个多元化的房地产投资信托基金，这些问题分为各种不同种类：比如2004年和2005年在佛罗里达州西南部，巨大的飓风袭击了整个州，导致数千商业及住宅物业的数十亿美元的损失。其中有些房产属于房地产投资信托基金。另外在某些市场上就会出现财政问题，比如说如果某些特定的市场经历一次衰退时候，在美国西北太平洋地区的主要以零售商品房的房地产投资信托基金或者工业房地产投资信托基金就出现过这类问题。

（5）趋势问题

最终的潜在的问题是个人投资者应该知道但投资房地产是最难弄清楚的，这是因为所有的预测趋势和所有的经营观念是用来赚钱的。要知道哪些观念是流行的，比如说新城市建设和发展观念，这就是遵循可持续发展观理论与社区人民工作娱乐相结合的。一个想购买参与新城市建设概念的房地产投资信托基金股票的投资者，是对一个观念在长期内获得成功的预测，而不单单指一个公司。

除了这些可能会影响到房地产投资信托基金的问题，还有一些问题可能对整个房地产投资信托基金甚至是整个房地产投资信托基金整个房地产投资信托行业都产生影响，例如市场上升的利率、市场力量的影响和供求关系问题。

另一个潜在问题可能对所有的房地产投资信托基金产生影响的是供给和需求的关系不完善，也就是说现在的房屋供给过量了，这正是2007年下半年发生的房地产行业开始倒塌的原因。在早期阶段房屋过度建设，这些房屋带来很多问题，比如说房屋的次贷危机。

●所有的房地产投资信托都要面临两个主要的风险：可获得的出租空间过多和不断上涨的利率。

●虽然经济衰退有时导致需求空间暂时下降，重复建设造成的建筑过剩可能是更大和长久存在的问题。

●对任何公司而言，高利率都不是好的事情，因为它将削弱消费者和企业的购买力，并且也可能导致经济衰退，也可能影响房地产投资信托的资产价值。

●过度负债的资产负债表和管理人员的利益冲突能对具体的房地产投资信托及其价格带来问题。

●财务管理或公司经营上的失败，在房地产投资信托领域已很少发生了，而且严重的股票价格下跌也不那么频繁了。

●不利的法规会对房地产投资信托业造成伤害，但是房地产投资信托的纳税优势不可能取消。

●投资者应当重视困扰着管理团队和使资产负债表“不再可靠”的信用问题。

●继任计划对所有公司都是很重要的，对房地产投资信托这样较小的公司尤其如此。