房地产投资信托：解析中国楼市与股市整合

详解房地产

不过，对房地产投资和REITs的研究必须研究房地产周期的长度和类型，还要看看物业的实际状况。有些物业会有更高风险，或更具有挑战性，如管理、租约，或在同一市场有着众多竞争对手。

风险较低的物业往往更可预见收入，因此，对于个人投资者相当于产生了利息。第一分界线是要弄清楚哪些物业属于商业房地产，哪些不是。商业房地产是除单一家庭住宅、多户家庭组合住宅、政府经营建设、牧场或农场或原始的土地外的其他一切商业用途的地产。

进一步说，一些商业地产被认为是投资级的，意味着符合一定的基准，在规模和质量方面符合一定标准，可以使机构投资者产生兴趣。

在商业房地产中，物业的风险水平取决于其资本充足率。回报率是由净营业收入支出和其购买价格决定的。回报率越高，回报可能会越高，风险也就越大。下面对各种地产种类及其回报进行详解。

土地

这是到目前为止最危险的房地产投资形式，它没有税收优惠，没有直接的收入来源。此外，由于没有收入，成本（按揭供款和税收）都是由投资者来支付。

可以肯定的是，根据“位置第一”的房地产公理，收益来源于能够拥有合适的地点。如果那里是需求很旺盛的，比如说有人想在此建设购物中心或者住宅，后来的土地价值可能是投资者购买该土地支付的价钱的10倍、50倍甚至100倍。

把未开发的土地加入到房地产投资信托基金中是一个好坏参半的行为。尽管存在风险，但好处还是很诱人。这样大的潜在收益让人难以忽略它。因此，对多数上市房地产投资信托基金而言，可能会开发原始土地，虽然没有房地产投资信托基金会把这种投资作为收入来源。

已经拥有土地的REITs可能把土地销售掉，这可能带来短期的现金收益。

酒店/汽车旅馆

这种类型的地产风险较高，主要是因为它是如此的依赖经济周期，所以当谈及物业时，这个部门是比较危险的。例如，在SARS蔓延的几个月，资金周转变慢时，酒店/汽车旅馆市场就感到如坐针毡的压力。

酒店/汽车旅馆可以转型成为其他的行业，其中包括豪华商务旅游中心，针对中端市场或者是经济型酒店。另一个转化是包早餐的旅馆和独立经营的旅馆。从历史上看，旅馆和汽车旅馆也一直是受到经济繁荣和破灭循环影响最重的物业，是房地产市场的周期中过度建设问题表现之一。使得风险水平进一步增加的是房地产的基础问题——位置。

比如更微观地讲，如果酒店在公路旁边，附近有什么？餐馆还是加油站？进入高速公路出入口是否容易？如果是海滨物业，有多少房间窗户面向大海？

从某种意义上说，经济状况也有影响，这一因素会影响到酒店每天/每晚的营业状况。房价会随经济的变化有涨有跌，可以通过需求进行预测。需求越高，酒店客房收费就越高，而较低的需求导致价格下降。

这一因素可能是季节性的，8月和1月就不同。另一因素可能是该酒店的具体位置：纽约市一个中档酒店可能会达350美元一晚，但在不发达的地方这样的价格可以住上豪华宾馆。

幸好对于房地产投资者来说，有一些好消息。宾馆和汽车旅馆，尽管存在很多高风险因素，也存在着一个可控制的因素。经理，无论从个人还是从一个公司的角度来看，都可以做很多改善或损坏一家酒店活力的事情。另外也可以通过调整费用以保持竞争力，以及比如增加客房服务、游泳池等休闲设施，以提高客户的满意度。

这些都是关键因素，可以决定一个酒店品牌形象和声誉。这一因素，在酒店业，对于确定酒店长期可持续性和盈利能力有很大的影响。想想你的上次旅行，有多少家酒店的品牌和形象给你和你的家人留下了深刻印象，他们的形象会让你决定留在那儿还是去其他地方寻找？

仓库

整个行业都围绕这个概念建立起来，我们有太多的东西，以前的房子满足不了存储需求，所以需要一个地方来存储。存储中心就满足了这样的需求，在房地产投资信托基金投资中，投资仓库可以获得高利润的安全回报率。

仓库是个有赚钱潜力的行业。自存储设施相对来说，建造简单，价格便宜，材料成本较低。对于建设者而言，其本质上就是多次地反复建造同一个车库状结构。

建立一个成功的自我贮存设施的关键因素就是位置，找到一个距高人口密集的地区不超过3公里的地方是至关重要的。此外，找一个距中等收入的公寓群很近的地方，因为那里的人们往往生活的辐射面更广，空间利用率也会更高。

自我存储行业，最初发端于美国的20世纪四五十年代，是军事人员用来储存财物的一种短暂快捷方法。随着美国人口的膨胀和物质的蓬勃发展，在最初几年，有很多自我储存经营者希望能在土地上赚钱，这一想法可能会收获一些短期的效益。几年后，房产商和开发商也许可以效率更高地利用土地，更加有利可图。

事实证明，自我经营者发现优越的位置和完善的设施带来了利润，和其他的一些不动产比起来，这将是非常强的竞争力。这种认知将导致这一产业更加迅猛的增长。这些是这一产业的积极一面，但也还有一些内在的风险存在于自我存储房地产业里面。这些因素包括短期租约、竞争加剧等。(www.xing528.com)

购物中心

把购物中心放在仓储设施后面介绍非常的有意义，人们需要买东西，买来的东西需要存储。不过，对比存储行业，购物中心景观更加接近人们生活。首先，它的规模庞大，例如在美国每个月约有1亿人涌入各种形式的购物商场，在购物旺季，这个数字甚至更高。美国比世界上任何国家的零售店都要多，正因为如此，许多书籍都写如何运营一个成功零售中心或商店。

大型零售可以分为三类：商场，由超地区性购物中心、区域购物中心、主题商场、专业商场和折扣或直销中心组成；购物中心，其中包括商业街、零售商店和社区为基础的店铺；以及独立的零售，由所谓的超级零售商组成，例如沃尔玛和家乐福，以及区域连锁店。

与其他房地产类似，零售中心的位置是至关重要的。以零售中心为例，往往位于人口密集的地区，也很容易从主要公路到达。除了位置，商店的相对质量对决定其作为房地产资产的价值也很重要。顶级的租户通常被称为信誉租户，都往往是全国性的，或至少是区域性的，其中的许多是上市公司。这些信誉租户是可以增加购物中心的人流量的。这些商店往往作为一块磁铁，在吸引租户方面起很大作用。

因此，一个零售项目与几个高层次的信用租户将被视为很有价值的地产或者A类地产，而有一些，租户不是那么大牌则会被列为B类地产。

对于房地产投资，以及房地产投资信托基金，这种划分是关键的，因为阶级和商店的结构是不可分割的因素，并可以决定租金，也就决定了商业中心是否赚钱。

办公楼

这个类型，在某些方面，广泛度可以媲美零售业。各种尺寸和样式的办公楼覆盖范围广泛，因此，维护和发展办公楼面临各种各样的挑战。这些因素，加上投资者的人数多，拥有股份的业主人数也多，使得这一周期性行业波动也呈现混乱的局面。

写字楼物业，及其租金，遵循一个基本的主观的阶级结构理念：个人物业分为A类、B类和C类，业主对其可进行相应计费。和其他地产一样，办公建筑物的年龄、位置、特点在很大程度上决定了其分类。

A级物业具有高端功能。包括使用高端建材，设计独特，有华丽的室内布局，并提供最好的设施，如视频设施、Wi-Fi。A级物业的性能使其成为是租金最高的物业。B级低于A级一个级别。B类物业往往在刚开始建筑时候被视为A级建筑，多年后沦为B级。从价格上看，这个物业对写字楼租户和业主提出了很大的挑战。这是因为B类业主不能像A类业主现实地收取高租金，因为即使业主认为价格已经很低了，那些希望以低价租写字楼的租户还是觉得价格过高。谷底类租户保留给C级物业，这类的建筑物往往兴建于多年前，现在多被当作办公室/仓库的结合。这一类的建筑物往往不具备一些基本设施和功能来满足租户的需求。

这种分级结构是主观的，由房地产设计工业设计作为买家和卖家指南。当然，买主可以说建筑是“B”以降低租金，而卖方会说这是为“A”，业主和租客会玩同样的游戏。另外，一些商业房地产经纪人改变了类的名称，因此，好的但不是最好的建筑被分级为A-。

没有将位置纳入分析范围的分析是不完整的，因为，与其他任何实质类型的房地产一样，这个因素是极为重要的。无论你是要在大城市市中心建设高楼大厦还是在郊区建设办公园都要确定位置。

住宅

即使在20世纪末21世纪初的房屋所有权的繁荣阶段，公寓也在持续增长，以至于在2007年，美国国内的公寓产业的总价值超过2万亿美元。

公寓楼往往是五个或更多的单元组合在一个住宅楼内，而多户住房，往往建造在四个或更少的单位的住宅楼内。从租金收费的角度来看，往往公寓综合楼被看作为于办公大楼同一级别的楼房，由于类似的主观原因，将一栋建筑鉴定为A级的，而另一座建筑鉴定为B级的。

对于公寓和多家庭房屋，市民负担能力的多少，在寻求长期的盈利能力和可持续性上，是投资者面临的最大因素。这涉及单身或年轻家庭的关于租房住还是买房住的传统争论。这并不奇怪，你的支付能力能决定你租房还是买房，还取决于你想居住的地点。

在一些高房价地区，一个充裕的公寓租赁市场，面临的挑战再次回到了房屋的质量和地理位置。对前者而言，基础设施尤其重要，而不仅仅是游泳池、网球场、健身房这些，因为在一些公寓综合楼里面这些都已经是理所当然，必不可少的一部分了。房客现正寻找些高科技如Wi-Fi无线互联网连接和顶级有线电视功能。虽然更多的功能吸引很多潜在的房客，但这些设施的费用也添加到房东/业主的开支中，这反过来，影响着投资回报。

结论

仅以上六个类型的房地产的容量就已经很大。使事情更加复杂的是，该行业仍然持续增长和发展，增加了更多界别分组和财产的名称。

认识到一些潜在的风险和忧虑对任何类型的房地产投资都很重要。举例来说，房地产的流动性不足，通常被认为是房地产投资组合的最大的不利因素。这是因为买卖房地产的过程可能会很复杂，有时要花到六个月或一年的时间来完成交易。这不是像出售可口可乐公司股票，多打几通电话给经纪人，或是多点击几次鼠标就能解决的问题。

此外，包括上述许多类型的地产的房地产，如同政治，本质上是当地的。因此，在多个市场上购买和出售物业不仅需要耐心，而且需要极大的努力。而出售股份公司的股票则简单得多：一个股票经纪人将接受客户的订单，无论投资者的物理位置是北京、上海或者广州。

在任何形式的不动产投资方面，它的具体要求要随着个人情况而定。例如，投资者想要持有该资产多长时间？它是一项长期投资还是为了短期利益？在这一问题上，投资者也需要对其有风险承受能力诚实的评估。

当以这种高度看来问题，房地产投资是类似于房地产投资信托基金的投资入门。下面我们将尝试回答一些房地产投资信托基金具体出现的问题。