房地产周期-供需与资本循环

周期性循环

其实房地产业是周期性的。在商业地产中那些周期与住宅房地产不同的，后者有自己的独立因素驱动这个行业的上升和下降。在商业地产中，其中一个周期是市场空间的周期——其循环的起起落落通常被认为是一个空间，其中包括供给与需求的房地产的空间。另一个周期是资本市场的循环，这是基于现金流量水平出入的房地产。

市场空间的周期可以进一步分成四个阶段：低迷、逐步恢复、繁荣、过量建造及衰退。

第一阶段，低迷，是由高缺位低租金。租户在谈判中占得上风而且会赢得优惠的待遇。建设活动是非常小的在这个阶段，而丧失抵押品赎回权可能性高，特别是在建筑和项目管理与债务。房地产投资信托的完整指南是：如何获得低风险的高回报。

第二阶段就是逐步恢复。这期间，发展得缓慢但是稳定，入住率上行，在租金讨价还价上，房东与承租人之间的地位趋近于是平等的。开发活动将重新开始，逐渐恢复建设工作。

第三阶段，即房地产的繁荣阶段，是具体的建设工作进行时期。繁荣阶段，也是积极的发展阶段，有时也被称为过度繁荣，或用美联储前主席格林斯潘的一个著名的词形容，这一阶段可被视为“非理性繁荣”。

蓬勃发展的旺盛阶段的一些其他特征包括迅速增加的顶级办公用地租金，供应减少，以及融资闸门的放低，银行对向各种各样的贷款人提供贷款，这在上一阶段银行也许还会考虑再三。(www.xing528.com)

第四阶段，即过量建设及衰退阶段会紧随着市场繁荣而来。这就是市场开发过饱和，开发商投机者和投资者谁都试图在好时光中得利。新的建筑物和可用空间增加，供给和需求因素发生变化，租金会降低。

然后，对房地产的投资回报开始下降，投资者开始撤出他们的资金，变卖持有的债券。这种低迷，根据严重程度，市场，以及其他因素，便可以恢复到恢复阶段，或者更糟的是，到达经济危机阶段。

但是，关于空间周期也有好的消息。空间周期，从历史上来说，已变得越来越长。一些经济学家和房地产专家指出，整个房地产市场波动性变得越来越小。根据美国丹佛大学的富兰克林伯恩斯皇家地产及建造界管理学院格伦·R.穆勒教授的研究，空间市场周期在20世纪60年代和70年代持续了大约10年，从1979年到2000年则持续了21年。

即使目前的商业空间市场周期“触及2003年入住率的最低谷……但并不像1990年一样发生了价格下降和贷款违约。空间市场周期仍处于复苏阶段的高峰期，2020年之前不会停止”。

掌握了房地产空间市场周期的变化规律，接下来要考虑的是资本市场周期，这更难预测的。资本循环主要是指投放到房地产业的资金来源和数量。而资金的来源已经从地方到国家，更到了国际。简单说，资本流入使房地产价格上涨，这反过来又可以对一些房地产投资信托基金起到积极作用。资本周期相对空间周期会落后一段时间，虽然偶尔周期节奏是相同的，但是房价和财产的现金流量随彼此相互上升和下降。

根据一些专家的分析，投资者如果要考虑房地产投资信托基金，资本市场的周期对房地产周期变化有很大的影响。在美国，股票和债券市场自2000年以来的低迷表现，将更多的资金推向美国房地产，因为房地产在那段时间被视为一个更安全、更稳定的投资形式。