外部营收增长的处理与转投资

外部的营收增长

处分转投资

处分转投资是将处理现有物业资产的资金，运用投资于其他更具潜力的不动产物业、股票赎回或债务偿还等。好的REITs经营团队会随时检视旗下的资产，将表现较差的物业处分掉，再将资金用来投资收购其他较高投资报酬率的物业。而当没有好的投资机会时，资金可以用来赎回公司股票，或是偿还贷款等，以改善公司的财务状况，借此提高其总投资报酬率。

例如Archstone和Equity Resdential就擅长通过处分掉不具成长潜力的资产来偿还债务。这样的行为对投资人而言是正面的，当然会直接反应在股价的上涨上。

直接开发

另外一种为直接收购空地，开发物业。此种模式的报酬率可能最高，但相对的风险也较高。发展商须承担工程建造风险，包括完工进度如期与否、工地施工安全性等，也须承担财务风险，如建造期间市场利率的波动、完工后融资的可能性等，还有承租风险，如完工后如何顺利的吸引好的承租人进驻，如何将出租率放到最大等。若没有相当大的团队是无法做到直接开发的。(www.xing528.com)

收购

在考虑收购其他物业时，资金成本及内部报酬率皆为重要的概念。资金成本为公司股东权益报酬和债务成本的加权数，内部报酬率则是将未来现金流量折现到现在投资所需金额的报酬率。投资物业时，会以资金成本作为标准，投资之标的物须创造大于资金成本的内部报酬率才算是值得投资的标的。

另一方面，如何降低投资成本，使得投资报酬与内部报酬率相对提高，就取决于经营团队的财务杠杆操作能力。一个好的团队因为被广大的市场及投资人认同，所以可以轻松地通过发行股票方式募资，或借由其市场的历史表现及公司信誉，通过金融机构募资。好的团队融资成本较低，融资管道也较多。

Equity Residential和Simon Propeny Group的经营团队就能成功地觅得可以产生高于投资成本的内化报酬建筑物。