房地产投资信托绩效与风险评估

REITs的绩效与风险评估

绩效评估

一般大多以每股盈余（EPS）当作衡量绩效的指标，但REITs的不动产投资常常有大量非现金支出的折旧，营运现金流量将比账面价值更能反映REITs的投资绩效，因此REITs应该以每股营运现金流量作为主要的绩效衡量指标。至于投资价值的衡量指标，应该以价格营运现金流量比为主，而非一般使用的本益比（P/E ratio ）

每股营运现金流量＝营运现金流量÷流通在外股数价格营运现金流量比

　　　　　　　　＝每股价格÷每股营运现金流量

风险评估

在资产配置的风险方面，要注意不动产投资的分散情况，包括单笔投资占全部投资的比重，大多数投资是否集中于某一种资产类型或者集中投资某一区域而容易受到单一区域经济衰退的影响。此外，资产品质也是影响营运现金流量稳定性的重要因素。影响资产品质的因素众多，除了大环境的经济状况与人口统计特性，不动产本身的区位、建造品质、基地规划、内部设计、维修状况、空置率、承租人品质、租约到期时间等，也不容忽视。

若REITs举债经营，则财务风险就须纳入考量。而需要考虑的问题包括：资本结构与财务杠杆、偿债支出保障比率（税前、息前、折旧摊提前净利EBITDA÷偿债支出）、负债到期时间表是否分散、负债到期后的再融资风险等。

此外，不动产的经营管理品质，如不动产经营管理团队的经营理念与策略、财务管理能力、过去投资绩效表现、专长之不动产类型，以及信息系统管理能力等，皆是需要审慎评估的因素。

以个股的财务报表作分析

一般而言，在分析一家公司的表现时，着重的是净收益。但是由于REITs的资产主要为不动产，而不动产资产的净收入中因为反映了相当高的折旧摊提开销，所以无法正确反映出其资产价值。加上不动产物业的土地价值会随着时间的增长而增加，净收入无法正确反映出其总资产价值，所以对REITs投资人而言，应着重营运收入资金而非净收入，这是REITs与其他各个产业很不同的一点。

但是对折旧摊提项目的定义不同，会直接的影响到其营运收入资金参考价值的准确性。举例而言，有些REITs的公司，会将其油漆粉刷、地毯更新等管理维修费资本化，以折旧方式分期摊列，而非以开销费用一次扣抵其收入。虽然上述方式依据一般公认会计原则的会计精神来说并没有错，但是在分析REITs公司的营收表现时，其营运收入资金因而被膨胀。

因为长期而言，不动产资产具有资产实质存在及上地价值增值之特性，在这样的理念下，将对资产未来价值不具任何增值效用的投资资本化，会过度的膨胀其营运收入资金。因此便有了调整营运收入资金的产生，将对不动产物业的未来价值无增值效用等不相关的投资自营运资金中扣除。(www.xing528.com)

虽然一般投资人都以营运收入资金来分析REITs公司的表现，而且一般提供的财务报表中也只提供营运收入资金的资讯。但是营运收入资金无法作为判定其创造现金能力及股利发放能力的依归，而调整营运资金却可以较准确地反映出公司营运状况及现金创造率、股利发放率等，所以投资人就必须知道如何去计算评估一家公司的营运收入资金报告书。

净收入＝营业收入-营运开销-折旧摊提

　　　　-利息费用开销-其他一般管理开销

营运收入＝净收入-处分不动产收入＋不动产折旧

调整后营运收入＝营运收入-重复资本支出费用

　　　　　　　　-改善承租物业分期摊提费用

　　　　　　　　-承租佣金分期摊提费用

　　　　　　　　-固定租金收入调整

承租佣金分期摊提费用：一般而言，承租佣金费用会以资本化方式分期摊提费用摊列，但是这样会膨胀实际的营运收入，所以费用必须在当下以支出开销方式扣除。

重复资本支出费用：例如维修、装潢费用，这些会一直产生的费用，必须自营运收入中扣除。

改善承租物业分期摊提费用：业主通常会做一些例如装潢、附赠家具等行为来满足现有或潜在的承租人，但是这并无法增加物业其长期的价值，所以也必须以费用方式摊列。

固定租金收入调整：有些租约签订时，会有前几个月的免租金蜜月期，之后租金会依约以一定的比率调整，公司通常会计算其总租金收入后，除以其租约总期数，得到一个平均租金收入。但是因为REITs的租金收入为其主要收入及股利发放来源，所以这个计算方式无法反映出其现金能力。